Kötelező tájékoztatások kereskedelmi bérleti szerződésekhez
Ismerje meg a magyar kereskedelmi ingatlanokra vonatkozó korlátozott törvényi kötelezettségeket, különös tekintettel az energetikai tanúsítványokra és a vállalati átvilágításra.
Jogi Nyilatkozat
Ez a tartalom általános tájékoztatási és oktatási célokat szolgál. Nem minősül jogi tanácsnak, és nem is szabad annak tekinteni. A törvények gyakran változnak – mindig ellenőrizze az aktuális szabályozásokat, és forduljon szakképzett ügyvédhez az Ön joghatóságában az Ön helyzetére vonatkozó tanácsért. A Landager egy ingatlan-kezelési platform, nem ügyvédi iroda.Utoljára ellenőrzött információ: May 2026.
- március 15-től a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályozza a kereskedelmi bérleti szerződésekkel kapcsolatos tájékoztatási kötelezettségeket, kiegészítve az 1993. évi bérleti törvényt. Bár a magyar kereskedelmi ingatlanpiac nagymértékben támaszkodik a professzionális átvilágításra, nem tisztán caveat emptor környezet. A Polgári Törvénykönyv 6:62. § (1) bekezdése kölcsönös „tájékoztatási kötelezettséget” ír elő, amely megköveteli a felektől, hogy az egyeztetések során együttműködjenek, és tájékoztassák egymást a szerződés megkötésével kapcsolatos minden jelentős körülményről.
A törvényi előírás: Az energetikai tanúsítványok (184/2023. Korm. rendelet)
Az egyetlen univerzálisan érvényesített, törvényileg előírt fizikai közzétételi kötelezettség, amelyet a magyar kormány a kereskedelmi ingatlanokra vonatkozóan előír, az Energetikai Tanúsítvány, amelyet a 184/2023. (V. 25.) Korm. rendelet szabályoz (amely 2023. november 1-től felváltotta a 176/2008. Korm. rendeletet).
Ha egy fejlesztő vagy bérbeadó egy teljes A osztályú irodaházat, kiskereskedelmi üzletet vagy logisztikai raktárt ad bérbe, akkor:
- A rendelkezésre álló tanúsítvány alapján az épület energiahatékonysági osztályát (az A+++-tól I-ig, 12 kategóriát magában foglalva) fel kell tüntetni minden nyilvános marketing- és bérbeadási anyagon.
- Érvényes, hitelesített másolatot kell bemutatni az energetikai tanúsítványról a vállalati bérlőnek a bérleti szerződés megkötése előtt.
- Formálisan át kell adni a tanúsítvány másolatát, és annak egyedi HET azonosító kódját kifejezetten fel kell tüntetni a véglegesen aláírt bérleti szerződésben.
A kereskedelmi szektorban, ahol a bérlők jelentős üzemeltetési költségeket (Triple-Net Service Charges) fizetnek, az energetikai besorolást szigorúan vizsgálják. Az alacsony besorolás gyenge szigetelésre és elavult HVAC-rendszerekre utal, ami közvetlenül a bérlő által teljes egészében viselt, egekbe szökő közüzemi költségeket jelenti.
Vállalati átvilágítás (A bérlő terhe)
Mivel a magyar jogszabályok a kereskedelmi szervezeteket jogilag felkészültnek tekintik, nem létezik szabványosított „bérbeadói tájékoztató csomag”. Ehelyett a bérlő ügyvédei kimerítő jogi és műszaki átvilágítást végeznek.
Mielőtt egy vállalati bérlő aláírna egy 5 éves bérleti szerződést 2000 négyzetméternyi irodaterületre, jogilag megköveteli a bérbeadótól, hogy hozza nyilvánosságra az alábbiakat:
1. Tulajdoni lap és terhek (Tulajdoni Lap)
A bérlők lekérik a hivatalos tulajdoni lapot, amelyet az 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szabályoz, hogy ellenőrizzék:
- A bérbeadó valóban az ingatlan tulajdonosa.
- Nincsenek függőben lévő végrehajtási jogok, csődök vagy hatalmas fejlesztői jelzálogok, amelyek az épület elárverezéséhez és a bérlő bérleti idő alatti kilakoltatásához vezethetnének. (Ha súlyos jelzálog létezik, a bérlő Non-Disturbance Agreement-et követel a finanszírozó banktól).
2. Használatbavételi Engedély
A kereskedelmi helyiségnek jogilag besoroltnak és engedélyezettnek kell lennie a bérlő konkrét tevékenységére. A földszinti üzlethelyiséget étteremnek bérbe adó bérbeadónak fel kell tárnia a konkrét építési engedélyeket. Ha a helyiség csak „általános adminisztratív irodai használatra” engedélyezett, a bérlő nem üzemeltethet ott legálisan ipari konyhát egy hatalmas, költséges átminősítési folyamat nélkül, amelyet a bérbeadónak a tárgyalások során kifejezetten közölnie kell.
A végleges tájékoztatás: A törvényi átadás-átvételi jegyzőkönyv
A magyar kereskedelmi bérbeadás legkritikusabb törvényi tájékoztatási követelménye az Átadás-átvételi jegyzőkönyv.
Az 1993. évi LXXVIII. törvény (a bérleti törvény) 36. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadó jogilag köteles a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket a bérlőnek leltár és hivatalos írásbeli jegyzőkönyv alapján átadni. Ugyanez az eljárás kötelező a helyiségek visszaadásakor is.
Függetlenül attól, hogy a bérbeadó a területet pontosan „Shell and Core” (csupasz betonpadló és látszó mennyezet) állapotban vagy teljesen kialakítva (A kategóriás kivitel, konkrét szőnyegburkolattal és válaszfalakkal) adja át, a pontos fizikai állapotot aprólékosan dokumentálni kell. Ez a jegyzőkönyv jogilag a tények végleges feltárásaként szolgál. Ha a bérlő aláírja a jegyzőkönyvet, elismerve, hogy a HVAC-rendszer működött és az álpadló hibátlan volt, később nem állíthatja, hogy a bérbeadó eltitkolt egy hibát, hogy kibújjon a javítási költségek megfizetése alól.
Intézményi szintű dokumentumkezelés
A szétszórt e-mail szálakra és papíralapú fájlokra támaszkodva annak bizonyítására, hogy egy vállalati bérlő megkapta az energetikai tanúsítványát vagy aláírta az átadás-átvételi jegyzőkönyvét, a bérbeadókat több millió forintos felelősségnek teszi ki a kilépési tárgyalások során. A Landager intézményi szintű digitális dokumentumtárakat biztosít. Automatikusan tárolja, időbélyegzővel látja el és kapcsolja össze minden egyes energetikai tanúsítványt, tulajdoni lapot és 50 oldalas fényképes átadás-átvételi jegyzőkönyvet közvetlenül a vállalati bérlő profiljához, biztosítva a golyóálló megfelelést és az azonnali hozzáférést a nagy kockázatú bérleti auditok során.
Vissza a Magyar kereskedelmi jogi áttekintés oldalra.
📬 Értesítést kap, ha ezek a törvények megváltoznak
E-mailben értesítjük, ha a bérlőkkel kapcsolatos törvények frissülnek itt: Nem spam – csak jogszabályi változások.
