Nghĩa vụ bảo trì tại Việt Nam: Trách nhiệm của chủ nhà và người thuê
Hướng dẫn về nghĩa vụ bảo trì đối với bất động sản cho thuê tại Việt Nam bao gồm phân chia trách nhiệm, tiêu chuẩn an toàn và quy trình sửa chữa.
Tuyên bố Miễn trừ Trách nhiệm Pháp lý
Nội dung này chỉ dành cho mục đích thông tin và giáo dục chung. Nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên dựa vào đó. Luật pháp thường xuyên thay đổi — luôn xác minh các quy định hiện hành và tham khảo ý kiến luật sư có giấy phép hành nghề tại khu vực của bạn để được tư vấn cụ thể cho tình huống của bạn. Landager là một nền tảng quản lý bất động sản, không phải là một công ty luật.Thông tin được xác minh lần cuối: May 2026.
Tại Việt Nam, nghĩa vụ bảo trì đối với bất động sản cho thuê được phân chia giữa chủ nhà và người thuê theo Bộ luật Dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2017) và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024). Việc hiểu rõ trách nhiệm của mỗi bên giúp ngăn ngừa tranh chấp và duy trì giá trị của tài sản.
Phân chia trách nhiệm
Nghĩa vụ của chủ nhà
Sửa chữa lớn
Chủ nhà chịu trách nhiệm cho tất cả các sửa chữa liên quan đến:
- Kết cấu chịu lực (tường, cột, dầm, sàn)
- Hệ thống điện chính
- Hệ thống cấp thoát nước chính
- Mái và chống thấm
- Hao mòn tự nhiên của các thiết bị được cung cấp ban đầu
Theo Điều 174, Khoản 2(c) của Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà ở mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
Bàn giao trong điều kiện phù hợp
Theo Điều 477 của Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà phải:
- Đảm bảo tài sản cho thuê ở trong tình trạng đã thỏa thuận và phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời hạn thuê.
- Sửa chữa mọi hư hỏng và khuyết tật, trừ những hư hỏng nhỏ mà bên thuê phải sửa chữa theo tập quán.
- Không can thiệp vào việc sử dụng tài sản hợp pháp của người thuê.
An toàn cháy nổ (Luật Nhà ở 2023)
Theo Điều 57 của Luật Nhà ở 2023, cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt về phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Đối với các tòa nhà có từ 20 căn hộ trở lên, chủ sở hữu phải đáp ứng các tiêu chuẩn tương tự như một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Nghĩa vụ của người thuê
Bảo quản tài sản
Theo Điều 479 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải:
- Bảo quản tài sản và sử dụng đúng mục đích đã định.
- Duy trì sự sạch sẽ và trật tự.
- Thông báo kịp thời cho bên cho thuê về bất kỳ hư hỏng nào được phát hiện.
- Không tự ý sửa chữa hoặc thay đổi mà không có sự đồng ý của chủ nhà.
Bồi thường thiệt hại
Người thuê phải bồi thường cho chủ nhà nếu họ:
- Gây ra hư hỏng vượt quá mức hao mòn thông thường.
- Sử dụng tài sản sai mục đích dẫn đến hư hỏng.
- Không báo cáo các vấn đề kịp thời, gây ra hư hỏng nặng hơn.
Ngoài ra, theo Điều 478, Khoản 3 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng nhỏ của tài sản thuê.
Quy trình yêu cầu sửa chữa
- Người thuê thông báo — Bằng văn bản hoặc tin nhắn (lưu lại bằng chứng)
- Chủ nhà kiểm tra — Đánh giá tình trạng thực tế
- Thỏa thuận giải pháp — Ai sửa chữa, ai chi trả, thời gian thực hiện
- Hoàn thành sửa chữa — Trong một khung thời gian hợp lý
- Nghiệm thu — Cả hai bên xác nhận việc hoàn thành
Các thực hành tốt nhất cho chủ nhà
- Kiểm tra định kỳ — Lên lịch kiểm tra tài sản hàng quý hoặc nửa năm
- Phản hồi kịp thời — Giải quyết các yêu cầu sửa chữa một cách nhanh chóng
- Bảo trì phòng ngừa — Bảo dưỡng thiết bị trước khi chúng bị hỏng
- Lưu giữ hồ sơ — Ghi lại tất cả các hoạt động bảo trì
- Hợp đồng rõ ràng — Phân chia trách nhiệm một cách rõ ràng trong hợp đồng thuê
Nguồn & Tài liệu tham khảo chính thức
Các câu hỏi thường gặp
▶Nghĩa vụ bảo trì và sửa chữa của bên cho thuê tại Việt Nam là gì?
Bên cho thuê tại Việt Nam thường có nghĩa vụ duy trì bất động sản cho thuê trong tình trạng có thể ở được, đảm bảo kết cấu, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện và các dịch vụ thiết yếu hoạt động bình thường. Việc phân định cụ thể trách nhiệm bảo trì giữa bên cho thuê và khách thuê cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng thuê.
▶Các quy định pháp luật trọng yếu về quan hệ chủ nhà - khách thuê tại Việt Nam là gì?
Lĩnh vực cho thuê nhà ở tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025) và Bộ luật Dân sự 2015. Năm 2026 đánh dấu giai đoạn thực thi nghiêm ngặt các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy đối với các tòa nhà chung cư và nhà ở nhiều căn hộ. Hướng dẫn này bao gồm các yêu cầu tuân thủ thiết yếu đối với chủ sở hữu bất động sản và bên cho thuê.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Quy trình trục xuất hợp pháp đối với bên cho thuê tại Việt Nam như thế nào?
Quy trình trục xuất tại Việt Nam yêu cầu bên cho thuê phải tuân thủ các thủ tục pháp lý chính thức. Các căn cứ hợp lệ thường bao gồm việc không thanh toán tiền thuê, vi phạm hợp đồng thuê hoặc chủ nhà có nhu cầu sử dụng bất động sản cho mục đích cá nhân. Bên cho thuê phải gửi thông báo bằng văn bản hợp lệ, cho phép thời gian khắc phục (nếu có) và có thể cần phải có quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền. Các hành vi tự ý trục xuất thường bị nghiêm cấm.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các giới hạn và mức trần tăng giá thuê tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định cụ thể điều chỉnh thời điểm và cách thức bên cho thuê được phép tăng giá thuê. Các quy định này có thể bao gồm mức trần phần trăm tăng giá, thời hạn thông báo tối thiểu và hạn chế về tần suất tăng giá. Bên cho thuê phải tuân thủ tất cả các quy định hiện hành khi tăng giá thuê đối với các hợp đồng đang thực hiện.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các quy định về tiền đặt cọc và thời hạn hoàn trả tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định quản lý mức tiền đặt cọc mà bên cho thuê được phép thu, cách thức lưu giữ hoặc bảo đảm tiền cọc và thời hạn hoàn trả tiền cọc sau khi kết thúc hợp đồng thuê. Bên cho thuê phải cung cấp bảng kê chi tiết các khoản khấu trừ và tuân thủ mọi thời hạn theo luật định để tránh các hình thức xử phạt.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các yêu cầu bắt buộc đối với hợp đồng thuê tại Việt Nam là gì?
Hợp đồng thuê tại Việt Nam phải tuân thủ các quy định pháp luật quốc gia và địa phương có liên quan. Các nội dung bắt buộc thường bao gồm thông tin các bên, mô tả bất động sản, giá thuê và phương thức thanh toán, chi tiết tiền đặt cọc, thời hạn thuê và phân định trách nhiệm bảo trì. Hợp đồng thuê bằng văn bản có thể là yêu cầu bắt buộc đối với một số loại hình hoặc thời hạn thuê nhất định.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Các quy định về phí chậm trả và tiền phạt đối với bất động sản cho thuê tại Việt Nam là gì?
Việt Nam có các quy định cụ thể liên quan đến phí chậm trả và tiền phạt đối với tiền thuê quá hạn. Các quy định này có thể bao gồm thời gian ân hạn bắt buộc, mức trần phí chậm trả và hạn chế đối với việc tính lãi suất. Các điều khoản về phí chậm trả cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê và phải tuân thủ các quy định địa phương để đảm bảo tính thực thi.
Đọc hướng dẫn đầy đủ▶Bên cho thuê tại Việt Nam bắt buộc phải công khai những thông tin gì về bất động sản?
Bên cho thuê tại Việt Nam phải công khai các thông tin liên quan đến bất động sản cho khách thuê tiềm năng trước khi ký kết hợp đồng. Các thông tin bắt buộc thường bao gồm các khiếm khuyết vật chất đã biết, các mối nguy hại về môi trường, lịch sử hư hại trước đó và bất kỳ điều kiện nào có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng và hưởng dụng bất động sản của khách thuê.
Đọc hướng dẫn đầy đủ📬 Nhận thông báo khi những luật này thay đổi
Chúng tôi sẽ gửi email cho bạn khi luật chủ nhà-người thuê cập nhật tại Không spam — chỉ có thay đổi luật.
