Nghĩa vụ bảo trì tại Việt Nam: Trách nhiệm của chủ nhà và người thuê

Tại Việt Nam, nghĩa vụ bảo trì đối với bất động sản cho thuê được phân chia giữa chủ nhà và người thuê theo Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2017) và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024). Việc hiểu rõ trách nhiệm của mỗi bên giúp ngăn ngừa tranh chấp và duy trì giá trị của tài sản.

Phân chia trách nhiệm

Nghĩa vụ của chủ nhà

Sửa chữa lớn

Chủ nhà chịu trách nhiệm cho tất cả các sửa chữa liên quan đến:

• Kết cấu chịu lực (tường, cột, dầm, sàn)
• Hệ thống điện chính
• Hệ thống cấp thoát nước chính
• Mái và chống thấm
• Hao mòn tự nhiên của các thiết bị được cung cấp ban đầu

Theo Điều 174, Khoản 2(c) của Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.

Bàn giao trong điều kiện phù hợp

Theo Điều 477 của Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà phải:

• Đảm bảo tài sản cho thuê ở trong tình trạng đã thỏa thuận và phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời hạn thuê.
• Sửa chữa mọi hư hỏng và khuyết tật, trừ những hư hỏng nhỏ mà bên thuê phải sửa chữa theo tập quán.
• Không can thiệp vào việc sử dụng tài sản hợp pháp của người thuê.

An toàn cháy nổ (Luật Nhà ở 2023)

Theo Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Đối với các tòa nhà có từ 20 căn hộ trở lên, chủ sở hữu phải đáp ứng các tiêu chuẩn tương tự như một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nghĩa vụ của người thuê

Bảo quản tài sản

Theo Điều 479 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải:

• Bảo quản tài sản và sử dụng đúng mục đích đã định.
• Duy trì sự sạch sẽ và trật tự.
• Thông báo kịp thời cho bên cho thuê về bất kỳ hư hỏng nào được phát hiện.
• Không tự ý sửa chữa hoặc thay đổi mà không có sự đồng ý của chủ nhà.

Bồi thường thiệt hại

Người thuê phải bồi thường cho chủ nhà nếu họ:

• Gây ra hư hỏng vượt quá mức hao mòn thông thường.
• Sử dụng tài sản sai mục đích dẫn đến hư hỏng.
• Không báo cáo các vấn đề kịp thời, gây ra hư hỏng nặng hơn.

Ngoài ra, theo Điều 478, Khoản 3 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng nhỏ của tài sản thuê.

Quy trình yêu cầu sửa chữa

1. Người thuê thông báo — Bằng văn bản hoặc tin nhắn (lưu lại bằng chứng)
2. Chủ nhà kiểm tra — Đánh giá tình trạng thực tế
3. Thỏa thuận giải pháp — Ai sửa chữa, ai chi trả, thời gian thực hiện
4. Hoàn thành sửa chữa — Trong một khung thời gian hợp lý
5. Nghiệm thu — Cả hai bên xác nhận việc hoàn thành

Các thực hành tốt nhất cho chủ nhà

1. Kiểm tra định kỳ — Lên lịch kiểm tra tài sản hàng quý hoặc nửa năm
2. Phản hồi kịp thời — Giải quyết các yêu cầu sửa chữa một cách nhanh chóng
3. Bảo trì phòng ngừa — Bảo dưỡng thiết bị trước khi chúng bị hỏng
4. Lưu giữ hồ sơ — Ghi lại tất cả các hoạt động bảo trì
5. Hợp đồng rõ ràng — Phân chia trách nhiệm một cách rõ ràng trong hợp đồng thuê

Quay lại Tổng quan về Luật Chủ nhà - Người thuê tại Việt NamKhông có bản xem trước.