Gewerbevermieter Offenlegungspflichten Niedersachsen

Offenlegungspflichten im gewerblichen Mietrecht, die seit dem 1. Januar 1900 durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt sind, spielen aufgrund des Prinzips der Vertragsfreiheit eine besondere Rolle. In Niedersachsen haften Gewerbevermieter ihren Mietern gegenüber insbesondere hinsichtlich versteckter Mängel und der behördlichen Genehmigungsfähigkeit der zu vermietenden Räume. Strafen und Haftungsrisiken nach Bundes- und Landesrecht sind erheblich.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

1. Informationen zur behördlichen Genehmigungsfähigkeit (Nutzungsart)

Die sensibelste Pflicht des Gewerbevermieters ist die Gewährleistung, dass die Räume für ihren vertraglichen Zweck (Baurecht) genutzt werden dürfen:

• Es liegt grundsätzlich in der Verantwortung des Vermieters, die Baugenehmigung für die im Mietvertrag festgelegte Gewerbeart einzuholen oder den Mieter unmissverständlich darüber zu informieren, dass eine Nutzungsänderung gemäß der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) noch beantragt und behördlich genehmigt werden muss.
• Wird ein Büro als Laden oder Gastronomiebetrieb vermietet, ohne dass die entsprechende gewerbe- oder baurechtliche Genehmigung (z.B. Brandschutz, Fluchtwege, Fettabscheider) vorliegt oder genehmigungsfähig ist, haftet der Vermieter gemäß BGB § 536 für massive Umsatzeinbußen und Kosten des Mieters.

Best Practice: Der Vertragstext sollte präzise klären, wer für behördliche Konzessionen und Genehmigungen für die spezifische Nutzung (z.B. Gaststättenkonzession) verantwortlich ist und auf wessen Risiko (besondere Rechtsnachfolge) dies erfolgt. Der Mieter muss im Voraus über alle bestehenden Brandschutzanforderungen informiert werden, um eine Haftung aus vorvertraglichen Aufklärungspflichten (BGB § 311) zu vermeiden.

2. Der Energieausweis für Nichtwohngebäude

Wie bei Wohngebäuden unterliegt auch die Neuvermietung von Gewerbegebäuden den Bestimmungen des Bundes-Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Vermieter von gewerblich genutzten Bestandsimmobilien in Niedersachsen müssen:

• Einen spezifischen Energieausweis für Nichtwohngebäude gemäß GEG § 80 bereithalten, der neben dem klassischen Heizwärmebedarf auch Daten zu zentralen Kühl- und Lüftungsanlagen sowie großen Beleuchtungssystemen (Stromverbrauch) berücksichtigen kann.
• Dem potenziellen Gewerbemieter diesen Ausweis bei der Schaltung von Anzeigen, spätestens jedoch bei der Objektbesichtigung, zugänglich machen (GEG § 87).
• Eine Kopie des Ausweises dem Mieter unverzüglich nach Vertragsschluss aushändigen (GEG § 87).

Wird dies nicht ordnungsgemäß durchgeführt, kann die zuständige Bußgeldbehörde als Ordnungswidrigkeit nach GEG § 108 hohe Bußgelder verhängen. Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche (z.B. Einkaufszentren oder Warenhäuser) ist ein öffentlicher Aushang des Energieausweises im Gebäude gesetzlich vorgeschrieben (GEG § 80 Abs. 5).

3. Informationen zur Wettbewerbssituation (Konkurrenzschutz)

Da ein immanenter vertraglicher Konkurrenzschutz für Laden- und Praxismieten gilt, ist der Vermieter von Einkaufszentren oder Ärztehäusern gut beraten, seinen Hauptmietern offen Informationen über zukünftige Mieter aus derselben Branche zu geben und diese Beschränkungen in Sortimentsabgrenzungen verbindlich zu dokumentieren.

Das absichtliche Verschweigen gegenüber dem Mieter („arglistige Täuschung“), dass kurz darauf ein zweiter Konkurrent im selben Gebäude eröffnen wird, obwohl Verhandlungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bereits liefen, rechtfertigt regelmäßig eine Anfechtung (BGB § 123) und Schadensersatzansprüche (BGB § 280).

4. Datenschutz- und Geldwäschepflichten (DSGVO / GwG)

Gewerbliche Mieter sind fast ausschließlich juristische Personen oder Kaufleute. Hinsichtlich natürlicher Vertreter (wie z.B. Geschäftsführer) gilt die DSGVO:

• Mietinteressenten (einschließlich gewerblicher Bürgen) müssen gemäß Art. 13 und 14 DSGVO transparent über die Archivierung, Speicherung und Bonitätsprüfungen informiert werden.

Hinsichtlich des Geldwäschegesetzes (GwG) sind Vermieter für die Vermietung ihrer eigenen Immobilie im Allgemeinen keine „Verpflichteten“ gemäß § 2 GwG. Identifizierungs- und Dokumentationspflichten nach GwG § 11 für Mietverträge mit einer monatlichen Miete von 10.000 € oder mehr gelten spezifisch für Immobilienmakler (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG) und nicht direkt für den Vermieter.

Zurück zur Übersicht des gewerblichen Mietrechts in NiedersachsenVorschau nicht verfügbar.