Zakasnele uplate i kazne u Srbiji

Rešavanje problema zakasnelih uplata zakupnine u Srbiji zahteva specifično razumevanje načina na koji Zakon o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima, na snazi od 1. oktobra 1978. godine) posmatra finansijske kazne. Iako zakupodavci često pokušavaju da u svoje ugovore o zakupu stambenog prostora unesu visoke fiksne kazne za kašnjenje, ove odredbe su često pravno nesprovodive ako se ospore na sudu.

Ugovorna kazna naspram zatezne kamate

Najvažnija razlika u srpskoj pravnoj praksi u vezi sa zakasnelim uplatama je razlika između "ugovorne kazne" (Ugovorna kazna) i "zatezne kamate" (Zatezna kamata).

Ugovorne kazne su zabranjene za novčane obaveze

Mnogi zakupodavci preuzimaju generičke šablone ugovora u kojima stoji: "Ako se zakupnina plati nakon 5. u mesecu, zakupac mora da plati kaznu od 10 € po danu."

Prema članu 270. srpskog Zakona o obligacionim odnosima, ugovorna kazna se ne može ugovarati za novčane obaveze. Zakupnina je čista novčana obaveza. Stoga, ako zakupac odbije da plati fiksnu naknadu od 10 € po danu, a zakupodavac ga tuži zbog toga, srpski sud će verovatno poništiti tu specifičnu kaznenu odredbu kao ništavu.

Pravo na zateznu kamatu

Ono što zakon dozvoljava jeste da zakupodavac naplati zateznu kamatu (Zatezna kamata) na zakasnelu uplatu. Pod članom 277. Zakona o obligacionim odnosima, kada dužnik zakasni sa ispunjenjem novčane obaveze, on automatski duguje zateznu kamatu pored glavnog duga.

Obračun zatezne kamate:

• Stopa zatezne kamate je određena zakonom, a ne ugovornim sporazumom za novčane obaveze.
• Za dugove izražene u srpskim dinarima (RSD), godišnja stopa zatezne kamate je referentna kamatna stopa Narodne banke Srbije, uvećana za osam procentnih poena.
• Za dugove izražene u evrima (EUR) ili drugim stranim valutama, godišnja stopa zatezne kamate je referentna kamatna stopa Evropske centralne banke (za EUR) ili centralne banke domicilne valute na glavne operacije refinansiranja, uvećana za osam procentnih poena.
• Zatezna kamata se obračunava od prvog dana kašnjenja uplate.
• Narodna banka Srbije objavljuje primenjive stope zatezne kamate na svom zvaničnom veb-sajtu.

Praktična stvarnost naknada za kašnjenje

Pošto obračun zakonske zatezne kamate na zakupninu od 500 € koja kasni 4 dana daje iznos koji je toliko mali da se ne isplati tražiti ga na sudu, kako zakupodavci u Srbiji zapravo osiguravaju blagovremena plaćanja?

1. Uticaj depozita: Zakupodavci često podsećaju zakupce da su stalna kašnjenja u plaćanju ili neplaćeni računi za komunalije osnov za zadržavanje sigurnosnog depozita.
2. Proces iseljenja: Ako zakupac kasni sa plaćanjem zakupnine, zakupodavac mora prvo izdati formalno obaveštenje o kršenju ugovora, navodeći iznos duga i pružajući razuman rok za ispravku. Ako zakupac ne otkloni kršenje, zakupodavac može izdati obaveštenje o iseljenju. Da bi legalno iselio zakupca, zakupodavac mora podneti zahtev nadležnom Osnovnom sudu (Osnovni Sud) za nalog za posed.
3. Kraći otkazni rokovi: Kod ugovora na neodređeno vreme, zakupodavci imaju uticaj tako što zakupcu jednostavno uruče otkazni rok od 30 dana ako se pokaže da hronično kasni sa plaćanjem.

Komunalne usluge i "Infostan"

U Srbiji, najčešći finansijski spor nije samo zakasnela zakupnina, već neplaćeni računi za komunalne usluge, koji se prvenstveno prate putem objedinjenog sistema naplate poznatog kao Infostan (u Beogradu) ili lokalnog ekvivalenta, uz struju (EPS).

Iako je zakupac primarno odgovoran za svoju potrošnju komunalnih usluga, neplaćeni dugovi za komunalije mogu dovesti do isključenja usluga na nekretnini. U praksi, ako zakupac ne izmiri plaćanja komunalija i napusti nekretninu, vlasnik nekretnine može postati odgovoran za izmirenje ovih neizmirenih dugova kako bi se osigurao nastavak usluga ili izbegle komplikacije sa budućim transakcijama nekretninama.

Stoga, zakupodavci često:

• Unesu specifične odredbe u ugovor kojima se od zakupca zahteva da svakog meseca uz uplatu zakupnine priloži plaćene račune za komunalije.
• Reaguju brzo. Ako zakupac kasni sa komunalijama, zakupodavac mora imati ugovorno pravo da interveniše, iskoristi sigurnosni depozit za hitno plaćanje računa kako bi se izbeglo isključenje, i zahteva od zakupca da dopuni depozit.