Normativa de Recargos, Morosidad e Impago en Islas Canarias

La aplicación de recargos y penalizaciones por impago de alquiler residencial en las Islas Canarias está sujeta a las limitaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en vigor desde el 1 de enero de 1995) y el Código Civil español. Las penalizaciones abusivas o desproporcionadas por retraso en el pago pueden ser declaradas nulas por los tribunales.

1. El Marco Legal: Plazos de Pago según la LAU

Según el Artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las fechas de pago del alquiler se determinan por el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

• La LAU establece una regla por defecto de que el alquiler debe pagarse dentro de los primeros siete (7) días del mes. Sin embargo, esto no es un "período de gracia" legal.
• Las partes son libres de acordar una fecha de pago específica en el contrato de arrendamiento. El impago en la fecha acordada (o dentro de los primeros siete días si no se especifica una fecha) constituye un incumplimiento de contrato.

Una vez transcurrida la fecha de pago acordada, el arrendatario se encuentra oficialmente en situación de mora, y el arrendador puede emprender acciones legales o aplicar los intereses de demora acordados.

2. Intereses de Demora y Penalizaciones Abusivas

Según el Código Civil español, las partes pueden acordar penalizaciones por retraso en el pago en el contrato de arrendamiento, siempre que no sean abusivas. Las cláusulas desproporcionadas o punitivas (por ejemplo, tarifas fijas exorbitantes por día de retraso) probablemente serán anuladas por los tribunales civiles por considerarse abusivas.

Recargos por Mora Permitidos: Si el contrato de arrendamiento no especifica una penalización por retraso en el pago, el arrendador solo podrá reclamar el tipo de interés legal sobre la cantidad adeudada, tal como se establece anualmente en los Presupuestos Generales del Estado. Si se acuerda una tarifa o tipo de interés de demora específico en el contrato, este debe ser razonable y proporcionado a los daños causados por el retraso, de acuerdo con los principios del Código Civil español.

3. El Proceso de Desahucio: Intervención Judicial

Cuando un arrendatario incumple repetidamente el pago del alquiler o los recargos por mora, el arrendador no puede simplemente obligar al arrendatario a abandonar la propiedad. El proceso de desahucio por falta de pago es estrictamente un procedimiento judicial regido por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Para iniciar este proceso: El arrendador debe enviar típicamente una demanda formal de pago (como un Burofax) al arrendatario, requiriendo el pago dentro de un plazo específico. Si el arrendatario no paga, el arrendador debe presentar una demanda de desahucio en el juzgado civil local para obtener una orden legal de posesión y ejecutar el lanzamiento.

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