Bail Alberta: Clauses obligatoires, interdites et règles

La Residential Tenancies Act (RTA) de l'Alberta, S.A. 2004, c R-17.1, entrée en vigueur le 1er novembre 2004, établit le cadre des contrats de location, y compris ce qui doit être inclus, ce qui ne peut être appliqué et comment fonctionnent les différents types de location. Les litiges sont principalement tranchés par le Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS) ou la Cour de justice de l'Alberta. Un bail correctement rédigé protège à la fois les propriétaires et les locataires et réduit le risque de litiges.

Contrats de location écrits ou oraux

L'Alberta reconnaît les contrats de location écrits et oraux. Cependant, un accord écrit est fortement recommandé car :

• Il fournit une documentation claire de toutes les conditions convenues.
• Il protège la capacité du propriétaire à faire respecter des conditions spécifiques (politiques relatives aux animaux de compagnie, règles de stationnement, etc.).
• Le propriétaire doit fournir une copie au locataire dans les 21 jours suivant la signature (RTA, art. 17).
• Les accords oraux sont plus difficiles à prouver et peuvent par défaut se conformer aux dispositions standard de la RTA.

S'il n'y a pas de bail écrit, les conditions de la location sont régies par les dispositions de la Residential Tenancies Act.

Conditions essentielles du bail

Tout contrat de location devrait inclure les éléments suivants :

Types de location

Location à durée déterminée

• A une date de début et de fin spécifique
• Prend fin automatiquement à la date de fin — aucun préavis n'est requis de la part de l'une ou l'autre des parties
• Le loyer ne peut être augmenté pendant la durée du bail, sauf si le contrat le permet explicitement
• Si le locataire reste après la date de fin sans signer un nouveau bail, la location devient généralement périodique (de mois en mois)

Location périodique

• Se poursuit continuellement (par exemple, de mois en mois, de semaine en semaine) jusqu'à sa résiliation par l'une ou l'autre des parties
• Nécessite un préavis approprié pour être résilié :
• Locataire : 1 mois de préavis (mensuel) ou 1 semaine (hebdomadaire)
• Propriétaire : 3 mois de préavis (mensuel) ou 1 semaine (hebdomadaire)

Clauses interdites

La RTA rend certaines clauses de bail nulles et inapplicables, même si le locataire les accepte :

1. Renonciation aux droits du locataire — Ne peut exiger des locataires qu'ils renoncent aux protections prévues par la RTA
2. Paiement du loyer comme dépôt de garantie — Ne peut exiger d'un locataire qu'il paie un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer
3. Augmentations automatiques de loyer — Les baux à durée déterminée ne peuvent inclure de clauses d'indexation qui contournent la règle des 365 jours
4. Pénalités pour l'usure normale — Ne peut rendre les locataires responsables de la dépréciation ordinaire
5. Interdiction de contacter les autorités — Ne peut restreindre les locataires de contacter les services d'application des règlements municipaux, les inspecteurs sanitaires ou le RTDRS
6. Limitation du droit de sous-louer — Bien que la sous-location nécessite le consentement du propriétaire, ce consentement ne peut être refusé de manière déraisonnable

Sous-location et Cession

Sous-location

• Nécessite le consentement écrit du propriétaire
• Le consentement ne peut être refusé de manière déraisonnable
• Le locataire initial reste responsable des obligations du bail
• Le sous-locataire doit se conformer à toutes les conditions du bail initial

Cession

• Transfère l'intégralité de la location à un nouveau locataire
• Nécessite également le consentement du propriétaire
• Le locataire initial est libéré des obligations futures une fois la cession terminée

Si un propriétaire refuse de manière déraisonnable de consentir à une sous-location ou à une cession, le locataire peut s'adresser au RTDRS pour obtenir réparation.

Résiliation anticipée

Un contrat de location peut être résilié de manière anticipée dans des circonstances limitées :

1. Accord mutuel — Le propriétaire et le locataire conviennent par écrit de mettre fin au bail de manière anticipée
2. Manquement substantiel — L'une ou l'autre des parties peut émettre un préavis de 14 jours pour un manquement substantiel
3. Violence domestique — Les victimes de violence domestique peuvent résilier un bail de manière anticipée en fournissant un préavis de 28 jours accompagné de documents justificatifs (ordonnance de protection, ordonnance de protection d'urgence ou certificat d'une autorité désignée)
4. Logement abandonné — Si un locataire abandonne le logement locatif, le propriétaire peut en reprendre possession en suivant les procédures appropriées

Renouvellement et Continuation

• Les baux à durée déterminée ne se renouvellent pas automatiquement — le locataire signe soit un nouveau bail, soit la location devient périodique
• Les locations périodiques se poursuivent jusqu'à ce qu'un préavis approprié soit donné par l'une ou l'autre des parties
• Les propriétaires devraient discuter des conditions de renouvellement au moins 3 à 4 mois avant l'expiration d'un bail à durée déterminée afin de permettre un préavis approprié de tout changement

Meilleures pratiques pour les propriétaires

1. Utilisez toujours un bail écrit — Incluez toutes les conditions clés et faites signer les deux parties
2. Fournissez une copie dans les 21 jours — C'est une exigence légale
3. Examinez régulièrement la RTA — Assurez-vous que votre bail ne contient pas de clauses interdites
4. Utilisez un langage clair — Évitez le jargon juridique ; les locataires doivent comprendre leurs obligations
5. Incluez un avenant pour animaux de compagnie — Si les animaux sont autorisés, spécifiez les conditions (type, taille, nombre, attentes en matière de nettoyage supplémentaire)
6. Conservez les copies signées — Stockez-les en toute sécurité pendant au moins deux ans après la fin de la location
7. Consultez un avocat — Faites examiner votre modèle de bail standard par un professionnel du droit

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