الإفصاحات المطلوبة لملاك العقارات في الإمارات

على عكس الولايات المتحدة حيث يجب على الملاك تقديم ملاحق محددة بخصوص طلاء الرصاص أو الأسبستوس، تتعامل دولة الإمارات العربية المتحدة مع التحقق من الملكية والعقود من خلال أنظمة التسجيل الحكومية الإلزامية - وأهمها نظام إيجاري في دبي ونظام توثيق في أبوظبي. تتحقق هذه الأنظمة من الوضع القانوني للعقار بدلاً من أن تكون منصة للإفصاح عن العيوب.

التحقق المفروض عبر النظام

تفرض عملية إنشاء عقد إيجار ملزم قانوناً في الإمارات بطبيعتها شفافية فيما يتعلق بملكية العقار وصلاحية العقد من خلال إيجاري (دبي) وتوثيق (أبوظبي)، على الرغم من أن هذه الأنظمة لا تُستخدم للإفصاح عن العيوب المادية للعقار.

1. التحقق من صك الملكية: لا يمكن للمستأجر (أو وسيطه) تسجيل عقد في إيجاري دون صك ملكية العقار ونسخة من جواز سفر المالك/الهوية الإماراتية. يتحقق نظام دائرة الأراضي والأملاك (DLD) من أن الشخص الذي يعرض الإيجار هو المالك الفعلي للعقار.
2. تفاصيل العقار: يقوم النظام بتثبيت رقم الموقع المحدد، ورقم موقع ديوا (الكهرباء والماء)، والاستخدام المخصص للعقار (سكني مقابل تجاري). وهذا يمنع المالك من تأجير مستودع تجاري كشقة سكنية بشكل غير قانوني.

الإفصاح عن بيع العقار

إذا قرر مالك في الإمارات بيع عقار مشغول بمستأجر، فيجب عليه الإفصاح عن هذا الالتزام للمشتري. والأهم من ذلك، فيما يتعلق بالمستأجر:

• إن بيع العقار لا ينهي عقد الإيجار (قانون دبي رقم 26 لسنة 2007، المادة 28). يرث المالك الجديد المستأجر بنفس شروط العقد تماماً.
• إذا رغب المالك الجديد في إخلاء المستأجر للاستخدام الشخصي أو البيع:
  • في دبي: بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008، يجب على المالك إرسال إشعار مدته 12 شهراً عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
  • في أبوظبي: بموجب القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب على الطرف الذي لا يرغب في التجديد تقديم إشعار كتابي قبل شهرين من تاريخ انتهاء عقد الإيجار للعقارات السكنية.
• لا يمكن للمالك الجديد ببساطة مطالبة المستأجر بالمغادرة فوراً لمجرد انتقال الملكية.

الإفصاح عن العيوب الجوهرية و "حسن النية"

يرتكز القانون الإماراتي على مبادئ حسن النية (المادة 246 من القانون المدني). وبدلاً من بيان إفصاح رسمي، يفرض القانون "حالة" العقار و"صلاحيته للاستخدام".

• بموجب قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 (المادة 15) وقانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 (المادة 8)، يجب على الملاك تسليم العقار في حالة مناسبة للاستخدام المقصود منه.
• يوفر القانون المدني الإماراتي (القانون رقم 5 لسنة 1985) ضماناً ضد العيوب الخفية. وتُلزم المادة 772 المؤجر بالمسؤولية عن العيوب التي تمنع أو تقلل من الاستمتاع، وتسمح المادة 773 للمستأجر بطلب فسخ العقد أو تخفيض الإيجار.
• يمنح الفشل في معالجة المشكلات الرئيسية (مثل الفيضانات المزمنة أو العيوب الإنشائية الخطيرة) المستأجر أسباباً لطلب حكم من مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) في دبي أو دائرة القضاء بأبوظبي (ADJD) لفسخ العقد أو تخفيض الإيجار. لا يمكن للمستأجرين إنهاء العقد من جانب واحد بسبب عدم الإفصاح دون حكم قضائي ما لم يوافق المالك.

إفصاحات إدارة العقارات والوسطاء

إذا كان مدير الأملاك أو الوسيط العقاري يتصرف نيابة عن المالك:

• في دبي، يجب أن يحمل الوسيط رخصة سارية من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ورقم تسجيل وسيط (BRN).
• يجب عليهم الإفصاح عن رسوم الوكالة (العمولة) مسبقاً. العرف السائد في سوق دبي هو أن يدفع المستأجر عمولة وكالة بنسبة 5% عند توقيع العقد بنجاح، على الرغم من أن ذلك قابل للتفاوض.

حافظ على امتثالك من خلال إدارة صكوك الملكية، ونسخ جوازات السفر، وتفاصيل وسطاء "ريرا" في مكان واحد آمن مع خزنة المستندات المركزية في لاندجر (Landager).

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.