Mantenimiento y Reparación Comercial en Islas Canarias

Administrar una propiedad comercial en las Islas Canarias —ya sea una nave industrial en Arinaga (Gran Canaria) o un local de hostelería en los centros turísticos del sur de Tenerife— requiere una redacción contractual precisa. A diferencia de los arrendamientos residenciales, los acuerdos comerciales B2B se rigen principalmente por el principio de libertad de pacto, tal como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española, vigente desde el 1 de enero de 1995. Confiar en el "silencio" o en plantillas de estilo residencial puede dejar a los propietarios expuestos a costes de mantenimiento significativos, incluido el desgaste acelerado causado por la alta salinidad de las islas.

1. La Primacía del Contrato (Art. 4.3 LAU)

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española, los arrendamientos comerciales ("uso distinto del de vivienda") se rigen ante todo por la voluntad de las partes. Si el contrato no define explícitamente las responsabilidades de mantenimiento:

• Regla Supletoria Legal: El Artículo 30 de la LAU hace aplicables las normas de reparación del Artículo 21. Esto exige que el arrendador realice todas las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en un estado adecuado para el uso pactado (reparaciones estructurales, tejados e instalaciones principales) sin aumentar la renta.
• El Riesgo del Silencio: Sin una renuncia específica, el arrendador sigue siendo responsable de las reparaciones estructurales importantes y de aquellas requeridas por el entorno marítimo (corrosión e integridad estructural).

2. Arrendamientos Triple Neto (NNN) y Traslado de Costes

Para mitigar los riesgos financieros, los propietarios de las Islas Canarias suelen implementar cláusulas de "Triple Neto" o "Neto Total". Estas permiten el traslado del 100% de los costes de mantenimiento y operativos al inquilino:

• Mantenimiento y Reparaciones: Trasladar la obligación de todas las reparaciones —ordinarias, extraordinarias y estructurales— al inquilino. Esto es común en arrendamientos industriales y minoristas a largo plazo.
• Traslado de Impuestos y Tasas: Además de las reparaciones, a menudo se exige al inquilino que pague el IGIC (Impuesto Indirecto Canario), el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y todas las Cuotas de Comunidad asociadas con el local.

3. Obras de Acondicionamiento y Reposición

Al arrendar locales "en bruto" o aquellos que requieren una renovación significativa en las Islas Canarias:

• Licencias: El inquilino es típicamente responsable de obtener todas las Licencias Municipales de Obra y Apertura necesarias. El contrato debe especificar que el consentimiento del arrendador para las obras no implica responsabilidad por estos requisitos administrativos.
• Cláusula de Alteraciones: Los arrendadores deben incluir una prohibición estricta de alteraciones estructurales sin consentimiento previo por escrito.
• Reposición (Desperfectos): Es fundamental definir si el inquilino debe devolver el local a su estado original ("estado de obra") al finalizar el plazo o si las mejoras quedan en la propiedad en beneficio del arrendador sin compensación.

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