Zahtevi za ugovor o zakupu i trajanje u Srbiji

Prema srpskom zakonu, ugovor o zakupu (Ugovor o zakupu) predstavlja temelj odnosa između zakupodavca i zakupca. Stambeni ugovori o zakupu prvenstveno su regulisani Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (2016) i Zakonom o stanovanju (1992), koji deluju kao Lex Specialis u odnosu na opšti Zakon o obligacionim odnosima.

Forma ugovora o zakupu

U skladu sa članom 91. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (2016), ugovor o zakupu stambenog prostora mora biti zaključen u pisanoj formi. Usmeni dogovori ne ispunjavaju zakonski uslov za stambenu imovinu u Srbiji.

Bez pisanog ugovora:

• Neverovatno je teško dokazati ugovoreni iznos zakupnine na sudu.
• Ne možete utvrditi trajanje na određeno vreme (za usmeni zakup se automatski pretpostavlja da je zakup na neodređeno vreme).
• Iseljenje zakupca koji ne plaća postaje administrativna noćna mora.

Overa standardnog ugovora o zakupu stambenog prostora nije zakonski obavezna da bi on bio obavezujući između dve strane. Međutim, overa potpisa kod javnog beležnika (Javni beležnik) pruža veću dokaznu snagu ako slučaj dođe do suda, jer zakupac ne može jednostavno poreći da je potpisao dokument.

Ugovori na određeno vreme naspram ugovora na neodređeno vreme

Srpski zakon značajno razlikuje ugovore o zakupu potpisane na određeno vreme od onih koji su otvoreni.

Ugovori na određeno vreme (Na određeno vreme)

Ugovor na određeno vreme navodi tačan datum završetka (npr. 1 godina, 6 meseci).

• Prestanak: Zakup se završava automatski poslednjeg dana bez potrebe za formalnim otkazom.
• Prevremeni raskid: Po pravilu, ni zakupodavac ni zakupac ne mogu otkazati ugovor pre datuma završetka bez obostranog pristanka, osim ako nije došlo do teškog kršenja ugovora (npr. neplaćanje zakupnine).
• Automatsko prećutno obnavljanje: Prema članu 596. Zakona o obligacionim odnosima, ako ugovor na određeno vreme istekne, a zakupac nastavi da koristi nekretninu i zakupodavac se tome ne protivi (npr. prihvati zakupninu za sledeći mesec), ugovor se zakonski smatra automatski transformisanim u ugovor na neodređeno vreme pod potpuno istim uslovima.

Ugovori na neodređeno vreme (Na neodređeno vreme)

Ugovor na neodređeno vreme nema određen datum završetka i nastavlja se iz meseca u mesec ili iz godine u godinu.

• Otkaz: Bilo koja strana može otkazati zakup iz bilo kog razloga jednostavnim uručivanjem otkaza (Otkaz).
• Otkazni rok: Prema članu 37. Zakona o stanovanju (1992), otkazni rok za raskid ugovora o zakupu stambenog prostora ne može biti kraći od 90 dana. Ako se otkaz daje tokom zimskih meseci (decembar, januar, februar), period se produžava za dodatnih 30 dana, što ukupno iznosi 120 dana.

Osnovni zahtevi za važeći ugovor o zakupu

Da bi se smatrao čvrstim i sprovodivim ugovorom u Srbiji, ugovor o zakupu mora, u najmanju ruku, eksplicitno sadržati:

1. Identifikacija strana: Puna imena, adrese i identifikacioni brojevi (JMBG za državljane Srbije, brojevi pasoša za strance).
2. Identifikacija nekretnine: Tačna adresa, broj stana i idealno broj katastarske parcele ako je primenljivo.
3. Detalji o zakupnini: Tačan iznos zakupnine, valuta (RSD ili EUR), rok za plaćanje (npr. "do 5. u mesecu") i način plaćanja (gotovina ili bankovni transfer).
4. Trajanje: Jasno navođenje da li je na određeno vreme (sa datumima početka i završetka) ili na neodređeno vreme.
5. Otkazni rok: Pridržavanje zakonskog minimuma od 90 dana (ili 120 dana ako se otkaz daje u decembru, januaru ili februaru).
6. Odgovornost za komunalije: Eksplicitno navođenje da je zakupac odgovoran za Infostan, struju, internet itd.
7. Potpisi: Obe strane moraju potpisati.

Zahtevi za podzakup

Prema članu 36. Zakona o stanovanju (1992), zakupac ne sme dati u podzakup (podzakup) stan ili bilo koji njegov deo drugom licu bez prethodne pisane saglasnosti zakupodavca. Ovaj specifični zakon o stanovanju nadjačava opštu pretpostavku u Zakonu o obligacionim odnosima. Budući da zakon zahteva izričitu pisanu saglasnost, zakupac ne može podzakupiti nekretninu po podrazumevanoj vrednosti. Zakupodavci bi trebalo da obezbede da svaka data dozvola bude dokumentovana u pisanoj formi kako bi se uskladili sa zakonskim zahtevima.