Задължителни оповестявания в България: Данъци и регистрации

България налага няколко ключови оповестявания за жилищни наеми, регулирани основно от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, Закона за гражданската регистрация, Закона за енергийната ефективност и Закона за управление на етажната собственост. Наемодателите трябва да декларират доходи пред данъчните власти, да съдействат за общинска регистрация и да предоставят специфична документация за сградата и енергията на наемателите.

Основните задължителни оповестявания на българския пазар за жилищни наеми са както към наемателя, така и към държавата. Наемодателят трябва да декларира наема пред данъчните власти, да предостави данни за енергийните характеристики на наемателя и да съдейства на наемателя при декларирането на присъствието му пред местната община.

1. Данъчно деклариране от наемодателя (НАП)

Най-стриктно прилаганото изискване за съответствие в българския сектор на жилищните имоти е декларирането на доходите от наем пред държавата.

Декларацията по член 55 от ЗДДФЛ

Ако наемодател – физическо лице отдава апартамент на друго физическо лице, няма автоматично удържане на данък. Наемодателят трябва проактивно да декларира дохода. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), по-специално членове 31, 44 и 55, наемодателите трябва да изчисляват и декларират доходите си от наем пред Националната агенция за приходите (НАП).

• Данъчната ставка: Облагаемият доход е брутният наем минус 10% нормативно признати разходи (чл. 31, ал. 1). Данъчната ставка е 10% върху останалите 90%, което води до ефективна данъчна ставка от 9% върху брутния наем.
• Тримесечни декларации: Наемодателите са законово задължени да подават декларация (Формуляр 4001) и да плащат авансовия данък за първите три тримесечия на годината (Q1, Q2, Q3) до края на месеца, следващ тримесечието.
• Годишна данъчна декларация: Доходът за Q4 се декларира и изравнява в Годишната данъчна декларация (чл. 50), която се подава до 30 април на следващата година.
• Корпоративни наематели: Ако наемодател отдаде жилищен апартамент на компания (напр. ИТ фирма, наемаща жилище за чуждестранен служител), тежестта се прехвърля. Компанията е законово задължена да удържи 9% данък при източника преди плащането към наемодателя и компанията трябва да подаде декларацията в НАП.

Наемодател, работещ „на черно“, без да декларира наема в НАП, е изложен на сериозни финансови санкции, просрочени данъци с високи лихви и значително отслабва позицията си при всеки граждански съдебен спор срещу неплащащ наемател.

2. Адресна регистрация (Общината)

В България всеки гражданин и законен пребиваващ е длъжен според Закона за гражданската регистрация да има регистриран постоянен адрес (Постоянен адрес) и регистриран настоящ адрес (Настоящ адрес).

Когато наемател се премести в нает апартамент, той трябва да промени своя „настоящ адрес“ в съответната местна община (Община), както се изисква от член 92 от Закона за гражданската регистрация. Това е особено важно за чужденци, получаващи разрешения за пребиваване, или за местни българи, записващи деца в квартални училища или гласуващи.

Задължителната роля на наемодателя

Наемателят не може просто да отиде в общината с разпечатан договор за наем и да регистрира адреса. За борба с измамите законът изисква активното, установимо съгласие на наемодателя.

Как се извършва адресната регистрация:

1. Лично присъствие: Наемодателят ТРЯБВА физически да придружи наемателя до общинската служба и да подпише декларация за съгласие пред длъжностно лице.
2. Нотариално заверена декларация: Ако наемодателят не може да присъства, той трябва да подпише специфична „Декларация за съгласие за адресна регистрация“ пред нотариус. Съгласно регулаторните актуализации от юли 2025 г., нотариално заверените декларации за адресна регистрация вече трябва да включват проверка както на подписа, така и на съдържанието на документа от нотариуса, за да бъдат приети от административните органи.
3. Изключение при нотариално заверен договор: Ако оригиналният договор за наем е бил изцяло нотариално заверен (с удостоверяване на подписите) и съдържа изрична клауза, предоставяща на наемателя правото да регистрира адреса, наемателят често може да използва самия нотариално заверен договор, за да се регистрира без присъствието на наемодателя или необходимостта от отделна декларация.

Опитите за начисляване на допълнителна „такса“ на наемателя за подписване на документите за адресна регистрация са незаконни, тъй като регистрацията е законово право на обитателя.

Оповестявания относно конструкцията и комуналните услуги

Българското законодателство налага специфични оповестявания относно енергийната ефективност и физическото управление на имота.

Сертификат за енергийни характеристики (ЕПС)

Съгласно член 48, алинея 1, точка 2 от Закона за енергийната ефективност (Закон за енергийната ефективност), собственикът на сграда или самостоятелен обект в сграда (апартамент) е законово задължен да предостави на наемателя Сертификат за енергийни характеристики (ЕПС) или копие от него при сключване на договор за наем.

Правила на етажната собственост и регистрация

Съгласно член 6, алинея 1, точка 10 от Закона за управление на етажната собственост (Закон за управление на етажната собственост), собствениците са длъжни да запознаят обитателите (наемателите) с вътрешния ред на етажната собственост (Правилник за вътрешния ред). Освен това, съгласно член 7, собствениците трябва да регистрират наемателите в Книгата на етажната собственост (Книга на етажната собственост) в срок от 15 дни от началото на наема.

Проблемът с прогнозните сметки на „Топлофикация“

В градовете, използващи централно топлоснабдяване (Топлофикация), месечните сметки за отопление често са само прогнозни, като през юли/август пристига масивна „Изравнителна сметка“, която начислява суми за подцененото зимно потребление.

Наемодателят е добре посъветван да оповести точно състоянието на партидите за отопление на имота преди подписването. Ако нов наемател се нанесе на 1 септември и наемодателят се опита да принуди новия наемател да плати масивна Изравнителна сметка, която пристига на следващата година и представлява зимното потребление на предишния наемател, новият наемател има силно законово право да откаже. Договорите за наем трябва изрично да посочват началните показания на измервателните уреди, за да се защити наемодателят от покриване на бъдещите изравнителни сметки на наемателя при напускане.

Оптимизиране на данъчните и общинските работни процеси с Landager

На българския пазар на жилищни имоти, неспазването на изискванията на НАП или общината не води само до глоби — то разрушава доверието между наемодател и наемател. Landager проследява съответствието безпроблемно. Нашата платформа сигурно съхранява документите за самоличност на вашите наематели и автоматично генерира безупречни, предварително попълнени „Декларации за съгласие“ за адресна регистрация, готови за нотариална заверка с пълна проверка на съдържанието и предаване на вашите наематели чужденци в деня на настаняване. Освен това Landager категоризира вашите месечни приходи в левове и евро, като автоматично изчислява нормативно признатите 10% разходи и генерира незабавни, експортируеми отчети за вашия счетоводител, гарантирайки, че вашите тримесечни декларации по Формуляр 4001 и годишни оповестявания по член 50 пред българската НАП са подадени перфектно и без усилие.

Обратно към Общ преглед на жилищните имоти в БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите за наем, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи – което улеснява спазването на разпоредбите в България.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.