Processus d'expulsion commerciale en Alberta : Défaut de paiement et recours

Les baux commerciaux albertains sont régis par la common law et le Commercial Tenancies Act. Contrairement aux baux résidentiels, il n'y a pas d'accès au RTDRS ; les litiges doivent être résolus par les tribunaux ou par l'exercice de recours contractuels spécifiques.

Recours du bailleur : Les options fondamentales

La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt Highway Properties Ltd. v. Kelly, Douglas & Co., a établi quatre options mutuellement exclusives pour les bailleurs commerciaux lorsqu'un locataire est en défaut. À cela s'ajoute le droit de saisie-gagerie de common law.

1. Maintenir le bail et poursuivre pour le loyer

• Le bailleur ne résilie pas le bail et poursuit pour les loyers dus au fur et à mesure.
• Le locataire peut rester en possession des lieux.

2. Résilier le bail et poursuivre pour les arriérés

• Le bailleur met fin au bail et expulse le locataire.
• Le bailleur ne peut réclamer que les sommes dues avant la résiliation.

3. Relouer pour le compte du locataire

• Le bailleur reprend possession en tant qu'agent du locataire pour relouer les locaux.
• Le bailleur peut réclamer la différence de loyer au locataire original.

4. Résilier le bail et poursuivre pour les dommages futurs

• Le bailleur met fin au bail tout en se réservant le droit de poursuivre pour la perte de loyers futurs.
• Nécessite un avis clair préservant ces droits.

5. Saisie-gagerie (Distress)

La saisie-gagerie est un recours de common law permettant au bailleur de saisir et de vendre les biens du locataire pour recouvrer les arriérés de loyer sans intervention judiciaire préalable.

Ce que les propriétaires doivent savoir

• Le recours est disponible : Contrairement à certaines informations erronées, la saisie-gagerie n'a pas été abolie en Alberta. Le moratoire de 2020 (Commercial Tenancies Protection Act) était temporaire et a expiré.
• Régis par le Civil Enforcement Act : Les exigences procédurales sont strictement encadrées par la loi.
• Utilisation obligatoire d'une agence : Les propriétaires ne peuvent pas effectuer la saisie eux-mêmes. Elle doit être réalisée par une agence d'exécution civile (Civil Enforcement Agency) certifiée.
• Exclusivité des recours : Généralement, on ne peut pas exercer la saisie-gagerie et résilier le bail simultanément.

Réintégration et changement de serrures

Le bailleur peut réintégrer les locaux et changer les serrures si :

• Le bail contient une clause de déchéance (forfeiture clause).
• Un préavis approprié a été signifié conformément aux conditions du bail.
• Le défaut n'a pas été corrigé dans le délai imparti.

Risques de la réintégration

• Réintégration injustifiée : Si le bailleur reprend les lieux sans motif légal valable, il peut être poursuivi pour dommages-intérêts (perte de profits du locataire).
• Acceptation des clés : Accepter les clés sans réserve écrite peut être considéré comme une acceptation de la résiliation amiable (surrender), libérant le locataire de ses obligations futures.

Processus judiciaire

Les litiges d'expulsion commerciale sont résolus par les tribunaux :

1. Cour du Banc du Roi de l'Alberta : Tribunal principal pour les baux commerciaux.
2. Demande de possession : Si le locataire refuse de quitter les lieux après la résiliation.
3. Bref de possession (Writ of Possession) : Ordonnance du tribunal ordonnant à une agence d'exécution d'expulser physiquement le locataire.

Délais types

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