Obaveze održavanja i popravki u Srbiji

U Srbiji je podela odgovornosti za održavanje zakupljene stambene nepokretnosti prvenstveno regulisana Zakonom o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima), koji je stupio na snagu 1. oktobra 1978. godine (sa nedavnim izmenama u Sl. glasniku RS, br. 18/2020), i služi kao podrazumevani okvir koji se može izmeniti specifičnim ugovorom o zakupu.

Podrazumevani pravni okvir

Zakon o obligacionim odnosima uspostavlja jasnu liniju razgraničenja između "neophodnih" strukturnih popravki i "sitnih" svakodnevnih održavanja.

Odgovornosti zakupodavca prema zakonu

Prema članu 570. Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac (davalac zakupa) je dužan da zakupljenu stvar održava u stanju podobnom za ugovorenu upotrebu tokom celog trajanja zakupa. Shodno tome, zakupodavac je finansijski odgovoran za:

• Velike strukturne popravke: Prokišnjavanje krova, problemi sa temeljem, popravke fasade.
• Zamena važnih sistema: Zamena pokvarenog bojlera, popravka puknutih unutrašnjih vodovodnih cevi ili zamena pokvarenog frižidera ili veš mašine (pod pretpostavkom da je stan izdat kao "namešten" i da se uređaj pokvario zbog starosti/istrošenosti, a ne zbog pogrešne upotrebe od strane zakupca).

Ako se pojavi veliki problem, zakupac mora odmah obavestiti zakupodavca (član 573). Ako zakupodavac ne izvrši neophodne popravke nakon obaveštenja, ili ako su popravke hitne, zakupodavac mora nadoknaditi zakupcu nastale troškove (čl. 570, st. 2). Ako nedostatak značajno ometa korišćenje nepokretnosti, zakupac generalno ima pravo da:

1. Traži nadoknadu troškova popravke ili smanjenje zakupnine.
2. Raskine ugovor o zakupu.

Napomena: Ne postoji automatsko zakonsko pravo na jednostrano odbijanje troškova popravke od plaćanja zakupnine. Nadoknada se mora tražiti odvojeno ili putem formalnog postupka prebijanja (kompenzacije) prema članovima 336-343 Zakona o obligacionim odnosima.

Odgovornosti zakupca

S druge strane, član 570. navodi da "troškovi sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom stvari, kao i troškovi same upotrebe, padaju na teret zakupca".

Zakupac je u potpunosti odgovoran za:

• Svakodnevno održavanje: Zamena sijalica, gumica na slavinama, otpušavanje manjih zagušenja sudopere uzrokovanih sopstvenom upotrebom.
• Redovno čišćenje: Održavanje higijene u stanu.
• Šteta nastala nepažnjom: Finansijska odgovornost za svaku popravku koja je potrebna jer je zakupac (ili njegovi gosti) nešto polomio nepažnjom ili namerom, a ne usled obične starosti i habanja.

Snaga ugovora

Pošto je Zakon o obligacionim odnosima opšti okvir, apsolutno najbolja praksa u Srbiji je da se u pisanom ugovoru o zakupu detaljno navedu odgovornosti za održavanje, čime se izbegavaju nejasni argumenti o tome šta predstavlja "sitnu", a šta "veliku" popravku.

Dobro sastavljen ugovor u Srbiji treba jasno da predvidi:

• Koji su tačno uređaji uključeni u zakup.
• Da zakupac mora koristiti uređaje u skladu sa uputstvima proizvođača.
• Da zakupodavac vrši sve investicione popravke.
• Da zakupac vrši zamenu sitnog potrošnog materijala (LED sijalice, baterije za daljinske upravljače, filteri za klimu).

„Stanovnici“ i održavanje zgrade

Ključni aspekt iznajmljivanja u Srbiji, posebno u Beogradu ili Novom Sadu, odnosi se na višeporodične stambene zgrade. Srbija ima poseban Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Sl. glasnik RS, br. 104/2016, 9/2020).

Ovaj zakon propisuje kako se održavaju zajedničke prostorije (hodnici, liftovi, krovovi).

• Skupština stambene zajednice: Svaka zgrada mora imati formalizovanu skupštinu i registrovanog upravnika (Upravnik ili Profesionalni upravnik).
• Naknade za održavanje: Upravnik zgrade prikuplja obaveznu mesečnu naknadu od svakog stana za održavanje zgrade i hitne intervencije (čl. 14 i 63).
• Ko plaća? Zakonski, ove naknade i odgovornost za održavanje zgrade vezane su za vlasnika stana. Međutim, standardna je tržišna praksa u Srbiji da se ugovorom o zakupu ovaj finansijski teret prebaci na zakupca.

Čak i ako ugovor o zakupu navodi da zakupac plaća "sve komunalne usluge i naknade za zgradu", zakonska odgovornost prema Stambenoj zajednici ostaje na vlasniku. Ako zakupac ne plati, Upravnik zgrade će na kraju tužiti registrovanog vlasnika (zakupodavca) za dug.