Povećanje zakupnine i finansijske obaveze u Srbiji

Srpsko tržište zakupa stambenog prostora funkcioniše u potpunosti kao slobodno tržište, prvenstveno regulisano Zakonom o obligacionim odnosima (na snazi od 1. oktobra 1978. godine) i Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (2016). Država ne propisuje gornje granice zakupnine, niti kontroliše koliko često ili za koji iznos se zakupnina može povećati u privatnim stambenim ugovorima, pod uslovom da su ispunjeni proceduralni zahtevi za izmenu ugovora.

Potpuno odsustvo kontrole zakupnine

U Srbiji postoji apsolutno nultu stopu zakonske kontrole zakupnine za privatno stanovanje. Intervencija države u cene zakupa stambenog prostora ne postoji. Zakupodavac je potpuno slobodan da odredi početnu zakupninu na bilo koji iznos koji je zakupac voljan da plati. Međutim, kada se ugovor o zakupu potpiše, iznos zakupnine postaje obavezan element ugovora prema članu 76 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

Pravila za povećanje zakupnine

Kako i kada zakupodavac može povećati zakupninu zavisi isključivo od vrste ugovora o zakupu koji je na snazi i obostrane saglasnosti strana:

Tokom ugovora na određeno vreme

Ako je ugovor potpisan na određeno vreme (npr. 12 meseci), zakupnina je "fiksirana" za vreme trajanja tog roka. Zakupodavac ne može zakonski povećati zakupninu pre nego što ugovor istekne, osim ako originalni ugovor nije sadržao izričitu, unapred dogovorenu klauzulu o eskalaciji zakupnine. Ako zakupodavac želi da poveća zakupninu nakon isteka roka, mora ponuditi novi ugovor ili aneks po višoj ceni. Ako zakupac odbije, zakupac mora da se iseli.

Tokom ugovora na neodređeno vreme

Ako se zakup nastavlja na neodređeno vreme, zakupodavac može predložiti povećanje zakupnine u bilo kom trenutku. Međutim, budući da je zakupnina ključni element ugovora, svaka promena zahteva pisani aneks koji potpisuju i zakupodavac i zakupac.

Ako zakupac odbije predloženo povećanje zakupnine, jedini pravni lek zakupodavca je raskid zakupa. Prema članu 78 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, zakupodavac mora uručiti pisani otkazni rok od 90 dana za raskid. Ovo je obavezan zakonski minimum koji se ne može skratiti ugovorom o zakupu.

Valutne klauzule (Evro naspram dinara)

Iako Ustav i relevantni devizni zakoni tehnički nalažu da se transakcije u Srbiji obavljaju u lokalnoj valuti, srpskom dinaru (RSD), postoji zakonski izuzetak prema Zakonu o obligacionim odnosima koji se primenjuje na nekretnine.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima i deviznim zakonima, potpuno je legalno vezati cenu obaveze za stranu valutu (valutna klauzula).

• Zakupnina se piše i obračunava u evrima (npr. "500 € mesečno").
• Zakupac plaća dinarsku protivvrednost na dan plaćanja na osnovu srednjeg kursa Narodne banke Srbije.
• Ova valutna klauzula pruža zakupodavcima ugrađenu zaštitu od inflacije i devalvacije valute.

Naknade za kašnjenje i zatezna kamata

Zakon o obligacionim odnosima strogo propisuje šta se dešava kada jedna strana zakasni sa ispunjenjem finansijske obaveze.

Ako zakupac zakasni sa plaćanjem zakupnine, zakon utvrđuje pravo na zateznu kamatu (zatezne kamate).

• Zakonska stopa: Postoji zakonska stopa zatezne kamate koju objavljuje država i koja se automatski primenjuje kada dužnik zakasni.
• Ugovorne kazne: Prema članu 270 Zakona o obligacionim odnosima, klauzule o ugovornoj kazni (ugovorna kazna) ne mogu se primeniti na čisto novčane obaveze kao što je zakupnina. Stoga, zakupodavcima je zabranjeno da naplaćuju fiksne naknade za kašnjenje; oni su strogo ograničeni na zakonsku stopu zatezne kamate.

Najefikasnija "kazna" za zakasnelu zakupninu u Srbiji je pravna pretnja iseljenjem zbog suštinskog kršenja ugovora, nakon obaveznih otkaznih rokova.