Komercijalne zatezne kamate i kazne u Hrvatskoj
Pravila za kašnjenje s najamninom u hrvatskim poslovnim zakupima, uključujući Zakon o zateznim plaćanjima i ugovorne kazne.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Regulirano primarnim Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (na snazi od 5. studenog 2011.), kašnjenje s najamninom u poslovnom kontekstu tretira se strože nego u stambenom. Zakon o financijskom poslovanju i predstečajnoj nagodbi (ZFPPN) postavlja zakonski okvir za ove kazne.
Zakon o zateznim plaćanjima
Hrvatska je u potpunosti integrirala Direktivu EU o zateznim plaćanjima. U B2B zakupima, to znači da čak i ako vaš ugovor to ne spominje, zakonski imate pravo na:
- Višu zakonsku zateznu kamatu: Sukladno članku 29. Zakona o obveznim odnosima i članku 12.a ZFPPN-a, zatezna kamatna stopa za komercijalne (B2B) transakcije je referentna stopa plus 8 postotnih bodova. Referentna stopa je kamatna stopa koju Europska središnja banka (ESB) primjenjuje na svoje najnovije glavne operacije refinanciranja, a koju polugodišnje objavljuje Hrvatska narodna banka (HNB).
- Fiksni trošak naplate: Prema članku 13. ZFPPN-a, imate pravo na fiksnu naknadu od 40 EUR za troškove naplate duga odmah po kašnjenju dužnika, bez potrebe za prethodnom opomenom ili dokazom o stvarnim troškovima.
Brza ovrha
Budući da komercijalna najamnina obično uključuje veće iznose, najmodavci često koriste zadužnicu, kao što je navedeno u našem odjeljku o osiguranju. Time se u potpunosti izbjegava rasprava o zateznim kamatama; najmodavac jednostavno provodi dokument za iznos glavnice plus zakonske zatezne kamate, a FINA rješava naplatu s bankovnih računa zakupnika.
Kašnjenje s plaćanjem u sektoru komercijalnih nekretnina ozbiljno je kršenje ugovora. Za razliku od stambenog sektora, koji se općenito oslanja na strpljenje usmjereno na potrošače, hrvatski poslovni zakupi uspostavljaju krute putove za traženje zakašnjele najamnine putem Zakona o obveznim odnosima.
Zakonske zatezne kamate (Zatezne kamate)
U transakcijama između poslovnih subjekata (B2B), hrvatsko građansko pravo nameće izuzetno strogu financijsku kaznu za kašnjenje u plaćanju.
Ako korporativni zakupnik ne plati najamninu do točnog datuma dospijeća navedenog u ugovoru, on automatski ulazi u stanje zakašnjenja. Počevši od prvog dana zakašnjenja, najmodavac ima zakonsko pravo naplatiti zakonske zatezne kamate na ukupnu neplaćenu najamninu.
- B2B kamatne stope: Prema članku 29. Zakona o obveznim odnosima, stopa je referentna stopa ESB-a plus 8 postotnih bodova.
- Obračun: Kamata se obračunava na dnevnoj bazi sve dok se ne podmiri cijeli glavni dug.
Zabrana ugovornih kazni (Ugovorna kazna)
Ključno je napomenuti da hrvatsko pravo strogo ograničava vrste kazni koje se mogu primijeniti na novčane obveze.
- Članak 350., stavak 3. Zakona o obveznim odnosima izričito navodi: "Ugovorna kazna ne može se ugovoriti za novčane obveze."
- Posljedično, svaka klauzula u komercijalnom zakupu koja nameće "ugovornu kaznu" ili "fiksnu dnevnu financijsku kaznu" posebno za kašnjenje s najamninom (koja je novčana obveza) pravno je ništetna.
- Jedini dopušteni financijski pravni lijekovi za kašnjenje s najamninom su zakonske zatezne kamate i fiksna naknada za naplatu od 40 EUR.
Tijek naplate najamnine i deložacija
Dopuštanje nakupljanja dugova za najamninu uništava komercijalni novčani tijek. Hrvatski zakon pruža jasan slijed za eskalaciju:
- Kršenje: Zakupnik propušta rok plaćanja najamnine koji je izričito naveden u ugovoru.
- Opomena: Da bi zakonski otkazao ugovor zbog neplaćanja, najmodavac mora izdati formalnu pisanu opomena (pisana opomena) zakupniku, ukazujući na dug i uspostavljajući rok za ispravak.
- Poček od 15 dana: Prema članku 28. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, najmodavac mora zakupniku ostaviti točno 15 dana od primitka opomene da plati nepodmireni dug prije otkazivanja ugovora.
- Otkazivanje i ubrzana ovrha: Ako zakupnik i dalje odbije platiti nakon isteka roka opomene od 15 dana, najmodavac može formalno otkazati ugovor. Ako je ugovor solemizirao javni bilježnik, najmodavac u potpunosti preskače parnicu i prelazi izravno na korištenje sudskih ovršitelja (ovrha) za deložaciju korporativnog zakupnika i zapljenu imovine radi pokrivanja duga.
Najagresivniji najmodavci će preskočiti obavijest o deložaciji i odmah aktivirati prateću korporativnu zadužnicu (bijela zadužnica) putem Financijske agencije (FINA) kako bi trenutno zamrznuli i ispraznili operativne bankovne račune zakupnika kako bi brzo podmirili propuštenu najamninu.
Upravljanje novčanim tijekom oslanja se na pedantno vođenje evidencije. Landager automatski bilježi zakašnjela plaćanja i strukturira ponavljajuće, automatizirane obavijesti zakupniku, uspostavljajući vremenski označen papirnati trag ako formalizirani pravni koraci naplate duga na kraju postanu nužni.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
Često postavljana pitanja
▶Koji su ključni zakoni o najmu nekretnina u Hrvatskoj?
Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okviru koji se trenutačno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije za međunarodne upravitelje nekretninama, zbog čega je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova važnija nego ikad. Ovaj vodič obuhvaća bitne zahtjeve usklađenosti za vlasnike nekretnina i najmodavce.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Kakav je pravni postupak deložacije za najmodavce u Hrvatskoj?
Postupak deložacije u Hrvatskoj zahtijeva od najmodavaca pridržavanje formalnih pravnih procedura. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje najamnine, kršenje ugovora o najmu ili osobnu uporabu nekretnine od strane najmodavca. Najmodavci moraju dostaviti propisanu pisanu obavijest, omogućiti sve potrebne rokove za ispunjenje obveza te će možda morati ishoditi sudski nalog. Samovlasno iseljavanje stanara općenito je zabranjeno.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Postoje li ograničenja i gornje granice za povećanje najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila koja uređuju kada i kako najmodavci mogu povećati najamninu. Ta pravila mogu uključivati ograničenja postotka povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Najmodavci se moraju pridržavati svih primjenjivih propisa prilikom povećanja najamnine za postojeće najmove.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o pologu (sigurnosnom depozitu) i rokovima povrata u Hrvatskoj?
Hrvatska ima pravila koja uređuju koliki iznos najmodavci mogu tražiti kao sigurnosni polog, kako se polog mora čuvati ili zaštititi te rokove za povrat pologa nakon prestanka najma. Najmodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i pridržavati se svih zakonskih rokova kako bi izbjegli kazne.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koji su obvezni zahtjevi za ugovore o najmu u Hrvatskoj?
Ugovori o najmu u Hrvatskoj moraju biti u skladu s primjenjivim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obvezni elementi obično uključuju imena obiju strana, opis nekretnine, iznos najamnine i uvjete plaćanja, detalje o pologu, trajanje najma te raspodjelu odgovornosti za održavanje. Pisani ugovori mogu biti obvezni za određene vrste ili trajanja najma.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje su obveze najmodavca vezane uz održavanje i popravke u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj općenito su dužni održavati nekretninu u stanju pogodnom za stanovanje, osiguravajući da su konstrukcija, vodovodne i električne instalacije te osnovne usluge u ispravnom stanju. Specifična raspodjela odgovornosti za održavanje između najmodavca i najmoprimca treba biti jasno dokumentirana u ugovoru o najmu.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje s plaćanjem najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila o zateznim kamatama i kaznama za zakašnjelu najamninu. Ona mogu uključivati obvezne počekove, ograničenja iznosa zateznih kamata i ograničenja naplate kamata. Odredbe o zakašnjelom plaćanju trebaju biti jasno navedene u ugovoru o najmu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima kako bi bile pravno provedive.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje informacije o nekretnini najmodavci moraju otkriti u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj dužni su potencijalnim najmoprimcima otkriti relevantne informacije o nekretnini prije potpisivanja ugovora. Obvezne informacije obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, povijest oštećenja te sve uvjete koji bi mogli utjecati na korištenje i uživanje nekretnine od strane najmoprimca.
Pročitajte cjeloviti vodič📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
