Zahtevi za ugovor o zakupu i trajanje u Srbiji

Prema srpskom zakonu, ugovor o zakupu (Ugovor o zakupu) predstavlja temelj odnosa između zakupodavca i zakupca. Pošto je srpski Zakon o obligacionim odnosima prvenstveno "dispozitivan" – što znači da njegova pravila služe kao podrazumevana kada ugovor o nečemu ćuti – precizna formulacija ugovora o zakupu kontroliše skoro sve aspekte zakupa.

Forma ugovora o zakupu

Iako Zakon o obligacionim odnosima teoretski dozvoljava usmene ugovore o zakupu u specifičnim okolnostima, pisani ugovor je apsolutni standard i praktično obavezan za iznajmljivanje nekretnina u Srbiji.

Bez pisanog ugovora:

• Neverovatno je teško dokazati ugovoreni iznos zakupnine na sudu.
• Ne možete utvrditi trajanje na određeno vreme (za usmeni zakup se automatski pretpostavlja da je zakup na neodređeno vreme).
• Iseljenje zakupca koji ne plaća postaje administrativna noćna mora.

Overa standardnog ugovora o zakupu stambenog prostora kod notara nije zakonski obavezna da bi on bio obavezujući između dve strane. Međutim, overa potpisa kod javnog beležnika (Javni beležnik) pruža veću dokaznu snagu ako slučaj dođe do suda, jer zakupac ne može jednostavno poreći da je potpisao dokument.

Ugovori na određeno vreme naspram ugovora na neodređeno vreme

Srpski zakon značajno razlikuje ugovore o zakupu potpisane na određeno vreme od onih koji su otvoreni.

Ugovori na određeno vreme (Na određeno vreme)

Ugovor na određeno vreme navodi tačan datum završetka (npr. 1 godina, 6 meseci).

• Prestanak: Zakup se završava automatski poslednjeg dana bez potrebe za formalnim otkazom.
• Prevremeni raskid: Po pravilu, ni zakupodavac ni zakupac ne mogu otkazati ugovor pre datuma završetka bez obostranog pristanka, osim ako nije došlo do teškog kršenja ugovora (npr. neplaćanje zakupnine).
• Automatsko prećutno obnavljanje: Prema članu 596. Zakona o obligacionim odnosima, ako ugovor na određeno vreme istekne, a zakupac nastavi da koristi nekretninu, a zakupodavac se tome ne protivi (npr. prihvati zakupninu za sledeći mesec), smatra se da je ugovor automatski postao ugovor na neodređeno vreme pod potpuno istim uslovima.

Ugovori na neodređeno vreme (Na neodređeno vreme)

Ugovor na neodređeno vreme nema određen datum završetka i nastavlja se iz meseca u mesec ili iz godine u godinu.

• Otkaz: Bilo koja strana može otkazati zakup iz bilo kog razloga jednostavnim uručivanjem otkaza (Otkaz).
• Otkazni rok: Zakon o obligacionim odnosima utvrđuje zakonski podrazumevani otkazni rok od neverovatno kratkih 8 dana. Međutim, zakon dozvoljava stranama da ugovore drugačiji vremenski okvir. Standardna tržišna praksa u pisanim ugovorima je da se predvidi otkazni rok od 30 ili 60 dana.

Osnovni zahtevi za važeći ugovor o zakupu

Da bi se smatrao čvrstim i sprovodivim ugovorom u Srbiji, ugovor o zakupu mora, u najmanju ruku, eksplicitno sadržati:

1. Identifikacija strana: Puna imena, adrese i identifikacioni brojevi (JMBG za državljane Srbije, brojevi pasoša za strance).
2. Identifikacija nekretnine: Tačna adresa, broj stana i idealno broj katastarske parcele ako je primenljivo.
3. Detalji o zakupnini: Tačan iznos zakupnine, valuta (RSD ili EUR), rok za plaćanje (npr. "do 5. u mesecu") i način plaćanja (gotovina ili bankovni transfer).
4. Trajanje: Jasno navođenje da li je na određeno vreme (sa datumima početka i završetka) ili na neodređeno vreme.
5. Otkazni rok: Zamena zakonskog podrazumevanog roka od 8 dana navođenjem otkaznog roka od 30 ili 60 dana.
6. Odgovornost za komunalije: Eksplicitno navođenje da je zakupac odgovoran za Infostan, struju, internet itd.
7. Potpisi: Obe strane moraju potpisati.

Zahtevi za podzakup

Prema članu 586. Zakona o obligacionim odnosima, zakupcu je generalno dozvoljeno da izda nekretninu u podzakup (podzakup) trećem licu osim ako ugovor o zakupu to izričito ne zabranjuje, pod uslovom da podzakup ne šteti zakupodavcu.

Zbog ove zakonske pretpostavke u korist zakupca, oprezan zakupodavac koji ne želi nepoznata lica u svojoj nekretnini mora izričito uključiti klauzulu o zabrani podzakupa u pisani ugovor.