عملية الإخلاء في الإمارات: قوانين دبي وأبوظبي

توفر دولة الإمارات العربية المتحدة أماناً تعاقدياً قوياً للمستأجرين. لا يمكن للملاك إخلاء المستأجر بشكل تعسفي. إن عملية الإخلاء - خاصة في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (النافذ اعتباراً من 26 نوفمبر 2007) والقانون رقم 33 لسنة 2008 - منظمة للغاية وتتطلب إخطارات رسمية موثقة من الكاتب العدل.

متطلبات إخطار الإخلاء في دبي

في دبي، يتم تصنيف عمليات الإخلاء بشكل عام إلى "بسبب خطأ المستأجر" (At-Fault) و "بدون خطأ المستأجر" (No-Fault - حيث يحتاج المالك لاستعادة العقار ببساطة).

إخطار الـ 30 يوماً (الإخلاء بسبب خطأ المستأجر)

بموجب المادة 25(1) من القانون رقم 33 لسنة 2008، يجوز للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار من خلال توجيه إخطار لمدة 30 يوماً. ينطبق هذا في الحالات التالية:

1. عدم السداد: فشل المستأجر في دفع الإيجار (أو جزء منه) خلال 30 يوماً من إخطار المالك الرسمي له بالسداد.
2. التأجير من الباطن: قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون موافقة خطية من المالك.
3. الاستخدام غير القانوني: استخدام العقار لأغراض غير قانونية أو غير أخلاقية.
4. تلف العقار: قيام المستأجر عمداً بإحداث أضرار مادية بالعقار أو إجراء تغييرات إنشائية تعرض سلامة المبنى للخطر دون إذن.
5. الإخلال بالعقد: فشل المستأجر في الالتزام بأي شرط من شروط عقد الإيجار خلال 30 يوماً من إخطار الإخلال.

إخطار الـ 12 شهراً (الإخلاء بدون خطأ المستأجر)

إذا كان المستأجر يدفع الإيجار وملتزماً بالقواعد، لا يمكن للمالك إخلاؤه إلا عند انتهاء عقد الإيجار، ويجب تقديم إخطار قبل 12 شهراً عملاً بالمادة 25(2) من القانون رقم 33 لسنة 2008. الأسباب المسموح بها هي:

1. الاستخدام الشخصي: رغبة المالك (أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى) في استعادة العقار للاستخدام الشخصي، بشرط ألا يمتلك عقاراً بديلاً مناسباً.
2. بيع العقار: رغبة المالك في بيع العقار المؤجر.
3. تجديدات كبرى/هدم: احتياج العقار لتحديث شامل لا يمكن القيام به أثناء الإشغال، أو إذا كان المبنى مقرراً للهدم (يتطلب تصاريح بلدية).

كيفية تقديم الإخطار بشكل قانوني

لا يعتبر البريد الإلكتروني أو رسائل الواتساب إخطار إخلاء قانوني صالحاً في الإمارات.

لكي يكون الإخطار قابلاً للتنفيذ من قبل المحكمة المختصة (مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أو لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي)، يجب (سواء كان لمدة 30 يوماً أو 12 شهراً) أن يتم توجيهه عبر:

1. الكاتب العدل داخل دولة الإمارات، أو
2. البريد المسجل مع تأكيد الاستلام.

عملية تسوية المنازعات الإيجارية

إذا انتهت فترة الإخطار ورفض المستأجر تسليم المفاتيح:

1. لا يمكن للمالك استخدام إجراءات "المساعدة الذاتية" (مثل قطع كهرباء ديوا/الكهرباء، أو تغيير الأقفال). هذه التصرفات غير قانونية وستعرض المالك لغرامات كبيرة وتعويض المستأجر.
2. يجب على المالك رفع قضية إخلاء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) في دبي أو لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي (ADRDSC) في أبوظبي.
3. ستقوم المحكمة بمراجعة الإخطارات العدلية، وسماع أقوال الطرفين، وإصدار حكم ملزم. إذا كان الحكم لصالح المالك، فستقوم المحكمة بترتيب الإخلاء الجسدي القانوني للعقار.

قواعد الإخلاء في أبوظبي

تختلف قواعد أبوظبي قليلاً، ويحكمها قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006.

• عدم التجديد/الإنهاء: بالنسبة للعقارات السكنية، يجب على الطرف الذي يرغب في إنهاء العقد أو تعديله تقديم إخطار خطي مدته شهرين قبل تاريخ انتهاء العقد.
• الإخلاء لعدم السداد: بالنسبة للعقارات السكنية، يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار خلال 21 يوماً من تاريخ الاستحقاق (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك كتابةً).
• جهة النزاع: يتم التعامل مع جميع المنازعات الإيجارية السكنية في أبوظبي من قبل لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي (ADRDSC).

إن تتبع مواعيد الإخطارات أمر صعب للغاية. تضمن ميزة تتبع العقود الآلية في لاندجر (Landager) إرسال إخطاراتك العدلية بتوقيت دقيق يتوافق مع أنظمة دولة الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.