Фінансові санкції за заборгованість у комерційній оренді в Україні: штрафи, пеня та облікова ставка НБУ

Законодавство України передбачає конкретні механізми для орендодавців щодо управління випадками прострочення платежів у комерційній оренді. Господарські суди стягують фінансові санкції, передбачені договорами оренди, за умови їх відповідності Господарському та Цивільному кодексам України.

1. Пеня та законодавча база

У комерційних контрактах основним інструментом застосування санкцій за прострочення є Пеня, яка нараховується за кожен день затримки платежу. Законодавча база чітко розмежовує приватні комерційні контракти та ті, що стосуються державного сектора.

Контракти між приватними суб’єктами господарювання

Для приватних суб’єктів господарювання (B2B) діє принцип свободи договору. Сторони можуть погодити будь-який розмір штрафних санкцій у договорі оренди. Однак, згідно зі статтею 233 Господарського кодексу України, суди мають право зменшити розмір штрафних санкцій, якщо він є надмірно великим порівняно зі збитками, понесеними орендодавцем, або якщо боржник перебуває у скрутному фінансовому становищі. Хоча "подвійна облікова ставка НБУ" часто використовується в судовій практиці як орієнтир розумності, автоматичного законодавчого обмеження для приватних комерційних контрактів не існує; такі жорсткі ліміти застосовуються виключно до зобов’язань, що фінансуються з бюджету або за участю державних підприємств.

Зобов'язання, пов'язані з державним сектором

Закон України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» (543/96-ВР) встановлює конкретне обмеження на розмір пені для зобов'язань, де боржником є державне підприємство або зобов'язання фінансується з державного бюджету. У таких випадках:

• Пеня не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України (НБУ), що діяла у період, за який сплачується пеня.
• Якщо договір не містить інших умов, стаття 231 Господарського кодексу передбачає пеню у розмірі 0,1% від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, а за прострочення понад 30 днів додатково стягується штраф у розмірі 7% від суми заборгованості.

2. Фіксовані штрафи

Щоб доповнити щоденну пеню, орендодавці часто включають фіксовані штрафи за систематичні або значні порушення.

Фіксований штраф: Відповідно до статті 231 Господарського кодексу, орендодавець може передбачити, що щоденна пеня та одноразовий штраф стягуються одночасно.

Поширені договірні структури включають:

• Щоденну пеню за початковий період затримки.
• Одноразовий штраф (наприклад, від 7% до 20% боргу), якщо затримка перевищує певний поріг (наприклад, 10 або 30 банківських днів).

Така комбінація щоденних нарахувань та одноразових штрафів є стандартною практикою в українській комерційній оренді для покриття витрат на стягнення заборгованості.

3. Законодавчі гарантії: стаття 625 Цивільного кодексу

Крім договірних санкцій, стаття 625 Цивільного кодексу України надає орендодавцям законодавчі гарантії, які застосовуються, якщо інше не встановлено договором:

1. 3% річних: Орендодавець має право на 3% річних від простроченої суми за весь час затримки, якщо інший розмір відсотків не встановлений договором або законом.
2. Інфляційні втрати: Орендодавець може вимагати компенсацію за "індексом інфляції" за період затримки. Це гарантує збереження вартості боргу відносно інфляції.
   • Примітка: Інфляційні коригування зазвичай не застосовуються, якщо борг прив'язаний до стабільної іноземної валюти (наприклад, доларів США або євро), оскільки коригування обмінного курсу вважається таким, що покриває втрату вартості.

Орендодавці повинні переконатися, що всі розрахунки штрафних санкцій ґрунтуються на конкретних умовах договору оренди та відповідних статтях Цивільного та Господарського кодексів.

Повернутися до Головного огляду правил нерухомості в УкраїніПопередній перегляд недоступний.