Naknade i kamate za kašnjenje s najamninom u Hrvatskoj

Upravljanje neplaćenom najamninom

Kašnjenje u plaćanju uobičajen je izvor trvenja na hrvatskom tržištu najma. Razumijevanje načina na koji se zakonski postupa s kašnjenjem najamnine bez kršenja Zakona o obveznim odnosima i Zakona o najmu stanova bitno je za usklađenost nekretnine.

Zakonske zatezne kamate (Zatezna kamata)

U Hrvatskoj su najmodavci ograničeni u načinu kažnjavanja kašnjenja u plaćanju. Prema članku 29. Zakona o obveznim odnosima (ZOO), stanar koji kasni s najamninom duguje zakonske zatezne kamate (zatezne kamate). Za stambene najmove (nekomercijalni odnosi), stopu polugodišnje određuje Hrvatska narodna banka (HNB) i izračunava se kao glavna refinancirajuća stopa Europske središnje banke (ESB) uvećana za 3 postotna boda. Ove kamate počinju teći dan nakon dospijeća najamnine.

Otkaz zbog neplaćanja

Najznačajniji pravni lijek za kašnjenje najamnine je otkaz najma. Prema članku 19., stavku 1., točki 1. Zakona o najmu stanova (ZNS), najmodavac može otkazati najam ako stanar ne plati najamninu za dva uzastopna razdoblja ili značajan dio iste.

Međutim, najmodavci moraju slijediti obvezni postupak upozorenja. Prema članku 22., stavku 1. ZNS-a, najmodavac ne može otkazati najam ako prethodno stanaru ne dostavi pisano upozorenje, dajući mu rok od 30 dana za otklanjanje neplaćanja.

Jesu li zakonske naknade za kašnjenje obavezne?

Hrvatska ne nameće obavezno "razdoblje počeka" za naplatu stambene najamnine, niti propisuje paušalnu, vladinu naknadu za kašnjenje. Umjesto toga, zakon se oslanja na obračun zakonskih kamata od trenutka zakašnjenja.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, kada stanar kasni s plaćanjem najamnine, ulazi u stanje zakašnjenja. Od tog trenutka, najmodavac je zakonski ovlašten naplatiti gore spomenute zakonske zatezne kamate.

Ugovorne naknade za kašnjenje

Česta je zabluda da najmodavci mogu dodati fiksne naknade za kašnjenje u ugovor. Članak 350., stavak 3. ZOO-a izričito navodi: "Ugovorna kazna ne može biti ugovorena za novčane obveze".

Budući da je najamnina novčana obveza, fiksne naknade za kašnjenje, paušalne kazne ili dnevne "kazne" pravno su neprovedive. Najmodavci su strogo ograničeni na zakonsku stopu zateznih kamata. Svaka klauzula u ugovoru o najmu koja pokušava zaobići ovo uspostavljanjem fiksne kazne za kašnjenje najamnine vjerojatno će biti poništena od strane hrvatskog suda.

Rokovi plaćanja najamnine

Ugovor o najmu definira točan datum dospijeća mjesečne najamnine. Najčešća praksa u Hrvatskoj je propisivanje plaćanja najamnine do 5. ili 10. u svakom kalendarskom mjesecu, za tekući mjesec.

Ako stanar ne plati do ovog dogovorenog datuma, on je odmah u zakašnjenju i zakonske kamate počinju teći.

Kašnjenje u plaćanju kao osnova za deložaciju

Dosljedno kašnjenje u plaćanju ili dugotrajno neplaćanje pruža zakonsku osnovu za deložaciju stanara, ali najmodavci moraju slijediti strogi zakonski postupak definiran u Zakonu o najmu stanova:

1. Pisano upozorenje: Najmodavac mora izdati formalno pisano upozorenje ukazujući na dug.
2. 30-dnevni rok za otklanjanje: Prema članku 22. ZNS-a, stanaru se mora osigurati 30 dana za podmirenje duga.
3. Obavijest o otkazu: Ako stanar ne podmiri dug u roku od tih 30 dana, najmodavac može izdati obavijest o otkazu.
4. Otkažni rok: Prema članku 22., stavku 2. ZNS-a, otkazni rok za raskid je tri mjeseca, počevši od prvog dana mjeseca koji slijedi mjesec u kojem je obavijest primljena.

Za više detalja o vremenskom okviru otkaza, pogledajte naš vodič Postupak deložacijePregled nije dostupan.

Landager nudi značajke za automatsko praćenje najamnine i automatske podsjetnike na plaćanje, smanjujući slučajeve kašnjenja u plaćanju i pojednostavljujući procjenu zakonskih kamata.

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i stanarima u HrvatskojPregled nije dostupan.