Liiketilojen vuokrankorotukset Suomessa: B2B-indeksointi

Koska liikehuoneistojen vuokraus (B2B) ei ole Suomessa asuinhuoneistojen vuokrausta säätelevien poliittisten vuokrakattojen piirissä, vuokrankorotusten perusta nojaa ensisijaisesti vuokrasopimukseen alun perin kirjattuihin korotusehtoihin, joita säätelee laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995). Kuitenkin lain 25 §:n mukaan kummallakin osapuolella on lakisääteinen oikeus hakea tuomioistuimelta oikaisua, jos vuokra muuttuu kohtuuttomaksi tai poikkeaa merkittävästi markkinatasoista. Jos ehtoja ei muisteta kirjata, vuokranantaja menettää sijoituksensa reaalituoton inflaatiolle vuosi toisensa jälkeen.

1. Yleisin ratkaisu: Elinkustannusindeksi (EKI)

Ylivoimaisesti suosituin vuokrantarkistusmekanismi, josta on tullut standardi Suomen B2B-kiinteistösijoittamisessa, on elinkustannusindeksi (Elinkustannusindeksi 1951:10=100), jonka luvut Tilastokeskus julkaisee kuukausittain.

Indeksiehtojen käyttö liiketiloissa

Indeksilausekkeiden käytön rajoittamisesta annetun lain (1195/2000) kumoamisen jälkeen 1. tammikuuta 2013 indeksiehtojen käyttö on täysin vapaata liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa, sopimuksen kestosta riippumatta. Indeksointi on täysin sallittua, eikä siihen enää sovelleta vanhemman lainsäädännön mukaisia kestoaikoja.

• Pisteluku ja suhdeluku: Sopimuksessa määritellään "perusindeksi" (pisteluku suurin piirtein sopimuksen tekohetkellä) ja tarkistuskuukausi. Joka vuosi samaan aikaan tuorein saatavilla oleva indeksiluku suhteutetaan perusindeksiin. Jos luku on noussut esimerkiksi 5 %, vuokra nousee 5 %.
• "Vain ylöspäin" -sääntö: B2B-alalla on vakiintunut käytäntö, että sopimuksiin liitetään asumisen tapaan estolauseke: "Vuokra pysyy aina vähintään perusvuokran suuruisena indeksin laskiessa, eikä se siten voi koskaan laskea perusvuokran alapuolelle indeksitarkistuksessa."

2. Kiinteä korotus ja prosenttikorotus

Erityisesti uusien nopeasti skaalautuvien kauppakeskusten ja "pop-up"-liiketilojen (1-2 vuotta) vuokrauksessa käytetään yhä enemmän kiinteitä korotuksia indeksilaskennan raskaiden operatiivisten vaatimusten sijaan:

• Prosenttikorotus: "Vuokraa korotetaan 3 % vuosittain tammikuun 1. päivänä". (Erittäin riskitön ratkaisu kohtuullisen inflaation vuosina, selkeä budjetoitava malli yrityksille).

• Porrastettu vuokra (Kiinteä korotus): Tehdään 5 vuoden kiinteä B2B-vuokra, johon sisältyy kiinteä korotuslista. "Vuosi 1: 5000 EUR. Vuosi 2: 5500 EUR ... Vuosi 4: 6500 EUR". Vuokranantaja saa turvallisen kasvavan kassavirran, kun vuokralainen tuo alkuinvestoinnin viivästyneenä kuluna.

3. Laiminlyönti ja LHVL § 25 (Kohtuuttoman vuokran oikaisu)

Mitä sijoittaja voi tehdä, jos liiketilan neliöhinta, joka on noussut automaattisesti matalan EKI-indeksin mukaisesti 10 vuoden ajan, on alueen räjähdysmäisen arvonnousun jälkeen 40 % halvempi kuin viereisessä korttelissa juuri valmistunut vastaava vakuutuskiinteistö?

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaan joko vuokranantaja tai vuokralainen voi pyytää tuomioistuinta oikaisemaan vuokraa tai sen määräytymistä koskevaa ehtoa, jos sitä pidetään kohtuuttomana. Tämä pätee, jos vuokra poikkeaa merkittävästi siitä, mitä pidetään käypänä vuokrana.

Jos neuvottelut epäonnistuvat ja osapuolet turvautuvat irtisanomiseen:

• 52 §:n mukaan toistaiseksi voimassa olevissa vuokrasopimuksissa vuokranantajan irtisanomisaika on 6 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt vähintään yhden vuoden.
• Jos vuokrasuhde on kestänyt alle yhden vuoden, vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta.
• Vuokralaisen irtisanomisaika on aina 1 kuukausi.

(Huom: Jos yritysvuokralaisen kokema EKI-inflaatio on paisuttanut vuokran selvästi markkina-arvon YLI, he voivat myös viedä asian käräjäoikeuteen 25 §:n nojalla hakeakseen vuokran alentamista markkinatasoille).

Automaatio säästää tuhansia

Haluatko välttää Excelit ja tammikuun alun kiireessä unohtuvat indeksitarkistukset, joista kiinteistöosastosi menettää miljoonaluokan salkussa todellista taattua neliötuottoa? Landagerin ohjelmisto lukee automaattisesti tuhansien B2B-vuokrasopimusten korotusehdot. Järjestelmä keskustelee Tilastokeskuksen avoimen EKI-raporttidatan kanssa API-rajapinnan kautta. Se luo täysin virheettömät, juridisesti kestävät ALV-vuokralaskelmat desimaalin tarkkuudella suoraan vuokralaisen taloushallinnon laskutuskanavaan kuukautta ennen tarkistuspäivän maksuhetkeä. Varmistaen salkkusi kasvavan kiinteistöarvon nollatuntirutiinilla.

Takaisin Laki liikehuoneiston vuokrauksesta (Yleiskatsaus)Esikatselu ei saatavilla.