Zakasnele uplate i kazne u Srbiji

Rešavanje problema zakasnelih uplata zakupnine u Srbiji zahteva specifično razumevanje načina na koji Zakon o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima) posmatra finansijske kazne. Iako zakupodavci često pokušavaju da u svoje ugovore o zakupu stambenog prostora unesu visoke fiksne kazne za kašnjenje, ove odredbe su često pravno nesprovodive ako se ospore na sudu.

Ugovorna kazna naspram zatezne kamate

Najvažnija razlika u srpskoj pravnoj praksi u vezi sa zakasnelim uplatama je razlika između "ugovorne kazne" (Ugovorna kazna) i "zatezne kamate" (Zatezna kamata).

Ugovorne kazne su zabranjene za novčane obaveze

Mnogi zakupodavci preuzimaju generičke šablone ugovora u kojima stoji: "Ako se zakupnina plati nakon 5. u mesecu, zakupac mora da plati kaznu od 10 € po danu."

Prema članu 270. srpskog Zakona o obligacionim odnosima, ugovorna kazna se ne može ugovarati za novčane obaveze. Zakupnina je čista novčana obaveza. Stoga, ako zakupac odbije da plati fiksnu naknadu od 10 € po danu, a zakupodavac ga tuži zbog toga, srpski sud će verovatno poništiti tu specifičnu kaznenu odredbu kao ništavu.

Pravo na zateznu kamatu

Ono što zakon dozvoljava jeste da zakupodavac naplati zateznu kamatu (Zatezna kamata) na zakasnelu uplatu.

Prema članu 277. Zakona o obligacionim odnosima, kada dužnik zakasni sa ispunjenjem novčane obaveze, on automatski duguje zateznu kamatu pored glavnog duga.

• Država objavljuje zvaničnu stopu zakonske zatezne kamate.
• Ova stopa se primenjuje automatski od prvog dana kašnjenja zakupca.
• Zakupodavac čak i ne mora nužno da ima "zateznu kamatu" eksplicitno zapisanu u ugovoru da bi je tražio na sudu, mada je preporučljivo uključiti je radi jasnoće.

Praktična stvarnost naknada za kašnjenje

Pošto obračun zakonske zatezne kamate na zakupninu od 500 € koja kasni 4 dana daje iznos koji je toliko mali da se ne isplati tražiti ga na sudu, kako zakupodavci u Srbiji zapravo osiguravaju blagovremena plaćanja?

1. Uticaj depozita: Zakupodavci često podsećaju zakupce da su stalna kašnjenja u plaćanju ili neplaćeni računi za komunalije osnov za zadržavanje sigurnosnog depozita.
2. Pretnja iseljenjem: Ako u ugovoru izričito stoji da se zakupnina mora platiti do 5. u mesecu, plaćanje 10. je tehnički kršenje ugovora. Ponovljena kršenja daju zakupodavcu pravo da u potpunosti raskine ugovor. Za većinu zakupaca, pretnja raskidom ugovora i suočavanje sa ogromnim naporom oko selidbe je mnogo efikasnija od male kamate.
3. Kraći otkazni rokovi: Kod ugovora na neodređeno vreme, zakupodavci imaju uticaj tako što zakupcu jednostavno uruče otkazni rok od 30 dana ako se pokaže da hronično kasni sa plaćanjem.

Komunalne usluge i "Infostan"

U Srbiji, najčešći finansijski spor nije samo zakasnela zakupnina, već neplaćeni računi za komunalne usluge, koji se prvenstveno prate putem objedinjenog sistema naplate poznatog kao Infostan (u Beogradu) ili lokalnog ekvivalenta, uz struju (EPS).

Ako zakupac ne plati Infostan ili EPS, nastali dug i potencijalno isključenje usluga vezuju se za nekretninu, a ne za ime zakupca. Stoga, zakupodavci moraju:

• Uneti specifične odredbe u ugovor kojima se od zakupca zahteva da svakog meseca uz uplatu zakupnine priloži plaćene račune za komunalije.
• Reagovati brzo. Ako zakupac kasni sa komunalijama, zakupodavac mora imati ugovorno pravo da interveniše, iskoristi sigurnosni depozit za hitno plaćanje računa kako bi se izbeglo isključenje, i zahteva od zakupca da dopuni depozit.