Desahucios de Locales Comerciales y Naves en Asturias

Sufrir un impago, una quiebra corporativa del inquilino, o la realización de obras estructurales no consentidas en una nave asturiana conlleva la resolución del contrato a través del procedimiento legal de Juicio Verbal, según la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Los arrendadores tienen estrictamente prohibido utilizar medidas de autotutela, como cambiar cerraduras o cortar los suministros (electricidad, agua); hacerlo constituye un Delito de Coacciones según el Art. 172 del Código Penal español.

1. Obligaciones de IVA y Mecanismo de Recuperación

Enfrentarse a una empresa inquilina morosa conlleva obligaciones fiscales específicas en relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Según el Art. 75 de la Ley 37/1992, el IVA del 21% se devenga en el momento en que el alquiler es exigible, independientemente de si el inquilino ha pagado realmente. Esto significa que el arrendador generalmente está obligado a declarar y pagar este IVA a la Agencia Tributaria española (AEAT) trimestralmente.

Sin embargo, la ley prevé un mecanismo para recuperar este IVA sobre deudas incobrables:

• Facturas Rectificativas: Los arrendadores pueden recuperar el IVA desembolsado emitiendo una factura rectificativa y modificando la base imponible.
• Requisitos: Esto es posible si la deuda permanece impagada durante 6 meses (para PYMES y profesionales) y se ha realizado una demanda formal de pago judicial o notarial (Art. 80 Ley 37/1992).

2. Requerimiento Prejudicial y Enervación (Art. 22.4 LEC)

El proceso comienza con una demanda formal de pago, generalmente notificada mediante Burofax. Para proteger la posición del arrendador, esta notificación debe ser entregada al menos 30 días naturales antes de presentar la demanda de desahucio ante el tribunal.

Notificar con 30 días de antelación es crucial porque impide el derecho del inquilino a "enervar" el desahucio. La enervación es un derecho legal que permite a un inquilino detener el proceso de desahucio una vez en la vida del contrato de arrendamiento pagando todas las deudas pendientes en su totalidad antes del juicio. Al enviar el Burofax 30 días antes, el arrendador se asegura de que el desahucio continúe incluso si el inquilino intenta un pago tardío (Art. 22.4 LEC).

3. Juicio Verbal y Plazo de Respuesta Judicial

Si el inquilino no desaloja o no paga tras la notificación, el arrendador debe presentar una demanda de Juicio Verbal (Art. 250.1.1º LEC) en el juzgado asturiano con jurisdicción sobre la propiedad. Esto requiere la participación obligatoria tanto de un Abogado como de un Procurador.

Una vez admitida la demanda por el tribunal, se notifica al inquilino y se le concede un plazo de 10 días hábiles para responder (Art. 440.3 LEC). Durante este período, el inquilino debe:

1. Pagar la totalidad de la deuda al tribunal.
2. Desalojar voluntariamente el local.
3. Presentar una oposición formal al desahucio.

Si el inquilino no responde o el tribunal falla a favor del arrendador, una sentencia firme dará lugar al "Lanzamiento", donde los funcionarios judiciales y la policía restauran la posesión de la propiedad al propietario.

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