Naknade i kamate za kašnjenje s najamninom u Hrvatskoj
Vodič kroz kazne za kašnjenje s najamninom u Hrvatskoj, uključujući zakonske kamatne stope i ugovorna ograničenja za stambene stanare.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Upravljanje neplaćenom najamninom
Kašnjenje u plaćanju uobičajen je izvor trvenja na hrvatskom tržištu najma. Razumijevanje načina na koji se zakonski postupa s kašnjenjem najamnine bez kršenja Zakona o obveznim odnosima i Zakona o najmu stanova bitno je za usklađenost nekretnine.
Zakonske zatezne kamate (Zatezna kamata)
U Hrvatskoj su najmodavci ograničeni u načinu kažnjavanja kašnjenja u plaćanju. Prema članku 29. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), stanar koji kasni s najamninom duguje zakonske zatezne kamate (zatezne kamate). Za stambene najmove (nekomercijalni odnosi), stopu polugodišnje određuje Hrvatska narodna banka (HNB) i izračunava se kao glavna refinancirajuća stopa Europske središnje banke (ESB) uvećana za 3 postotna boda. Ove kamate počinju teći dan nakon dospijeća najamnine.
Otkaz zbog neplaćanja
Najznačajniji pravni lijek za kašnjenje najamnine je otkaz najma. Prema članku 19., stavku 1., točki 1. Zakona o najmu stanova (ZNS), najmodavac može otkazati najam ako stanar ne plati najamninu za dva uzastopna razdoblja ili značajan dio iste.
Međutim, najmodavci moraju slijediti obvezni postupak upozorenja. Prema članku 22., stavku 1. ZNS-a, najmodavac ne može otkazati najam ako prethodno stanaru ne dostavi pisano upozorenje, dajući mu rok od 30 dana za otklanjanje neplaćanja.
Jesu li zakonske naknade za kašnjenje obavezne?
Hrvatska ne nameće obavezno "razdoblje počeka" za naplatu stambene najamnine, niti propisuje paušalnu, vladinu naknadu za kašnjenje. Umjesto toga, zakon se oslanja na obračun zakonskih kamata od trenutka zakašnjenja.
Prema Zakonu o obveznim odnosima, kada stanar kasni s plaćanjem najamnine, ulazi u stanje zakašnjenja. Od tog trenutka, najmodavac je zakonski ovlašten naplatiti gore spomenute zakonske zatezne kamate.
Ugovorne naknade za kašnjenje
Česta je zabluda da najmodavci mogu dodati fiksne naknade za kašnjenje u ugovor. Članak 350., stavak 3. ZOO-a izričito navodi: "Ugovorna kazna ne može biti ugovorena za novčane obveze".
Budući da je najamnina novčana obveza, fiksne naknade za kašnjenje, paušalne kazne ili dnevne "kazne" pravno su neprovedive. Najmodavci su strogo ograničeni na zakonsku stopu zateznih kamata. Svaka klauzula u ugovoru o najmu koja pokušava zaobići ovo uspostavljanjem fiksne kazne za kašnjenje najamnine vjerojatno će biti poništena od strane hrvatskog suda.
Rokovi plaćanja najamnine
Ugovor o najmu definira točan datum dospijeća mjesečne najamnine. Najčešća praksa u Hrvatskoj je propisivanje plaćanja najamnine do 5. ili 10. u svakom kalendarskom mjesecu, za tekući mjesec.
Ako stanar ne plati do ovog dogovorenog datuma, on je odmah u zakašnjenju i zakonske kamate počinju teći.
Kašnjenje u plaćanju kao osnova za deložaciju
Dosljedno kašnjenje u plaćanju ili dugotrajno neplaćanje pruža zakonsku osnovu za deložaciju stanara, ali najmodavci moraju slijediti strogi zakonski postupak definiran u Zakonu o najmu stanova:
- Pisano upozorenje: Najmodavac mora izdati formalno pisano upozorenje ukazujući na dug.
- 30-dnevni rok za otklanjanje: Prema članku 22. ZNS-a, stanaru se mora osigurati 30 dana za podmirenje duga.
- Obavijest o otkazu: Ako stanar ne podmiri dug u roku od tih 30 dana, najmodavac može izdati obavijest o otkazu.
- Otkažni rok: Prema članku 22., stavku 2. ZNS-a, otkazni rok za raskid je tri mjeseca, počevši od prvog dana mjeseca koji slijedi mjesec u kojem je obavijest primljena.
Za više detalja o vremenskom okviru otkaza, pogledajte naš vodič Postupak deložacije.
Landager nudi značajke za automatsko praćenje najamnine i automatske podsjetnike na plaćanje, smanjujući slučajeve kašnjenja u plaćanju i pojednostavljujući procjenu zakonskih kamata.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
Izvori i službene reference
Često postavljana pitanja
▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje s plaćanjem najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila o zateznim kamatama i kaznama za zakašnjelu najamninu. Ona mogu uključivati obvezne počekove, ograničenja iznosa zateznih kamata i ograničenja naplate kamata. Odredbe o zakašnjelom plaćanju trebaju biti jasno navedene u ugovoru o najmu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima kako bi bile pravno provedive.
▶Koji su ključni zakoni o najmu nekretnina u Hrvatskoj?
Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okviru koji se trenutačno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije za međunarodne upravitelje nekretninama, zbog čega je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova važnija nego ikad. Ovaj vodič obuhvaća bitne zahtjeve usklađenosti za vlasnike nekretnina i najmodavce.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Kakav je pravni postupak deložacije za najmodavce u Hrvatskoj?
Postupak deložacije u Hrvatskoj zahtijeva od najmodavaca pridržavanje formalnih pravnih procedura. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje najamnine, kršenje ugovora o najmu ili osobnu uporabu nekretnine od strane najmodavca. Najmodavci moraju dostaviti propisanu pisanu obavijest, omogućiti sve potrebne rokove za ispunjenje obveza te će možda morati ishoditi sudski nalog. Samovlasno iseljavanje stanara općenito je zabranjeno.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Postoje li ograničenja i gornje granice za povećanje najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila koja uređuju kada i kako najmodavci mogu povećati najamninu. Ta pravila mogu uključivati ograničenja postotka povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Najmodavci se moraju pridržavati svih primjenjivih propisa prilikom povećanja najamnine za postojeće najmove.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o pologu (sigurnosnom depozitu) i rokovima povrata u Hrvatskoj?
Hrvatska ima pravila koja uređuju koliki iznos najmodavci mogu tražiti kao sigurnosni polog, kako se polog mora čuvati ili zaštititi te rokove za povrat pologa nakon prestanka najma. Najmodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i pridržavati se svih zakonskih rokova kako bi izbjegli kazne.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koji su obvezni zahtjevi za ugovore o najmu u Hrvatskoj?
Ugovori o najmu u Hrvatskoj moraju biti u skladu s primjenjivim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obvezni elementi obično uključuju imena obiju strana, opis nekretnine, iznos najamnine i uvjete plaćanja, detalje o pologu, trajanje najma te raspodjelu odgovornosti za održavanje. Pisani ugovori mogu biti obvezni za određene vrste ili trajanja najma.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje su obveze najmodavca vezane uz održavanje i popravke u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj općenito su dužni održavati nekretninu u stanju pogodnom za stanovanje, osiguravajući da su konstrukcija, vodovodne i električne instalacije te osnovne usluge u ispravnom stanju. Specifična raspodjela odgovornosti za održavanje između najmodavca i najmoprimca treba biti jasno dokumentirana u ugovoru o najmu.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje informacije o nekretnini najmodavci moraju otkriti u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj dužni su potencijalnim najmoprimcima otkriti relevantne informacije o nekretnini prije potpisivanja ugovora. Obvezne informacije obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, povijest oštećenja te sve uvjete koji bi mogli utjecati na korištenje i uživanje nekretnine od strane najmoprimca.
Pročitajte cjeloviti vodič📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
