חובות תחזוקה: אחריות המשכיר מול השוכר

מדריך זה מספק מידע משפטי כללי למטרות חינוכיות בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. תמיד יש להתייעץ עם עו"ד מוסמך בישראל לקבלת ייעוץ ספציפי למצבך. המידע אומת לאחרונה: אוקטובר 2024.

לפני 2017, בעלי דירות בישראל היו כוללים לעיתים קרובות סעיפים בטלים כגון "השוכר לוקח על עצמו הכל - אם הרצפה קורסת מיושן, השוכר משלם." חוק שכירות הוגנת (תיקון מס' 1 לחוק השכירות והשאילה), שנכנס לתוקף ב-17 בספטמבר 2017, שינה את כללי המשחק לחלוטין. הוא יצר כללים קוגנטיים ("כפויים") לפי סעיף 25פ המחייבים את המשכיר לתקן, ללא קשר למה שהשוכר חתם עליו, אם התנאים לרעת השוכר.

1. הכלל הבסיסי: מה המשכיר חייב לתקן?

משכיר בישראל נושא בחובת תחזוקה חוקית (בהתאם לסעיף 7 וסעיף 25ח לחוק) לספק סביבת מגורים הולמת. משמעות הדבר היא שהמשכיר מחויב חוקית לתקן כל פגם (פגם) בדירה שלא נגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר של השוכר. זה כולל פגמים "מתיישנים או מערכתיים" הטבועים בנכס ונזקים למערכות שנגרמו עקב זמן ובלאי סביר.

חובות משכיר בישראל (דוגמאות לתיקון):

• מערכות תשתית: פיצוצי צנרת (קורוזיה/חלודה), גג דולף בחורף, מרזבים שנסתמו כתוצאה מלכלוך וגשם לאורך זמן, חוטי חשמל שנשחקו בלוח הראשי.

• מכשירי חשמל ומתקנים: דוד מים שמתקלקל או קולטי שמש שנסתמו באבנית. החלפת מנוע מזגן שהתקלקל (אם המזגן היה חלק מ"רשימת המלאי" בעת המסירה).

• השבחה וביטוח: לפי סעיף 25ט, המשכיר אחראי בלעדית לתשלומים המיועדים ל"השבחת המושכר" ולביטוח מבנה.

• מתי יש לתקן? סעיף 25ח(ב) לחוק קובע מועדים ספציפיים:

  • תיקון דחוף (פגמים המונעים מגורים סבירים, למשל, פיצוץ צינור מציף או אובדן מוחלט של חשמל) - יש לתקן תוך זמן סביר, אך לא יאוחר מ-3 ימים ממועד דרישת השוכר.
  • תיקון שאינו דחוף - התיקון יבוצע תוך זמן סביר, אך לא יאוחר מ-30 יום ממועד דרישת השוכר.

מה קורה אם המשכיר לא מבצע תיקון? (סעדים וקיזוז): אם המשכיר אינו מבצע את התיקון בתוך מסגרת הזמן הקבועה בחוק לאחר שקיבל הודעה בכתב, לשוכר יש מספר סעדים:

• החזר הוצאות: לפי סעיף 9(א)(1), השוכר רשאי לבצע את התיקון בעצמו באמצעות בעל מקצוע ולדרוש החזר הוצאות סבירות.
• הפחתת שכר דירה: לפי סעיף 9(א)(2), השוכר רשאי להפחית את שכר הדירה באופן יחסי כל עוד הפגם אינו מתוקן.
• קיזוז: לפי סעיף 25, השוכר זכאי לקזז חובות הנובעים מתיקונים אלו כנגד תשלומי שכר דירה עתידיים. אל תימנעו מתיקונים.תצוגה מקדימה אינה זמינה

2. אחריות השוכר (שימוש בלתי סביר ורשלנות)

החוק מגן על משכירים בכך שהוא מחייב שוכרים לתקן נזקים שנגרמו ממעשיהם שלהם:

• שימוש בלתי סביר או רשלנות: אם השוכר שובר מנעול דלת בכוח או סותם צינורות על ידי השלכת פריטים בלתי הולמים (למשל, מגבונים), עלויות התיקון חלות עליו.
• מגבלות תחזוקה: מכיוון שסעיף 25ח הוא קוגנטי לפי סעיף 25פ, המשכיר נשאר אחראי לכל הפגמים שלא נגרמו משימוש בלתי סביר. חובה זו אינה ניתנת להתנאה או להעברה לשוכר אם היא לרעתו.
• עלויות שוטפות: לפי סעיף 25ט, השוכר אחראי לתחזוקה שוטפת כגון דמי "ועד בית" עבור ניקיון וחשמל למעלית, וכן חשבונות שירות וארנונה.

כיצד Landager עוזרת

Landager עוקבת אחר תנאי השכירות, עמידה בחובות התחזוקה ומועדים חשובים - מה שמקל על העמידה בתקנות בישראל.

חזרה לסקירת חוקי משכיר-שוכר בישראלתצוגה מקדימה אינה זמינה.