Гаранционни депозити в България: Лимити и връщане

За разлика от много юрисдикции, които строго ограничават начина, по който наемодателите боравят със средствата на наемателите, българската правна система възприема напълно либерален подход към гаранционните депозити (Депозит или понякога Гаранционен депозит).

Основният закон за собствеността в България — Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) — не съдържа нито един специфичен член, регулиращ жилищните гаранционни депозити. Нещо повече, няма и отделни общински наредби, които да ги уреждат в градове като София или Пловдив. Тъй като депозитът е плод на чиста договорна свобода, писменият договор за наем е единственият легален орган, който урежда депозита.

Лимити на депозитите и правила за ескроу

Тъй като в България няма законови разпоредби относно гаранционните депозити, липсват и законови ограничения за това колко може да изисква наемодателят.

Стандартни пазарни размери

• Стандартни дългосрочни наеми: Преобладаващият пазарен стандарт в цяла България е точно 1 месечен наем, събиран предварително заедно с наема за първия месец.
• Обзаведени / Скъпи имоти: За луксозни апартаменти в центъра на София или имоти, оборудвани с нови и скъпи електроуреди, става все по-често наемодателите да изискват 2 месечни наема.
• Депозити за домашни любимци: Наемодателите са напълно свободни да изискват по-високи депозити или допълнителни депозити за домашни любимци, ако наемателят има животни.

Съхранение на средствата (Не се изисква ескроу)

Наемодателите от Западна Европа и САЩ често са изненадани от липсата на регулации за ескроу сметки в България.

• Българският наемодател не е длъжен да държи гаранционния депозит в отделна банкова сметка.
• Българският наемодател не е длъжен да съхранява депозита в държавно подкрепена схема за гарантиране на депозитите.
• Българският наемодател не е длъжен да плаща на наемателя натрупана лихва върху депозита в края на наемните отношения.

Наемодателят просто получава сумата по банков път (или често в брой) и я поставя в личните си банкови сметки. Въпреки това тя остава дълг към наемателя, който следва да бъде върнат при успешния край на договора.

Допустими удръжки

Тъй като законът не съдържа разпоредби, договорът ТРЯБВА ясно да определя за какво може да се използва депозитът. Един правилно изготвен български договор за наем ще съдържа изрично изключение, че наемодателят има едностранното право да удържа средства от депозита за покриване на:

1. Неплатен наем: Всякакви просрочени задължения за наем.
2. Неплатени комунални услуги (Консумативи): В България комуналните услуги (електричество, вода, централно отопление/Топлофикация) често остават на името на наемодателя, а наемателят плаща сметките. Неплатените сметки за комунални услуги са причина №1 наемодателите да правят удръжки от депозитите.
3. Щети по имота: Разходи за ремонт на щети извън стандартното нормално износване (напр. счупени прозорци, повредени мебели, дълбоки петна).
4. Липса на почистване: Ако според договора имотът трябва да се върне професионално почистен, а е оставен в лошо състояние.
5. Договорни неустойки: Неплатени такси за забава или неустойки за предсрочно прекратяване на договора (ако са предвидени в него).

Критичният Приемо-предавателен протокол (Приемо-предавателен протокол)

Тъй като общите граждански съдилища действат като арбитър при спорове за депозити, наемодателите трябва да имат неоспоримо доказателство за състоянието на имота, за да оправдаят удържането за щети. В България Приемо-предавателният протокол е абсолютно задължителен документ. Подписан в първия ден от двете страни, той описва точния вид на всяка стая, уред и мебел, често придружен от снимки. В последния ден се подписва „Предавателен протокол“. Без подписан протокол от първия ден, наемодателят трудно ще докаже в български граждански съд, че наемателят е причинил щетата, което прави удръжките от депозита правно рисковани.

Срокове за връщане

Тук отново няма законово изискване наемодателят да върне депозита в рамките на 14, 21 или 30 дни.

Срокът за връщане на депозита трябва да бъде изрично вписан в договора за наем. Ако договорът не съдържа такъв срок, според общите граждански принципи се счита, че той трябва да бъде върнат при прекратяване на договора и връщането на ключовете.

Проблемът със забавените сметки за комунални услуги: В България сметките за комунални услуги (особено тези за централно отопление и топла вода — Топлофикация) са известни с това, че идват 30 до 45 дни след периода на потребление. Освен това централното отопление понякога подлежи на „годишно изравняване“ през лятото, при което се сверяват прогнозите спрямо реалното потребление през зимата. Поради тази причина добре изготвените наеми в България изрично посочват:

• „Наемодателят връща гаранционния депозит в рамките на 30 до 45 дни след прекратяване на договора, по-специално за да се остави време за издаване на финалните сметки за комунални услуги, покриващи последния месец на наемателя, и тяхното приспадане, ако са неплатени.“

Ако наемодател върне депозита в деня на напускането в България, той почти гарантирано накрая ще плати финалните сметки за вода и ток на наемателя от собствения си джоб.

Портали за гаранционни депозити с Landager

Боравенето с гаранционни депозити чрез пликове с пари и разчитането на устни споразумения за финалните сметки за комунални услуги е рецепта за изтощителни спорове и загуба на приходи на българския пазар. Landager фундаментално надгражда вашите работни процеси за депозити. Нашата система сигурно регистрира дигитални разписки за гаранционни депозити, предотвратявайки спорове от типа „аз платих в брой, а ти забрави“. Още по-силно е решението на Landager за генериране на юридически издържани дигитални Приемо-предавателни протоколи, снабдени с качване на снимки с времеви отпечатък по време на настаняването. Когато наемът приключи, нашата система следи стандартния 30-дневен период за изчакване на сметките, което ви позволява безпроблемно да обработите финалните удръжки за предстоящи сметки за Топлофикация (парно) и щети, генерирайки ясен, подробен дигитален отчет за възстановяване за наемателя, който ви защитава от неоснователни искове в районните граждански съдилища.

Обратно към Общ преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.