Obras y Mantenimiento de Viviendas de Alquiler (Islas Canarias)

Gestionar una propiedad residencial en las Islas Canarias, ya sea un apartamento en Las Palmas o Arona, requiere una estricta adhesión a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU - Ley 29/1994) española, que entró en vigor el 1 de enero de 1995. Específicamente, el Artículo 21 rige la distribución de las responsabilidades de mantenimiento y reparación entre arrendadores e inquilinos.

Las Obligaciones del Arrendador (Propietario en las Islas Canarias)

Según el Artículo 21.1 de la LAU, los arrendadores tienen estrictamente prohibido trasladar al inquilino los costes de reparaciones mayores relacionadas con la habitabilidad. En las Islas Canarias, como en el resto de España, el arrendador es el responsable exclusivo de:

• Reparaciones Estructurales y Esenciales: Esto incluye la reparación de tejados, la solución de problemas de humedad estructural, problemas de salitre y el mantenimiento del aislamiento térmico y acústico.
• Electrodomésticos y Sistemas Esenciales: Los arrendadores deben reemplazar o reparar los electrodomésticos principales (como termos o refrigeradores) que se averían debido a la antigüedad o al desgaste normal, así como reparar tuberías rotas, problemas de cableado eléctrico o defectos importantes de fontanería.

Cualquier cláusula en el contrato de arrendamiento que intente eximir al arrendador de estas obligaciones se considera nula de pleno derecho según la ley. La única excepción es cuando el deterioro es imputable al inquilino, según lo dispuesto en los Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Las "Pequeñas" Cuotas de Mantenimiento del Inquilino (Desgaste Diario)

Según el Artículo 21.4 de la LAU, los inquilinos son responsables de las pequeñas reparaciones requeridas debido al uso diario normal de la propiedad. Los tribunales (Juzgado de Primera Instancia) de las Islas Canarias generalmente interpretan que esto incluye:

• Reemplazar piezas pequeñas de electrodomésticos (por ejemplo, correas de lavadora), desatascar desagües o arreglar pequeños atascos de fontanería causados por el uso diario.
• Reemplazar bombillas, arreglar cristales rotos causados por el inquilino, o reparar pomos, persianas y deterioros estéticos resultantes del desgaste ordinario.

Para hacer cumplir eficazmente estas distinciones y reclamar deducciones de la fianza al finalizar el arrendamiento, los arrendadores deben utilizar un inventario fotográfico inicial exhaustivo. Esta documentación es esencial para probar el estado original de la propiedad y evitar disputas judiciales sobre lo que constituye desgaste normal frente a daños causados por el inquilino.

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