Yêu cầu về hợp đồng thuê nhà tại Việt Nam: Các điều khoản bắt buộc và thủ tục

Hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam phải tuân thủ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025). Hệ thống pháp luật Việt Nam phân biệt rõ rệt giữa các bên trong nước và nước ngoài về thời hạn sở hữu tài sản.

Yêu cầu về hình thức

Các điều khoản hợp đồng thuê bắt buộc

Mọi hợp đồng thuê nhà ở phải bao gồm:

• Thông tin các bên: Họ tên đầy đủ, CMND/CCCD/Hộ chiếu và địa chỉ thường trú.
• Thông tin tài sản: Địa chỉ chính xác, diện tích sử dụng và số Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ đỏ/Sổ hồng).
• Các điều khoản tài chính: Giá thuê chỉ bằng VNĐ, lịch thanh toán và chi tiết tiền đặt cọc.
• Thời hạn: Ngày bắt đầu và ngày kết thúc cụ thể.

Các quy định đặc biệt dành cho người thuê/chủ sở hữu là người nước ngoài

Theo Luật Nhà ở 2023 và các quy định hướng dẫn thi hành năm 2026:

1. Thời hạn sở hữu: Cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở với thời hạn ban đầu là 50 năm (có thể gia hạn một lần thêm 50 năm).
2. Hạn mức (Quota): Người nước ngoài không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư, hoặc không quá 250 căn nhà riêng lẻ trong một đơn vị hành chính cấp phường.
3. Hạn chế về tiền tệ: Tất cả việc niêm yết giá và thanh toán phải bằng Đồng Việt Nam (VNĐ). Các hợp đồng sử dụng ngoại tệ (USD/EUR) làm đồng tiền giao dịch chính sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.
4. Tạm trú: Người thuê nhà là người nước ngoài phải được đăng ký với Công an phường/xã địa phương trong vòng 24 giờ kể từ khi đến.

Yêu cầu đối với chung cư mini (2026)

Kể từ năm 2026, bất kỳ tòa nhà nhiều tầng nào có từ 2 căn hộ trở lên trên một tầng phải tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt về phòng cháy chữa cháy (PCCC). Các hợp đồng thuê cho các đơn vị như vậy nên dẫn chiếu đến chứng nhận PCCC hiện tại của tòa nhà và khả năng được cấp "Sổ hồng" để đảm bảo tài sản đủ điều kiện pháp lý để cho thuê.