Povećanje zakupnine i finansijske obaveze u Srbiji
Istražite pravila o kontroli zakupnine, izmenama zakupnine i naknadama za kašnjenje na srpskom tržištu stambenih nekretnina prema Zakonu o obligacionim odnosima.
Pravno obaveštenje
Ovaj sadržaj je namenjen samo opštim informativnim i obrazovnim svrhama. Ne predstavlja pravni savet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često menjaju — uvek proverite trenutne propise i konsultujte se sa licenciranim advokatom u vašoj jurisdikciji za savet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne advokatska kancelarija.Informacije poslednji put proverene: May 2026.
Srpsko tržište zakupa stambenog prostora funkcioniše u potpunosti kao slobodno tržište, prvenstveno regulisano Zakonom o obligacionim odnosima (na snazi od 1. oktobra 1978. godine) i Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (2016). Država ne propisuje gornje granice zakupnine, niti kontroliše koliko često ili za koji iznos se zakupnina može povećati u privatnim stambenim ugovorima, pod uslovom da su ispunjeni proceduralni zahtevi za izmenu ugovora.
Potpuno odsustvo kontrole zakupnine
U Srbiji postoji apsolutno nultu stopu zakonske kontrole zakupnine za privatno stanovanje. Intervencija države u cene zakupa stambenog prostora ne postoji. Zakupodavac je potpuno slobodan da odredi početnu zakupninu na bilo koji iznos koji je zakupac voljan da plati. Međutim, kada se ugovor o zakupu potpiše, iznos zakupnine postaje obavezan element ugovora prema članu 76 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Pravila za povećanje zakupnine
Kako i kada zakupodavac može povećati zakupninu zavisi isključivo od vrste ugovora o zakupu koji je na snazi i obostrane saglasnosti strana:
Tokom ugovora na određeno vreme
Ako je ugovor potpisan na određeno vreme (npr. 12 meseci), zakupnina je "fiksirana" za vreme trajanja tog roka. Zakupodavac ne može zakonski povećati zakupninu pre nego što ugovor istekne, osim ako originalni ugovor nije sadržao izričitu, unapred dogovorenu klauzulu o eskalaciji zakupnine. Ako zakupodavac želi da poveća zakupninu nakon isteka roka, mora ponuditi novi ugovor ili aneks po višoj ceni. Ako zakupac odbije, zakupac mora da se iseli.
Tokom ugovora na neodređeno vreme
Ako se zakup nastavlja na neodređeno vreme, zakupodavac može predložiti povećanje zakupnine u bilo kom trenutku. Međutim, budući da je zakupnina ključni element ugovora, svaka promena zahteva pisani aneks koji potpisuju i zakupodavac i zakupac.
Ako zakupac odbije predloženo povećanje zakupnine, jedini pravni lek zakupodavca je raskid zakupa. Prema članu 78 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, zakupodavac mora uručiti pisani otkazni rok od 90 dana za raskid. Ovo je obavezan zakonski minimum koji se ne može skratiti ugovorom o zakupu.
Valutne klauzule (Evro naspram dinara)
Iako Ustav i relevantni devizni zakoni tehnički nalažu da se transakcije u Srbiji obavljaju u lokalnoj valuti, srpskom dinaru (RSD), postoji zakonski izuzetak prema Zakonu o obligacionim odnosima koji se primenjuje na nekretnine.
Prema Zakonu o obligacionim odnosima i deviznim zakonima, potpuno je legalno vezati cenu obaveze za stranu valutu (valutna klauzula).
- Zakupnina se piše i obračunava u evrima (npr. "500 € mesečno").
- Zakupac plaća dinarsku protivvrednost na dan plaćanja na osnovu srednjeg kursa Narodne banke Srbije.
- Ova valutna klauzula pruža zakupodavcima ugrađenu zaštitu od inflacije i devalvacije valute.
Naknade za kašnjenje i zatezna kamata
Zakon o obligacionim odnosima strogo propisuje šta se dešava kada jedna strana zakasni sa ispunjenjem finansijske obaveze.
Ako zakupac zakasni sa plaćanjem zakupnine, zakon utvrđuje pravo na zateznu kamatu (zatezne kamate).
- Zakonska stopa: Postoji zakonska stopa zatezne kamate koju objavljuje država i koja se automatski primenjuje kada dužnik zakasni.
- Ugovorne kazne: Prema članu 270 Zakona o obligacionim odnosima, klauzule o ugovornoj kazni (ugovorna kazna) ne mogu se primeniti na čisto novčane obaveze kao što je zakupnina. Stoga, zakupodavcima je zabranjeno da naplaćuju fiksne naknade za kašnjenje; oni su strogo ograničeni na zakonsku stopu zatezne kamate.
Najefikasnija "kazna" za zakasnelu zakupninu u Srbiji je pravna pretnja iseljenjem zbog suštinskog kršenja ugovora, nakon obaveznih otkaznih rokova.
Izvori i zvanične reference
Često postavljana pitanja
▶Koja su ograničenja i gornje granice za povećanje zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila koja uređuju kada i kako zakupodavci mogu povećati zakupninu. Ova pravila mogu uključivati ograničenja procenta povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Zakupodavci moraju postupati u skladu sa svim važećim propisima prilikom povećanja zakupnine za postojeće ugovore o zakupu.
▶Koji su ključni zakoni o odnosima između zakupodavaca i zakupaca u Srbiji?
Tržište stambenog zakupa u Srbiji karakteriše visoka ugovorna sloboda. Iako Zakon o obligacionim odnosima pruža osnovni okvir, pisani ugovor o zakupu služi kao merodavni „zakon“ između zakupodavca i zakupca. Ovaj vodič obuhvata osnovne zahteve usklađenosti za vlasnike nepokretnosti i zakupodavce.
Pročitajte kompletan vodič
▶Kakav je zakonski postupak iseljenja za zakupodavce u Srbiji?
Postupak iseljenja u Srbiji zahteva od zakupodavaca da poštuju formalne pravne procedure. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje zakupnine, kršenje odredbi ugovora o zakupu ili potrebu zakupodavca da koristi nepokretnost za lične potrebe. Zakupodavci moraju dostaviti uredno pismeno obaveštenje, ostaviti zakonom predviđene rokove za ispunjenje obaveza i, po potrebi, pribaviti sudsku odluku. Samovlasno iseljenje je generalno zabranjeno.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o depozitu i rokovima za njegov povraćaj u Srbiji?
Srbija ima pravila koja uređuju visinu iznosa koji zakupodavci mogu tražiti kao depozit, način na koji se depoziti moraju čuvati ili zaštititi, kao i rokove za povraćaj depozita nakon prestanka zakupa. Zakupodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i poštovati sve zakonske rokove kako bi izbegli sankcije.
Pročitajte kompletan vodič▶Koji su obavezni elementi ugovora o zakupu u Srbiji?
Ugovori o zakupu u Srbiji moraju biti u skladu sa važećim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obavezni elementi obično uključuju podatke o ugovornim stranama, opis nepokretnosti, iznos zakupnine i uslove plaćanja, detalje o depozitu, trajanje zakupa i raspodelu odgovornosti za održavanje. Pisana forma ugovora može biti obavezna za određene vrste ili trajanja zakupa.
Pročitajte kompletan vodič▶Koje su obaveze zakupodavca u pogledu održavanja i popravki u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su generalno dužni da održavaju nepokretnost u stanju podobnom za stanovanje, obezbeđujući da konstrukcija, vodovodne i električne instalacije, kao i osnovne komunalne usluge budu u ispravnom stanju. Specifična raspodela odgovornosti za održavanje između zakupodavca i zakupca treba da bude jasno definisana u ugovoru o zakupu.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila u vezi sa zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine. Ona mogu uključivati obavezne grejs periode, ograničenja visine zateznih kamata i ograničenja u pogledu obračuna kamata. Odredbe o zateznim kamatama treba da budu jasno navedene u ugovoru o zakupu i moraju biti u skladu sa lokalnim propisima da bi bile pravno primenljive.
Pročitajte kompletan vodič▶Koje informacije o nepokretnosti su zakupodavci dužni da obelodane u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su dužni da potencijalnim zakupcima pre potpisivanja ugovora obelodane relevantne informacije o nepokretnosti. Obavezna obelodanjivanja obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, istoriju prethodnih oštećenja i sve okolnosti koje bi mogle uticati na korišćenje i uživanje nepokretnosti od strane zakupca.
Pročitajte kompletan vodič📬 Dobijajte obaveštenja o izmenama ovih zakona
Poslaćemo vam email kada se zakoni o zakupu promene u Bez spama — samo izmene zakona.
