Expulsion commerciale Alberta : Défaut locataire, recours, procédures

Les expulsions commerciales en Alberta fonctionnent selon des règles fondamentalement différentes de celles des expulsions résidentielles. Il n'existe pas d'équivalent au RTDRS pour les litiges commerciaux, et les recours du bailleur sont principalement définis par le contrat de location, le Civil Enforcement Act (RSA 2000, c. C-15), le Law of Property Act (RSA 2000, c L-7), et les principes de common law établis par la Cour suprême du Canada.

Motifs d'expulsion commerciale

La résiliation d'un bail commercial est généralement déclenchée par :

1. Non-paiement du loyer — Le motif le plus courant d'expulsion. Notez qu'en vertu de l'article 18(b) du Law of Property Act, sauf accord contraire dans le bail, il existe un accord implicite selon lequel le bailleur ne peut réintégrer les lieux que si le loyer est en souffrance depuis 15 jours.
2. Manquement aux clauses du bail — Utilisation non autorisée, défaut d'entretien, cession sans consentement.
3. Insolvabilité ou faillite — Bien que les baux incluent souvent des clauses d'insolvabilité, la Loi sur la faillite et l'insolvabilité (LFI) fédérale et la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (LACC) imposent une suspension automatique des procédures. Les bailleurs sont généralement interdits de résilier un bail ou d'expulser un locataire en raison d'une insolvabilité sans l'autorisation du tribunal.
4. Abandon — Le locataire quitte les lieux sans préavis.
5. Manquement à la clause d'utilisation permise — Exploitation d'une entreprise différente de celle autorisée.
6. Défaut de maintenir l'assurance — Les polices requises expirent.

Recours du bailleur : Les options fondamentales

La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt Highway Properties Ltd. c. Kelly, Douglas & Co., a établi quatre options mutuellement exclusives pour les bailleurs lorsqu'un locataire commercial est en défaut. De plus, les bailleurs conservent le droit de saisie-gagerie de common law.

Option 1 : Poursuivre pour le loyer (le bail reste en vigueur)

• Le bailleur ne résilie pas le bail.
• Le locataire peut rester en possession.
• Le bailleur poursuit pour tous les loyers impayés et futurs à mesure qu'ils deviennent exigibles.
• Risque clé : Le bailleur doit continuer à fournir les locaux.

Option 2 : Résilier et poursuivre pour le loyer échu

• Le bailleur résilie le bail et expulse le locataire.
• Le bailleur ne peut poursuivre que pour le loyer et les dommages qui ont couru avant la résiliation.
• Ne peut pas réclamer de loyer futur — le bail est terminé.

Option 3 : Relouer pour le compte du locataire

• Le bailleur informe le locataire que les locaux seront reloués pour le compte du locataire.
• Le bailleur prend possession en tant qu'agent du locataire aux fins de la relocation.
• Le bailleur peut réclamer la différence entre le loyer original et le nouveau loyer.

Option 4 : Résilier et poursuivre pour le loyer prospectif

• Le bailleur résilie le bail et reprend possession.
• Le bailleur se réserve le droit de poursuivre pour le loyer échu et prospectif.
• Nécessite un avis clair et bien documenté préservant les réclamations futures.

Option 5 : Saisie-gagerie (saisie de biens)

La saisie-gagerie est un recours de common law "d'auto-assistance" qui permet à un bailleur de saisir et de vendre les biens d'un locataire pour satisfaire les arriérés de loyer sans passer préalablement par les tribunaux.

Ce que les bailleurs doivent savoir

• La saisie-gagerie est un recours valide — Contrairement à certaines idées fausses, la saisie-gagerie pour loyer n'a pas été abolie en Alberta. Bien que le Commercial Tenancies Protection Act (2020) ait introduit un moratoire temporaire pendant la pandémie, cette législation a expiré.
• Régie par le Civil Enforcement Act — Les exigences procédurales pour la saisie-gagerie sont strictement réglementées par l'article 34 du Civil Enforcement Act de l'Alberta (RSA 2000, c. C-15).
• Utilisation obligatoire d'une agence — Les bailleurs ne peuvent pas saisir personnellement les biens. La saisie doit être effectuée par une agence d'exécution civile certifiée.
• Mutuellement exclusive — Généralement, un bailleur ne peut pas saisir pour le loyer et résilier le bail en même temps. Choisir la saisie-gagerie signifie généralement que le bail continue d'exister.

Réintégration et changement de serrures

Les bailleurs commerciaux peuvent avoir le droit de réintégrer les lieux (changer les serrures) si le bail inclut une clause de déchéance et qu'un préavis approprié est fourni.

Exigences légales de préavis

Conformément à l'article 10(1) du Law of Property Act, le droit de réintégration d'un bailleur pour une violation d'une clause (autre que le non-paiement du loyer) n'est pas exécutoire à moins que le bailleur ne signifie un avis au locataire :

• Spécifiant la violation particulière ;
• Exigeant du locataire qu'il remédie à la violation si elle est susceptible d'être réparée ; et
• Exigeant du locataire qu'il verse une compensation monétaire.

Le locataire doit disposer d'un "délai raisonnable" pour remédier à la violation, indépendamment de toute période de préavis plus courte spécifiée dans le bail.

Risques de la réintégration

• Réintégration abusive — Si le bailleur réintègre les lieux sans motifs légaux valables, il peut être tenu responsable des dommages, y compris les pertes de profits du locataire.
• Acceptation des clés — Si le bailleur accepte les clés du locataire sans indiquer clairement que le bail reste en vigueur, cela peut constituer une reddition du bail.
• Renonciation — Accepter le loyer après avoir pris connaissance d'une infraction peut constituer une renonciation au droit de réintégrer les lieux pour cette infraction.

Processus judiciaire

Les litiges d'expulsion commerciale sont résolus par les tribunaux. Il est interdit aux bailleurs de procéder à des expulsions par auto-assistance ; le retrait physique doit être géré par des agences autorisées.

1. Cour du Banc du Roi de l'Alberta — Tribunal principal pour les litiges de baux commerciaux en vertu du Court of King's Bench Act (RSA 2000, c. C-31).
2. Ordonnance de possession — L'ordonnance judiciaire requise pour autoriser l'expulsion si le locataire refuse de quitter les lieux.
3. Bref de possession — Un instrument d'exécution délivré par le tribunal en vertu d'une ordonnance de possession conformément à l'article 82 du Civil Enforcement Act.
4. Exécution — En vertu de l'article 83 du Civil Enforcement Act, seule une agence d'exécution civile certifiée peut exécuter le bref et expulser physiquement le locataire.

Délais

Les délais d'expulsion commerciale varient considérablement :

Meilleures pratiques pour les bailleurs

1. Choisissez votre recours avec soin — Les options sont souvent mutuellement exclusives ; obtenez des conseils juridiques avant d'agir.
2. Documentez tout — Conservez des registres de toutes les communications, infractions et avis.
3. N'acceptez jamais les clés à la légère — Si un locataire propose de se rendre, indiquez clairement par écrit si vous acceptez ou maintenez le bail.
4. Utilisez un préavis approprié — Signifiez un avis écrit comme l'exigent le Law of Property Act et le bail.
5. Engagez des professionnels — Utilisez une agence d'exécution civile pour la réintégration physique, la signification des actes ou l'exercice de la saisie-gagerie. Il est interdit aux bailleurs de procéder à des expulsions par auto-assistance.
6. Agissez rapidement — Un retard dans l'application des clauses du bail après une infraction peut constituer une renonciation.
7. Examinez attentivement le bail — Comprenez vos droits spécifiques en vertu des clauses de déchéance, de réintégration et de défaut.
8. Consultez un conseiller juridique — Les erreurs d'expulsion commerciale peuvent être extrêmement coûteuses, en particulier en ce qui concerne les suspensions fédérales en cas de faillite.

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