Obavezna obaveštenja i registracija u Srbiji

Iznajmljivanje u Srbiji podrazumeva poslovanje na tržištu koje je značajno podeljeno između formalne i neformalne ekonomije. Prema Zakonu o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima, na snazi od 1. oktobra 1978.), zakupodavci podležu strogoj odgovornosti za stanje imovine:

• Član 573: Zakupodavac je odgovoran za sve nedostatke koji ometaju ugovorenu ili redovnu upotrebu imovine, bez obzira na to da li je znao za njih.
• Član 574: Iako zakupodavac generalno nije odgovoran za nedostatke poznate zakupcu, on ostaje odgovoran za nedostatke koji su ostali nepoznati zbog krajnje nepažnje ako je zakupodavac znao za nedostatak i namerno propustio da obavesti zakupca.

Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u određenom roku, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati smanjenje zakupnine. Zakupac takođe može raskinuti ugovor o zakupu ako zakupljene prostorije imaju nedostatke koji se ne mogu otkloniti.

1. Obaveze poreza na prihod

Zakon koji se najčešće izbegava, a za koji su predviđene stroge kazne na srpskom tržištu zakupa, jeste oporezivanje prihoda od zakupa.

Prema Zakonu o porezu na dohodak građana (Zakon o porezu na dohodak građana), posebno članovima 61-63, svako fizičko lice koje ostvari prihod od izdavanja nepokretnosti dužno je da taj prihod prijavi Poreskoj upravi Republike Srbije (Poreska uprava).

• Poreska stopa: Zakonska poreska stopa na prihod od zakupa za fizička lica iznosi 20%.
• Normirani troškovi: Porez se primenjuje na bruto zakupninu umanjenu za priznate normirane troškove (koje zakon utvrđuje na 25%). To praktično znači da realno poresko opterećenje na iznos bruto zakupnine iznosi 15%.

Zakupodavac mora podneti godišnju poresku prijavu za porez na dohodak građana (obrazac PP GPDG) za prihod ostvaren u prethodnoj kalendarskoj godini do 15. maja tekuće godine. Ova prijava se podnosi elektronski putem portala Poreske uprave. Nepodnošenje prijave može dovesti do visokih novčanih kazni ako Poreska uprava otkrije neprijavljeni zakup (što se lako može desiti ako nezadovoljni zakupac prijavi zakupodavca ili ako strani zakupac prijavi svoju adresu).

2. Strani zakupci i policijska prijava ("Beli karton")

Srbija je neverovatno popularna destinacija za strane ekspate, digitalne nomade i međunarodne radnike. Izdavanje stana strancu aktivira trenutne i stroge zakonske obaveze prema članu 115. Zakona o strancima (Zakon o strancima).

Svaki stranac koji uđe u Srbiju mora imati prijavljenu adresu boravišta kod lokalnog Ministarstva unutrašnjih poslova (policije) u roku od 24 sata od dolaska. Ako iznajmljuju stan, zakonski teret ove registracije u potpunosti pada na zakupodavca.

Proces dobijanja "Belog kartona"

1. Po dolasku zakupca i potpisivanju ugovora, zakupodavac (registrovani vlasnik nepokretnosti) mora lično otići u lokalnu policijsku stanicu ili završiti proces onlajn putem portala eUprava ako poseduje kvalifikovani elektronski potpis.
2. Zakupodavac mora priložiti svoju ličnu kartu, dokaz o vlasništvu nad nepokretnošću i pasoš stranca.
3. Policija izdaje mali beli papir – "Beli karton" (ili elektronski ekvivalent) – koji potvrđuje registrovanu adresu stranca.

Upozorenje: Beli karton je ključan za stranca da otvori bankovne račune, podnese zahtev za boravak (Privremeni boravak) ili napusti zemlju. Zakupodavci koji odbiju da prijave zakupce kako bi izbegli otkrivanje poreza krše savezne zakone o bezbednosti i suočavaju se sa kaznama u rasponu od 5.000 do 500.000 RSD.

3. Domaći zakupci i lične karte

Za državljane Srbije, Zakon o prebivalištu i boravištu građana (Zakon o prebivalištu i boravištu građana) zahteva registraciju nove adrese boravišta (boravište) ako nameravaju da ostanu duže od 30 dana. Ovo se mora prijaviti najkasnije osam dana od dana dolaska.

U praksi, da bi to uradio, zakupcu je potrebna izričita saglasnost zakupodavca. Iako mnogi domaći zakupci ne ažuriraju adresu u ličnoj karti za kratkoročne zakupe zbog administrativnih procedura, zakupodavci su zakonski obavezni da dozvole i olakšaju ovu registraciju ako zakupac to zatraži, budući da je za registraciju potreban validan pravni osnov za boravak (npr. ugovor o zakupu).

Ne postoji specifična odredba u članu 13, stav 4 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada) koja izričito zahteva od zakupodavaca da obaveste Profesionalnog upravnika zgrade (Upravnik zgrade) kada izdaju jedinicu. Ovaj zakon prvenstveno reguliše održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradama i održavanje zajedničkih delova zgrada.

Upravljanje usklađenošću uz Landager

Pravna usklađenost u Srbiji zahteva usklađivanje sa Poreskom upravom, lokalnom policijom i upravnicima zgrada. Landager pojednostavljuje vaš portfolio delujući kao centralno skladište za svu kritičnu dokumentaciju. Lako i bezbedno čuvajte kopije pasoša zakupaca i skenirane Bele kartone uz digitalni ugovor o zakupu, osiguravajući da imate tačan administrativni trag potreban za vođenje potpuno legalnog poslovanja sa izdavanjem nekretnina u Srbiji bez stresa.