Arrendamientos comerciales en Panamá: Panorama legal
Descubra las regulaciones para locales comerciales en Panamá, incluyendo su funcionamiento frente a leyes especiales, autonomía contractual y manejo de negocios.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
El ecosistema panameño para el emprendimiento, las multinacionales y las PYMES destaca enormemente debido a la afluencia internacional que requiere espacios, locales, bodegas y oficinas. La legislación principal que rige es la Ley 93 del 4 de octubre de 1973 (Ley 93), que regula los arrendamientos de propiedades urbanas para uso comercial, profesional e industrial. Si bien el Código Civil y el Código de Comercio proporcionan un marco complementario, la Ley 93 actúa como la "Ley Especial" que dicta los requisitos administrativos obligatorios.
Prevalencia de la Ley 93 y Libertad Contractual
Los arrendamientos para actividades profesionales, comerciales o fines de negocio difieren de las normas residenciales en su flexibilidad con respecto a los montos de alquiler, pero permanecen estrictamente sujetos a la supervisión administrativa del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT). Según el Artículo 5 de la Ley 93, las partes pueden negociar libremente el monto del alquiler y la duración del contrato, pero la ejecución del acuerdo debe seguir mandatos legales específicos.
Factores clave a considerar
Si bien las tasas de arrendamiento están desreguladas para "oficinas A+, oficinas B o locales en centros comerciales", el proceso administrativo no lo está. Según el Artículo 11 de la Ley 93, todo arrendamiento comercial debe formalizarse por escrito y registrarse oficialmente en la Dirección General de Arrendamientos del MIVIOT.
Un requisito fundamental es el Depósito de Garantía. A diferencia de los mercados residenciales en otros países donde los montos varían, Panamá exige exactamente un mes de alquiler. Esta suma debe ser consignada por el arrendador al MIVIOT, que mantiene los fondos en una cuenta fiduciaria en el Banco Nacional de Panamá o la Caja de Ahorros. No es un asunto de libre negociación o instrumentos privados como Cartas de Crédito.
En caso de retrasos, si bien se pueden estipular en el contrato "cargos" comerciales o multas por vencimientos, el arrendador debe asegurarse de que el contrato subyacente esté registrado para tener plena validez legal. El Estado panameño, a través del MIVIOT, mantiene una estricta supervisión; la falta de consignación del depósito de garantía o el registro del contrato está sujeta a severas sanciones según el Artículo 56 de la Ley 93, incluyendo multas de hasta diez (10) veces el alquiler mensual.
Las obras civiles necesarias, las instalaciones de publicidad exterior y las patentes comerciales siguen siendo responsabilidad del arrendatario. Además, el empresario a menudo debe subcontratar pólizas obligatorias de "Protección Civil u operatividad y daños a terceros" para garantizar al propietario contra riesgos corporativos.
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