Obaveze održavanja i popravki u Srbiji
Saznajte ko je zakonski odgovoran za održavanje i popravke u okviru zakupa stambenog prostora u Srbiji prema Zakonu o obligacionim odnosima.
Pravno obaveštenje
Ovaj sadržaj je namenjen samo opštim informativnim i obrazovnim svrhama. Ne predstavlja pravni savet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često menjaju — uvek proverite trenutne propise i konsultujte se sa licenciranim advokatom u vašoj jurisdikciji za savet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne advokatska kancelarija.Informacije poslednji put proverene: May 2026.
U Srbiji je podela odgovornosti za održavanje zakupljene stambene nepokretnosti prvenstveno regulisana Zakonom o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima), koji je stupio na snagu 1. oktobra 1978. godine (sa nedavnim izmenama u Sl. glasniku RS, br. 18/2020), i služi kao podrazumevani okvir koji se može izmeniti specifičnim ugovorom o zakupu.
Podrazumevani pravni okvir
Zakon o obligacionim odnosima uspostavlja jasnu liniju razgraničenja između "neophodnih" strukturnih popravki i "sitnih" svakodnevnih održavanja.
Odgovornosti zakupodavca prema zakonu
Prema članu 570. Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac (davalac zakupa) je dužan da zakupljenu stvar održava u stanju podobnom za ugovorenu upotrebu tokom celog trajanja zakupa. Shodno tome, zakupodavac je finansijski odgovoran za:
- Velike strukturne popravke: Prokišnjavanje krova, problemi sa temeljem, popravke fasade.
- Zamena važnih sistema: Zamena pokvarenog bojlera, popravka puknutih unutrašnjih vodovodnih cevi ili zamena pokvarenog frižidera ili veš mašine (pod pretpostavkom da je stan izdat kao "namešten" i da se uređaj pokvario zbog starosti/istrošenosti, a ne zbog pogrešne upotrebe od strane zakupca).
Ako se pojavi veliki problem, zakupac mora odmah obavestiti zakupodavca (član 573). Ako zakupodavac ne izvrši neophodne popravke nakon obaveštenja, ili ako su popravke hitne, zakupodavac mora nadoknaditi zakupcu nastale troškove (čl. 570, st. 2). Ako nedostatak značajno ometa korišćenje nepokretnosti, zakupac generalno ima pravo da:
- Traži nadoknadu troškova popravke ili smanjenje zakupnine.
- Raskine ugovor o zakupu.
Napomena: Ne postoji automatsko zakonsko pravo na jednostrano odbijanje troškova popravke od plaćanja zakupnine. Nadoknada se mora tražiti odvojeno ili putem formalnog postupka prebijanja (kompenzacije) prema članovima 336-343 Zakona o obligacionim odnosima.
Odgovornosti zakupca
S druge strane, član 570. navodi da "troškovi sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca".
Zakupac je u potpunosti odgovoran za:
- Svakodnevno održavanje: Zamena sijalica, gumica na slavinama, otpušavanje manjih zagušenja sudopere uzrokovanih sopstvenom upotrebom.
- Redovno čišćenje: Održavanje higijene u stanu.
- Šteta nastala nepažnjom: Finansijska odgovornost za svaku popravku koja je potrebna jer je zakupac (ili njegovi gosti) nešto polomio nepažnjom ili namerom, a ne usled obične starosti i habanja.
Snaga ugovora
Pošto je Zakon o obligacionim odnosima opšti okvir, apsolutno najbolja praksa u Srbiji je da se u pisanom ugovoru o zakupu detaljno navedu odgovornosti za održavanje, čime se izbegavaju nejasni argumenti o tome šta predstavlja "sitnu", a šta "veliku" popravku.
Dobro sastavljen ugovor u Srbiji treba jasno da predvidi:
- Koji su tačno uređaji uključeni u zakup.
- Da zakupac mora koristiti uređaje u skladu sa uputstvima proizvođača.
- Da zakupodavac vrši sve investicione popravke.
- Da zakupac vrši zamenu sitnog potrošnog materijala (LED sijalice, baterije za daljinske upravljače, filteri za klimu).
„Stanovnici“ i održavanje zgrade
Ključni aspekt iznajmljivanja u Srbiji, posebno u Beogradu ili Novom Sadu, odnosi se na višeporodične stambene zgrade. Srbija ima poseban Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Sl. glasnik RS, br. 104/2016, 9/2020).
Ovaj zakon propisuje kako se održavaju zajedničke prostorije (hodnici, liftovi, krovovi).
- Skupština stambene zajednice: Svaka zgrada mora imati formalizovanu skupštinu i registrovanog upravnika (Upravnik ili Profesionalni upravnik).
- Naknade za održavanje: Upravnik zgrade prikuplja obaveznu mesečnu naknadu od svakog stana za održavanje zgrade i hitne intervencije (čl. 14 i 63).
- Ko plaća? Zakonski, ove naknade i odgovornost za održavanje zgrade vezane su za vlasnika stana. Međutim, standardna je tržišna praksa u Srbiji da se ugovorom o zakupu ovaj finansijski teret prebaci na zakupca.
Čak i ako ugovor o zakupu navodi da zakupac plaća "sve komunalne usluge i naknade za zgradu", zakonska odgovornost prema Stambenoj zajednici ostaje na vlasniku. Ako zakupac ne plati, Upravnik zgrade će na kraju tužiti registrovanog vlasnika (zakupodavca) za dug.
Izvori i zvanične reference
Često postavljana pitanja
▶Koje su obaveze zakupodavca u pogledu održavanja i popravki u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su generalno dužni da održavaju nepokretnost u stanju podobnom za stanovanje, obezbeđujući da konstrukcija, vodovodne i električne instalacije, kao i osnovne komunalne usluge budu u ispravnom stanju. Specifična raspodela odgovornosti za održavanje između zakupodavca i zakupca treba da bude jasno definisana u ugovoru o zakupu.
▶Koji su ključni zakoni o odnosima između zakupodavaca i zakupaca u Srbiji?
Tržište stambenog zakupa u Srbiji karakteriše visoka ugovorna sloboda. Iako Zakon o obligacionim odnosima pruža osnovni okvir, pisani ugovor o zakupu služi kao merodavni „zakon“ između zakupodavca i zakupca. Ovaj vodič obuhvata osnovne zahteve usklađenosti za vlasnike nepokretnosti i zakupodavce.
Pročitajte kompletan vodič
▶Kakav je zakonski postupak iseljenja za zakupodavce u Srbiji?
Postupak iseljenja u Srbiji zahteva od zakupodavaca da poštuju formalne pravne procedure. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje zakupnine, kršenje odredbi ugovora o zakupu ili potrebu zakupodavca da koristi nepokretnost za lične potrebe. Zakupodavci moraju dostaviti uredno pismeno obaveštenje, ostaviti zakonom predviđene rokove za ispunjenje obaveza i, po potrebi, pribaviti sudsku odluku. Samovlasno iseljenje je generalno zabranjeno.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su ograničenja i gornje granice za povećanje zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila koja uređuju kada i kako zakupodavci mogu povećati zakupninu. Ova pravila mogu uključivati ograničenja procenta povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Zakupodavci moraju postupati u skladu sa svim važećim propisima prilikom povećanja zakupnine za postojeće ugovore o zakupu.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o depozitu i rokovima za njegov povraćaj u Srbiji?
Srbija ima pravila koja uređuju visinu iznosa koji zakupodavci mogu tražiti kao depozit, način na koji se depoziti moraju čuvati ili zaštititi, kao i rokove za povraćaj depozita nakon prestanka zakupa. Zakupodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i poštovati sve zakonske rokove kako bi izbegli sankcije.
Pročitajte kompletan vodič▶Koji su obavezni elementi ugovora o zakupu u Srbiji?
Ugovori o zakupu u Srbiji moraju biti u skladu sa važećim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obavezni elementi obično uključuju podatke o ugovornim stranama, opis nepokretnosti, iznos zakupnine i uslove plaćanja, detalje o depozitu, trajanje zakupa i raspodelu odgovornosti za održavanje. Pisana forma ugovora može biti obavezna za određene vrste ili trajanja zakupa.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila u vezi sa zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine. Ona mogu uključivati obavezne grejs periode, ograničenja visine zateznih kamata i ograničenja u pogledu obračuna kamata. Odredbe o zateznim kamatama treba da budu jasno navedene u ugovoru o zakupu i moraju biti u skladu sa lokalnim propisima da bi bile pravno primenljive.
Pročitajte kompletan vodič▶Koje informacije o nepokretnosti su zakupodavci dužni da obelodane u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su dužni da potencijalnim zakupcima pre potpisivanja ugovora obelodane relevantne informacije o nepokretnosti. Obavezna obelodanjivanja obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, istoriju prethodnih oštećenja i sve okolnosti koje bi mogle uticati na korišćenje i uživanje nepokretnosti od strane zakupca.
Pročitajte kompletan vodič📬 Dobijajte obaveštenja o izmenama ovih zakona
Poslaćemo vam email kada se zakoni o zakupu promene u Bez spama — samo izmene zakona.
