Процесът по извеждане в България

Извеждането на наемател в България може да бъде или мъчително, многогодишно изпитание, или бърза, хирургическа процедура, завършена за броени седмици. Цялата разлика зависи от това точно как е бил подписан договорът за наем в първия ден.

България строго забранява самоволното извеждане (самоуправство). Наемодателят не може законно да смени ключалките, да изключи електричеството или физически да премахне вещи на наемателя. Подобни действия съставляват престъпление по Българския наказателен кодекс (самоуправство). Всички легални извеждания трябва да бъдат изпълнени от държавен или частен съдебен изпълнител, разполагащ със съдебно решение.

Двата пътя за извеждане

Българският Граждански процесуален кодекс (ГПК) очертава два коренно различни метода за връщане на собствеността върху вашия имот и събиране на неплатения наем.

Път 1: Бавният път (стандартен частен договор)

Ако наемодателят и наемателят просто са подписали стандартен отпечатан договор за наем на кухненската маса в апартамента, договорът е просто частно гражданско споразумение. Ако наемателят спре да плаща наем и откаже да напусне:

1. Предизвестие за прекратяване: Наемодателят трябва да изпрати формално, доказуемо писмено предизвестие за прекратяване на наема поради нарушение на договора (давайки адекватен „срок за изпълнение“ за плащане на дълга, според предвиденото в договора или чл. 87 от ЗЗД).
2. Подаване на иск: След прекратяването, наемодателят трябва да заведе стандартен иск (Исково производство) в Районния съд за съдебно решение, признаващо прекратяването и разпореждащо извеждане.
3. Съдебният процес: Наемателят лесно може да протака. Той може да не получава призовките, да подава неоснователни насрещни искове, в които твърди, че имотът е бил негоден за обитаване, или да изисква назначени от съда технически експертизи за оглед на щети.
4. Срокове: Първата инстанция може да отнеме 6-12 месеца. С обжалванията пред Окръжния съд, едно стандартно гражданско извеждане лесно може да погълне от 1 до 2,5 години, през които наемодателят не получава абсолютно никакъв наем.

Път 2: Бързият път (нотариално завереният договор)

Професионалните наемодатели в България заобикалят стандартните съдилища, като плащат такса на нотариус в деня на подписване.

Съгласно член 417, точка 3 от Гражданския процесуален кодекс, договор, който има Нотариална заверка на подписите, действа като ускорен път към „Заповед за незабавно изпълнение“.

Ако наемателят спре плащанията по нотариално заверен договор за наем:

1. Предизвестие за прекратяване: Наемодателят изпраща предизвестие за прекратяване (често чрез нотариус, за да се гарантира правно неоспоримо доказателство за получаване).
2. Незабавно изпълнение (Член 417): Наемодателят заобикаля пълния съдебен процес. Той подава нотариално заверения договор заедно с доказателство за предизвестието за прекратяване директно в съда.
3. Съдебното решение: Тъй като документът е официално удостоверен, съдът не провежда заседания, за да изслушва „версията“ на наемателя. В рамките на дни или няколко седмици съдията издава Изпълнителен лист за натрупания дълг и заповед за извеждане.
4. Срокове: Цялата фаза на законово упълномощаване се превръща от години в приблизително 3 до 6 седмици.

Изпълнение от съдебния изпълнител (ЧСИ)

След като съдът издаде изпълнителния лист (било то след многогодишно дело или по свръхбързия път чрез нотариус), наемодателят трябва да наеме съдебен изпълнител. В България повечето наемодатели използват Частен съдебен изпълнител (ЧСИ), а не държавен, тъй като те са финансово мотивирани да действат бързо.

Стъпките на физическото извеждане:

1. Последно предупреждение: ЧСИ връчва „Покана за доброволно изпълнение“ на наемателя, като му дава последен 14-дневен срок да напусне помещенията и да плати дълга доброволно.
2. Запор на сметки: Едновременно с това ЧСИ има огромната власт незабавно да открие и замрази банковите сметки на наемателя в България, да наложи запор на заплатата му от неговия работодател и да спре от движение автомобилите му, за да обезпечи неплатения наем.
3. Ключарят: Ако 14-те дни изтекат и наемателят остане, ЧСИ насрочва физическото извеждане. Придружен от полиция (МВР) и ключар, ЧСИ влиза принудително, физически извежда наемателя и всички неоторизирани лица, сменя ключалките и подписва протокол за предаване на свободния имот обратно на наемодателя.
4. Вещи: Ако наемателят остави мебели/вещи, ЧСИ ги описва. На наемателя се дава строг срок да ги прибере, след което те могат да бъдат продадени на търг за покриване на дълга към наемодателя или изхвърлени.

Чести забавяния и защити на наемателя

Дори при свръхбързия нотариален път (Член 417), отчаян наемател може да се опита да забави процеса:

• Оспорване на изпълнението: Наемателят може да подаде „възражение“ в рамките на 14 дни от връчването на поканата от съдебния изпълнител. Въпреки че това създава паралелно дело за доказване на дълга, важно е, че съгласно промените в българското законодателство, възражението не спира автоматично физическото извеждане. ЧСИ все още може да изгони наемателя, дори ако наемателят едновременно съди наемодателя, твърдейки, че изчислението на дълга е грешно.
• Избягване на нотариуси/куриери: Най-голямото препятствие за наемодателите е доказването, че легално са връчили Предизвестието за прекратяване. Наемателите се крият и отказват да се подпишат за препоръчана поща. Поради тази причина предизвестията за прекратяване често се изпращат чрез нотариуси, които имат специални законови правомощия да обявят наемателя за „официално връчен“, дори ако той откаже да отвори вратата.

Обратно към Общ преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.