Kereskedelmi bérleti követelmények Magyarországon

Míg a magyar Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény), amely 2014. március 15-én lépett hatályba, biztosítja a bérlet általános kereteit, a nem lakáscélú helyiségeket (kereskedelmi, irodai, ipari) szigorúan szabályozza az 1993. évi LXXVIII. törvény (a „Lakástörvény”) is. Ez a törvény kritikus érvényességi követelményt ír elő: Magyarországon minden kereskedelmi bérleti szerződést írásba kell foglalni.

1. Kötelező írásbeli forma (2. § és 36. §)

Ellentétben egyes európai jogrendszerekkel, ahol a szóbeli üzleti bérleti szerződések bíróság előtt vitathatók, a magyar Lakástörvény abszolút érvényű:

• Érvényesség: Nem lakáscélú helyiségek kereskedelmi bérleti szerződése csak írásban érvényes.
• Szóbeli megállapodások: Bármely szóbeli megállapodás kereskedelmi helyiséggel kapcsolatban jogilag nem létező, és sem a bérbeadó, sem a bérlő számára nem érvényesíthető.
• Módosítások: A bérleti szerződés minden módosítását szintén írásba kell foglalni az érvényesség megőrzése érdekében.

2. Alapvető szerződéses elemek

Annak érdekében, hogy a bérleti szerződés kiállja a jogi kihívásokat, egyértelműen azonosítania kell:

• Az ingatlan: Az ingatlan-nyilvántartásból származó helyrajzi szám (Helyrajzi szám) alapján részletezve.
• Az időtartam: Határozott (határozott) vagy határozatlan (határozatlan) időre szól-e.
• A bérleti díj: A pontos összeg, pénznem (általában EUR) és a fizetési ütemezés.
• Cél: Az adott helyiségben engedélyezett konkrét üzleti tevékenység.

3. Közjegyzői okirat (közvetlen végrehajthatóság)

A magyar intézményi piacon az írásbeli bérleti szerződést ritkán írják alá önmagában. A bérbeadók jellemzően megkövetelik a bérlőtől, hogy közjegyző előtt tegyen egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot (Kiköltözési nyilatkozat).

• Cél: Ez a közjegyzői okirat lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy megkerülje a hosszadalmas polgári peres eljárást (amelyet jellemzően járásbíróságok vagy törvényszékek kezelnek, és 1-3 évig is eltarthat).
• Hatás: Ha a bérleti szerződést szerződésszegés miatt felmondják, a bérbeadó közvetlenül bírósági végrehajtóhoz fordulhat a közjegyzői okiraton alapuló kilakoltatás érdekében (az 1994. évi LIII. törvény szabályozza).

4. Albérlet és átruházás

• Alapszabály: A Polgári Törvénykönyv értelmében a bérlőnek a bérbeadó hozzájárulására van szüksége az albérletbe adáshoz.
• Intézményi gyakorlat: Szinte minden kereskedelmi bérleti szerződés kifejezetten tiltja az albérletbe adás, átruházás vagy jogátruházás bármely formáját a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása nélkül, amelyet a bérbeadó általában saját belátása szerint megtagadhat.

5. Óvadék és garanciák

• Korlátok: A kereskedelmi óvadékra nincs törvényi felső határ, de a 3 havi bérleti díj + ÁFA az általános gyakorlat.
• Bankgaranciák: Nagyobb vállalati bérlők esetében a készpénzes óvadéknál előnyben részesítik az „első felszólításra” szóló bankgaranciát.

Legjobb gyakorlatok bérbeadóknak

1. Mindig használjon közjegyzőt: A közjegyzői okirat költsége töredéke egy kétéves kilakoltatási per költségének. Soha ne adja át a kulcsokat enélkül.
2. Ellenőrizze a helyrajzi számokat: Vesse össze a bérleti szerződésben szereplő „helyrajzi számot” az ingatlan-nyilvántartás friss kivonatával, hogy elkerülje azokat az adminisztratív hibákat, amelyek érvényteleníthetik a szerződést.
3. Fogalmazzon meg pontos 'tulajdonosváltási' záradékokat: Ha a bérlő céget eladják, biztosítsa magának a jogot az új tulajdonos hitelképességének felülvizsgálatára.

Vissza a Magyar kereskedelmi jogi áttekintésElőnézet nem elérhető oldalra.