Obvezne objave najmodavca u Hrvatskoj

Zahtjevi pravne dokumentacije

Prilikom sklapanja ugovora o najmu u Hrvatskoj, prvenstveno reguliranog Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, s izmjenama do 36/24), transparentnost je zakonski zahtjev. Prema članku 4., ugovor o najmu mora biti sklopljen u pisanom obliku. Propust u otkrivanju specifičnih stanja nekretnine ili dokumentacije može dovesti do proglašenja ugovora ništavim ili do administrativnih kazni za najmodavca.

Energetski certifikat (EPC)

Energetski certifikat je ključna objava propisana Zakonom o gradnji (Zakon o gradnji). Najmodavcima je zakonski zabranjeno oglašavati nekretninu za najam bez navođenja njezinog energetskog razreda u oglasu (članak 24., stavak 4.). Nadalje, najmodavci moraju pokazati certifikat potencijalnim stanarima prije potpisivanja i dostaviti kopiju stanaru prilikom sklapanja ugovora o najmu (članak 24., stavak 2.).

Operativni status opreme

Najmodavci moraju otkriti stanje glavnih uređaja i sustava. Prema članku 12. Zakona o najmu stanova, najmodavac mora predati stan u stanju prikladnom za stanovanje. Obje su strane zakonski dužne sastaviti zapisnik (Zapisnik o primopredaji) kojim se utvrđuje fizičko stanje stana i njegove opreme u trenutku primopredaje. Time se sprječavaju sporovi oko sigurnosnog depozita i utvrđuje odgovornost za nedostatke prema Zakonu o obveznim odnosima.

Za razliku od Sjedinjenih Država gdje se objave uvelike razlikuju po državama i pokrivaju specifične ekološke rizike, hrvatski zakon je jednostavniji. Obvezne objave počivaju uglavnom na općim ugovornim načelima pravednosti, transparentnosti i specifičnim regulatornim aktima o radu zgrada.

Energetski certifikat (Energetski certifikat)

Najvažnija zakonski propisana objava za sve najmove zgrada i stanova u Hrvatskoj je energetski certifikat, propisan Zakonom o gradnji (Zakon o gradnji, NN 153/13, s izmjenama).

Prije potpisivanja ugovora o najmu, najmodavac je zakonski dužan:

1. Potencijalnom stanaru dostaviti presliku (ili pokazati original) važećeg energetskog certifikata.
2. Predati certifikat ili presliku stanaru prilikom sklapanja ugovora o najmu.
3. Ako se nekretnina oglašava u bilo kojem mediju (online portali za nekretnine, novine), energetski razred zgrade ili stana mora biti eksplicitno naveden u oglasu (članak 24., stavak 4.).

Propust u posjedovanju, predočenju ili ispravnom oglašavanju certifikata može rezultirati strogim financijskim kaznama državnih inspektora.

Pravno i fizičko stanje stana

Prema Zakonu o obveznim odnosima i Zakonu o najmu stanova, najmodavac mora obavijestiti stanara o svim poznatim materijalnim nedostacima, pravnim sporovima ili teretima na nekretnini prije sklapanja ugovora.

• Fizički nedostaci: Najmodavac je dužan predati stan u stanju prikladnom za stanovanje. Mora otkriti značajne fizičke ili strukturne probleme (npr. ozbiljne pukotine u temeljima, krov koji kronično prokišnjava) koji bi mogli utjecati na sigurnost ili uporabljivost stana.
• Sporovi oko režija i vlasništva: Najmodavac mora otkriti stanaru postoje li aktivni pravni sporovi koji ograničavaju korištenje nekretnine ili ako osnovne režije (voda, struja) podliježu isključenju.

Zajednički troškovi i naknade za zgradu (Pričuva)

Prema članku 5. Zakona o najmu stanova, ugovor o najmu mora izričito sadržavati podatke o troškovima stanovanja i načinu njihova plaćanja. To uključuje sve tekuće naknade za upravljanje ili održavanje zgrade (pričuva) povezane sa stanom. Ugovor mora definirati tko je odgovoran za plaćanje tih naknada – najmodavac ili stanar. Bez izričitog navođenja ovog prijenosa u ugovoru, zakonska obveza obično pada na vlasnika nekretnine.

Kućni red (Kućni red)

Za stanove koji se nalaze u višestambenoj zgradi, najmodavac mora otkriti i dostaviti presliku specifičnog kućnog reda zgrade. Članak 5. Zakona o najmu stanova zahtijeva da ugovor uključuje pravila za korištenje zajedničkih prostora i opreme.

• Kućni red regulira vrijeme mira, korištenje zajedničkih prostorija (hodnici, dizala, dvorišta) i odlaganje otpada.
• Stanarevo teško ili opetovano kršenje ovih pravila, osobito nakon pisane opomene, predstavlja zakonsku osnovu da najmodavac prijevremeno raskine ugovor o najmu prema Zakon o najmu stanova.

Landager pomaže osigurati da potrebni dokumenti — poput energetskog certifikata i potpisanog kućnog reda — budu sigurno arhivirani zajedno s ugovorom o najmu.

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete najma, automatizirane podsjetnike za najamninu i istek dokumenata – olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i stanarima u HrvatskojPregled nije dostupan.