Задължителни оповестявания в България: Данъци и регистрации

За разлика от юрисдикциите, в които защитата на правата на наемателите е водеща и които принуждават наемодателите да връчват 50-странни брошури за оловни бои, мухъл и енергийна ефективност преди подписване на договор, в България практически липсват закони за „наемателско ориентирани“ оповестявания. Наемодателят не е законово задължен да предоставя сертификат за енергийни характеристики или да връчва предварително отпечатана правителствена брошура за „Правата на наемателя“.

Вместо това, единствените задължителни оповестявания на българския пазар за жилищни наеми са насочени към държавата. Наемодателят трябва да обяви наема пред данъчните власти, а наемодателят трябва да съдейства на наемателя при декларирането на присъствието му пред местната община.

1. Данъчно деклариране от наемодателя (НАП)

Най-стриктно прилаганото изискване за съответствие в българския сектор на жилищните имоти е декларирането на доходите от наем пред държавата.

Деклариране по чл. 55 от ЗДДФЛ

Ако наемодател – физическо лице отдава апартамент на друго физическо лице, няма автоматично удържане на данък. Наемодателят трябва активно да декларира дохода. Съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), наемодателите трябва да изчисляват и декларират доходите си от наем пред Националната агенция за приходите (НАП).

• Данъчната ставка: Плоският данък върху доходите в България е 10%. Наемодателите обаче ползват 10% нормативно признати разходи, без да е необходимо да представят фактури. Следователно ефективната данъчна ставка е 9% върху брутния наем.
• Тримесечни декларации: Наемодателите са законово задължени да подават декларация и да плащат авансов данък за първите три тримесечия на годината (Q1, Q2, Q3) до края на месеца, следващ тримесечието. Данъкът за Q4 се изравнява и плаща с Годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година.
• Корпоративни наематели: Ако наемодател отдаде жилищен апартамент на компания (напр. ИТ фирма, наемаща жилище за чуждестранен служител), тежестта се прехвърля. Компанията е законово задължена да удържи 9% данък при източника преди плащането към наемодателя и компанията трябва да подаде декларацията в НАП.

Наемодател, работещ „на черно“, без да декларира наема в НАП, е изложен на сериозни финансови санкции, глоби за пропуснати данъци с високи лихви и значително отслабва позицията си при всеки граждански съдебен спор срещу неплащащ наемател.

2. Адресна регистрация (Общината)

В България всеки гражданин и законен пребиваващ е длъжен според Закона за гражданската регистрация да има регистриран постоянен адрес (Постоянен адрес) и регистриран настоящ адрес (Настоящ адрес).

Когато наемател се премести в нает апартамент, той трябва да промени своя „настоящ адрес“ в съответната местна община. Това е от критично значение за чужденците, получаващи разрешения за пребиваване, или за местните българи, записващи деца в квартални училища или гласуващи.

Задължителната роля на наемодателя

Наемателят не може просто да отиде в общината с разпечатан договор за наем и да регистрира адреса. За борба с измамите законът изисква активното, установимо съгласие на наемодателя.

Как се извършва адресната регистрация:

1. Лично присъствие: Наемодателят ТРЯБВА физически да придружи наемателя до общинската служба и да подпише декларация за съгласие пред длъжностно лице.
2. Нотариално заверена декларация: Ако наемодателят не може да присъства, той трябва да подпише специфична „Декларация за съгласие за адресна регистрация“ пред нотариус и да предостави оригиналния нотариално заверен документ на наемателя.
3. Изключение при нотариално заверен договор: Ако оригиналният договор за наем е бил изцяло нотариално заверен (с удостоверяване на подписите) и съдържа изрична клауза, с която наемодателят дава съгласие за адресна регистрация, наемателят често може да използва самия нотариално заверен договор, за да се регистрира без присъствието на наемодателя или необходимостта от отделна декларация.

Опитите за начисляване на допълнителна „такса“ на наемателя за подписване на документите за адресна регистрация са незаконни, тъй като регистрацията е законово право на обитателя. Въпреки това много наематели чужденци изпитват затруднения, когато отсъстващи наемодатели, живеещи в чужбина, отказват да съдействат за нотариалните декларации.

Оповестявания относно състоянието и комуналните услуги

Макар и да не са изрично наложени от конкретен „Закон за оповестяванията“, общото гражданско право относно измамите изисква прозрачност по отношение на физическото състояние на имота.

Проблемът с прогнозните сметки на „Топлофикация“

В градовете с централно отопление (Топлофикация), месечните сметки за отопление често са само прогнозни, като през юли/август идва голяма „Изравнителна сметка“, която начислява суми за реално потребление през зимата.

Силно препоръчително е, макар и не задължително според закона, наемодателят да оповести точно състоянието на партидите за отопление преди подписването. Ако нов наемател се нанесе на 1 септември и наемодателят се опита да го принуди да плати голяма изравнителна сметка, дошла следващата година за потребление през миналата зима, новият наемател има силното законово право да откаже. В договорите трябва изрично да се посочват началните показания на измервателните уреди, за да се защити наемодателят от покриване на бъдещите изравнителни сметки на наемателя при напускане.

Оптимизиране на данъчните и общинските работни процеси с Landager

На нерегулирания жилищен пазар в България неспазването на изискванията на НАП или общината не води само до глоби — то разрушава доверието между наемодател и наемател. Landager проследява съответствието безпроблемно. Нашата платформа сигурно съхранява документите на вашите наематели и автоматично генерира изрядни, предварително попълнени „Декларации за съгласие“ за адресна регистрация, готови за нотариална заверка и предаване на вашите наематели чужденци в деня на настаняване. Освен това Landager категоризира вашите месечни приходи в левове и евро, като автоматично изчислява нормативно признатите 10% разходи и генерира незабавни отчети за вашия счетоводител, гарантирайки, че вашите тримесечни декларации по чл. 55 пред НАП са подадени перфектно и с лекота.

Обратно към Общ преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането pillars на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.