Povećanje zakupnine i finansijske obaveze u Srbiji

Srpsko tržište zakupa stambenog prostora funkcioniše u potpunosti kao slobodno tržište. Država ne propisuje gornje granice zakupnine, niti kontroliše koliko često ili za koji iznos se zakupnina može povećati u privatnim ugovorima o zakupu.

Potpuno odsustvo kontrole zakupnine

U Srbiji postoji apsolutno nultu stopu zakonske kontrole zakupnine za privatno stanovanje. Intervencija države u cene zakupa stambenog prostora ne postoji. Zakupodavac je potpuno slobodan da odredi početnu zakupninu na bilo koji iznos koji je zakupac voljan da plati.

Pravila za povećanje zakupnine

Kako i kada zakupodavac može povećati zakupninu zavisi isključljivo od vrste ugovora o zakupu koji je na snazi:

Tokom ugovora na određeno vreme

Ako je ugovor potpisan na određeno vreme (npr. 12 meseci), zakupnina je "fiksirana" za vreme trajanja tog roka. Zakupodavac ne može zakonski povećati zakupninu pre nego što ugovor istekne, osim ako originalni ugovor nije sadržao izričitu klauzulu o eskalaciji zakupnine (što je veoma retko u srpskim ugovorima o zakupu stambenog prostora, mada je uobičajeno u komercijalnim). Ako zakupodavac želi da poveća zakupninu nakon 12 meseci, on jednostavno nudi novi ugovor po višoj ceni. Ako zakupac odbije, mora se iseliti.

Tokom ugovora na neodređeno vreme

Ako se ugovor obavlja na neodređeno vreme (ili ako je ugovor na određeno vreme istekao i nastavio se kao takav), zakupodavac može predložiti povećanje zakupnine u bilo kom trenutku. Međutim, povećanje zakupnine zahteva izmenu ugovora, što tehnički zahteva obostranu saglasnost zakupca.

Ako zakupac odbije povećanje zakupnine, jedini pravni lek zakupodavca je raskid ugovora o zakupu uručivanjem standardnog pisanog otkaza (obično 30 ili 60 dana, kako je navedeno u ugovoru) i zahtevanjem od zakupca da se iseli.

Valutne klauzule (Evro naspram dinara)

Iako Ustav i relevantni devizni zakoni tehnički nalažu da se transakcije u Srbiji obavljaju u lokalnoj valuti, srpskom dinaru (RSD), postoji ogroman zakonski izuzetak koji se direktno odnosi na nekretnine.

Prema Zakonu o obligacionim odnosima i deviznim zakonima, potpuno je legalno vezati cenu obaveze za stranu valutu (valutna klauzula).

• Zakupnina se piše i obračunava u evrima (npr. "500 € mesečno").
• Zakupac plaća tačno taj iznos, ali fizički prenosi dinarsku protivvrednost na dan uplate na osnovu srednjeg kursa Narodne banke Srbije.
• Alternativno, zbog visoke neformalnosti srpskog tržišta, mnogi zakupodavci jednostavno naplaćuju zakupninu direktno u gotovini u evrima.

Ova valutna klauzula pruža zakupodavcima ugrađenu zaštitu od inflacije i devalvacije valute.

Naknade za kašnjenje i zatezna kamata

Zakon o obligacionim odnosima strogo propisuje šta se dešava kada jedna strana zakasni sa ispunjenjem finansijske obaveze.

Ako zakupac zakasni sa plaćanjem zakupnine, zakon utvrđuje pravo na zateznu kamatu (atezajne kamate).

• Zakonska stopa: Država objavljuje zakonsku stopu zatezne kamate koja se automatski primenjuje kada dužnik zakasni.
• Ugovorne kazne: Zakupodavci takođe mogu u ugovor uneti specifične fiksne kazne za kašnjenje (npr. "10 € po danu kašnjenja"). Međutim, prema srpskom zakonu, odredbe o ugovornoj kazni (ugovorna kazna) ne mogu se primeniti na čisto novčane obaveze kao što je zakupnina. Stoga, primena visokih fiksnih naknada za kašnjenje može biti poništena od strane suda ako se ospori, ograničavajući zakupodavca isključivo na zakonsku zateznu kamatu.

Najefikasnija "kazna" za zakasnelu zakupninu u Srbiji je pravna pretnja iseljenjem zbog suštinskog kršenja ugovora.