التزامات الصيانة في تأجير العقارات بالإمارات

تعد المحافظة على حالة العقار وصلاحيته للسكن مسؤولية مشتركة بين الملاك والمستأجرين في دولة الإمارات العربية المتحدة، وتخضع بشكل أساسي للقانون رقم 26 لسنة 2007 في دبي (ساري المفعول اعتبارًا من 30 نوفمبر 2007) والقانون رقم 20 لسنة 2006 في أبوظبي (ساري المفعول اعتبارًا من 9 نوفمبر 2006). وبينما توجد هذه القوانين الأساسية، فإن التفاصيل تعتمد بشكل كبير على البنود المخصصة المرفقة بعقد إيجاري أو توثيق، والتي تنظمها دائرة الأراضي والأملاك في دبي ودائرة البلديات والنقل في أبوظبي.

المعيار القانوني الافتراضي

• المالك مسؤول عن تسليم العقار بحالة جيدة (المادة 15 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008) وهو مسؤول بشكل أساسي عن أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عيوب أو أعطال تؤثر على انتفاع المستأجر بالعقار (المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007). في أبوظبي، يلتزم المالك بصيانة العقار ليبقى صالحًا للغرض المخصص له وإجراء جميع الإصلاحات الضرورية (المادة 15 من القانون رقم 20 لسنة 2006).
• المستأجر ملزم بالحفاظ على العقار في حالة جيدة، كما يحافظ الشخص العادي على ملكه الخاص، وإعادته في نهاية الإيجار بنفس الحالة (باستثناء البلى والتلف الطبيعي).

لذلك، وبشكل افتراضي (وما لم ينص ملحق العقد على خلاف ذلك)، يكون المالك في الإمارات مسؤولاً عن الإصلاحات الإنشائية والوظيفية الكبرى.

ملحق "حد الصيانة" القياسي

نظرًا لأن الوضع القانوني الافتراضي يلقي عبئًا ثقيلًا على المالك في كل مشكلة بسيطة، فقد تبنى سوق العقارات في الإمارات "حدود الصيانة" في ملاحق العقود. هذه الحدود هي شروط تعاقدية تخضع لمبدأ حرية التعاقد بموجب القانون المدني، بشرط ألا تتعارض مع معايير الصلاحية الإلزامية للسكن.

يبدو البند القياسي كما يلي:

"يكون المستأجر مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات اليومية البسيطة التي تقل تكلفتها عن 500 درهم إماراتي (أو 1,000 درهم) لكل واقعة. ويكون المالك مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات الكبرى التي تتجاوز هذا الحد، بشرط ألا يكون التلف ناتجًا عن إهمال المستأجر."

مسؤوليات المالك (الكبرى)

عادةً، إذا كانت تكلفة الإصلاح تتجاوز الحد المتفق عليه (مثلاً 500 درهم) ولم تكن ناتجة عن إهمال متعمد من المستأجر، يتولى المالك:

• أعطال أنظمة التكييف المركزية (HVAC) (الضواغط، التسريبات الكبيرة).
• أعطال السباكة الكبرى (انفجار الأنابيب الداخلية، تعطل سخانات المياه).

• مشاكل السلامة الإنشائية (تسربات الأسطح، تصدعات الجدران الخطيرة).

مسؤوليات المستأجر (الصغرى)

يتولى المستأجر الصيانة العامة التي تقع تحت الحد المذكور:

• استبدال المصابيح وفلاتر التكييف.
• تسليك الانسدادات البسيطة في المغاسل أو المراحيض.
• استبدال مفصلات الخزائن الصغيرة أو رؤوس الدش.
• الصيانة السنوية أو نصف السنوية لوحدات التكييف أو تنظيف القنوات (غالبًا ما يتم وضعها صراحةً على عاتق المستأجر في العقود المميزة).

الإصلاحات العاجلة (أبوظبي)

بموجب قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 وبنود عقد توثيق القياسية، يلتزم الملاك بإجراء الإصلاحات الضرورية للحفاظ على العقار صالحًا للغرض المخصص له. بينما لا يحدد القانون الأساسي فترة 24 ساعة، فإن هذا الإطار الزمني هو معيار تعاقدي شائع في نماذج توثيق للعيوب العاجلة التي تؤثر على صلاحية السكن أو السلامة (مثل انقطاع التيار الكهربائي بالكامل، أو انفجار الأنابيب الرئيسي، أو تعطل التكييف خلال الصيف).

حل حالات الرفض العاجلة

إذا رفض المالك إصلاح مشكلة حرجة تجعل الشقة غير صالحة للسكن (مثل تعطل وحدة التكييف في منتصف صيف دبي) وكانت التكلفة تتجاوز حد المستأجر بوضوح:

1. محاولة الإخطار: يجب على المستأجر إخطار المالك رسميًا وخطياً بطلب الإصلاح.
2. تدخل مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC): في دبي، لا يمكن للمستأجر ببساطة إصلاح الضرر بنفسه وخصم التكلفة من الإيجار (وهي ممارسة شائعة في الولايات المتحدة/المملكة المتحدة) إلا إذا حصل على إذن خطي صريح من المالك أو القاضي. محاولة "الإصلاح والخصم" دون تصريح قد تؤدي لمقاضاة المالك للمستأجر بسبب عدم دفع الإيجار كاملاً.
3. الأوامر المستعجلة: يجب على المستأجر فتح قضية مستعجلة لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) في دبي أو لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي. بموجب المادة 16 من قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006، يجوز للمستأجر الحصول على إذن من اللجنة لإجراء الإصلاحات بنفسه وخصم النفقات من رسوم الإيجار إذا فشل المالك في إجراء الصيانة.

قم بإدارة طلبات الصيانة بكفاءة ووافق تلقائيًا على الإصلاحات القائمة على "حد الصيانة" باستخدام نظام التذاكر الرقمي من لاندجر (Landager) لمديري العقارات في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.