التزامات الصيانة في تأجير العقارات بالإمارات

تعد المحافظة على حالة العقار وصلاحيته للسكن مسؤولية مشتركة بين الملاك والمستأجرين في دولة الإمارات العربية المتحدة. وبينما توجد قوانين أساسية، فإن التفاصيل تعتمد بشكل كبير على البنود المخصصة المرفقة بعقد "إيجاري" أو "توثيق"، والتي تخضع للأطر التنظيمية المحدثة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي ودائرة البلديات والنقل في أبوظبي.

المعيار القانوني الافتراضي

وفقاً لقانون دبي رقم 26 لسنة 2007 (الذي ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين):

• المالك هو المسؤول أساساً عن الصيانة العامة للعقار وإصلاح أي عيوب أو أعطال تؤثر على انتفاع المستأجر بالعقار (المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007، بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008).
• المستأجر ملزم بالحفاظ على العقار في حالة جيدة، كما يحافظ الشخص العادي على ملكه الخاص، وإعادته في نهاية الإيجار بنفس الحالة (إلا ما نتج عن الاستهلاك الطبيعي).

لذلك، وبشكل افتراضي (ما لم ينص الملحق على غير ذلك)، يكون المالك في الإمارات مسؤولاً عن الإصلاحات الإنشائية والوظيفية الكبرى.

ملحق "حد الصيانة" القياسي

نظراً لأن الوضع القانوني الافتراضي يلقي عبئاً ثقيلاً على المالك في كل مشكلة بسيطة، فقد تبنى سوق العقارات في الإمارات بشكل عام بند "حدود الصيانة" (Maintenance Thresholds) في ملاحق العقود. هذه الحدود هي شروط تعاقدية تخضع لمبدأ حرية التعاقد بموجب القانون المدني، بشرط ألا تتعارض مع معايير الصلاحية الإلزامية للسكن.

يبدو البند القياسي كما يلي:

"يكون المستأجر مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات اليومية البسيطة التي تقل تكلفتها عن 500 درهم إماراتي (أو 1,000 درهم) لكل واقعة. ويكون المالك مسؤولاً عن الصيانة والإصلاحات الكبرى التي تتجاوز هذا الحد، بشرط ألا يكون التلف ناتجاً عن إهمال المستأجر."

مسؤوليات المالك (الكبرى)

عادةً، إذا كانت تكلفة الإصلاح تتجاوز الحد المتفق عليه (مثلاً 500 درهم) ولم تكن ناتجة عن إهمال متعمد من المستأجر، يتولى المالك:

• أعطال أنظمة التكييف المركزية (HVAC) (الضواغط، التسريبات الكبيرة).
• أعطال السباكة الكبرى (انفجار الأنابيب الداخلية، تعطل سخانات المياه).

• مشاكل السلامة الإنشائية (تسربات الأسطح، تصدعات الجدران الخطيرة).

مسؤوليات المستأجر (الصغرى)

يتولى المستأجر الصيانة العامة التي تقع تحت الحد المذكور:

• استبدال المصابيح وفلاتر التكييف.
• تسليك الانسدادات البسيطة في المغاسل أو المراحيض.
• استبدال مفصلات الخزائن الصغيرة أو رؤوس الدش.
• الصيانة السنوية أو نصف السنوية لوحدات التكييف أو تنظيف القنوات (غالباً ما يتم وضعها صراحةً على عاتق المستأجر في العقود الفاخرة).

الإصلاحات العاجلة (أبوظبي)

بموجب قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 والإطار التنظيمي اللاحق (بما في ذلك القانون رقم 3 لسنة 2015 ومتطلبات نظام توثيق)، يلتزم الملاك صراحةً بإجراء "الإصلاحات العاجلة" خلال 24 ساعة من الإخطار إذا كان العيب يؤثر على صلاحية السكن أو سلامة المباني (مثل انقطاع التيار الكهربائي بالكامل، أو انفجار الأنابيب الرئيسي، أو تعطل التكييف خلال الصيف).

حل حالات الرفض العاجلة

إذا رفض المالك إصلاح مشكلة حرجة تجعل الشقة غير صالحة للسكن (مثل تعطل وحدة التكييف في منتصف صيف دبي) وكانت التكلفة تتجاوز حد المستأجر بوضوح:

1. محاولة الإخطار: يجب على المستأجر إخطار المالك رسمياً وخطياً بطلب الإصلاح.
2. تدخل مركز فض المنازعات (RDSC): في دبي، لا يمكن للمستأجر ببساطة إصلاح الضرر بنفسه وخصم التكلفة من الإيجار (وهي ممارسة شائعة في بعض الدول الأخرى) إلا إذا حصل على إذن خطي صريح من المالك أو القاضي. محاولة "الإصلاح والخصم" دون تصريح قد تؤدي لمقاضاة المالك للمستأجر بسبب عدم دفع الإيجار كاملاً.
3. الأوامر المستعجلة: يجب على المستأجر فتح قضية مستعجلة لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC)، والذي يمكنه إصدار أمر يلزم المالك بإصلاح المشكلة أو يسمح للمستأجر بإجراء الإصلاحات وخصم التكلفة قانوناً من شيكات الإيجار المستقبلية.

قم بإدارة طلبات الصيانة بكفاءة ووافق تلقائياً على الإصلاحات القائمة على "حد الصيانة" باستخدام نظام التذاكر الرقمي من لاندجر (Landager) لمديري العقارات في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.