Zahtjevi za ugovor o zakupu poslovnog prostora u Hrvatskoj

Sastavljanje usklađenog poslovnog zakupa

Prilikom davanja u zakup uredskog ili prodajnog prostora u Hrvatskoj, podliježete Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora. Ovaj je zakon mnogo fleksibilniji od stambenog prava, ali zahtijeva strogo pridržavanje formalnih zahtjeva.

Specifičnost namjene

Jedinstveni aspekt hrvatskog komercijalnog prava je klauzula o namjeni poslovnog prostora.

Ne možete jednostavno dati prostor u zakup. Morate definirati služi li on za uredski rad, pripremu hrane ili maloprodaju. Ako zakupnik promijeni namjenu bez vašeg pisanog pristanka, to je osnova za trenutni otkaz bez otkaznog roka.

Potpis i registracija

Iako je osnovni pisani potpis dovoljan da bi ugovor o zakupu poslovnog prostora bio pravno valjan, najmodavcima se strogo savjetuje da ugovor solemiziraju kod javnog bilježnika u svrhu prisilnog izvršenja. Također, ako ste najmodavac u sustavu PDV-a, ugovor o zakupu mora jasno navesti uključuje li cijena 25% PDV-a.

To je ključno za porezne odbitke zakupnika i vaše osobno porezno izvješćivanje Hrvatskoj poreznoj upravi.

Ugovor o zakupu poslovnoga prostora u Hrvatskoj mora biti sastavljen u pisanom obliku. S obzirom na ogromnu fleksibilnost i slobodu koju pruža hrvatsko ugovorno pravo, ugovor o zakupu služi kao definitivni pravilnik koji upravlja višegodišnjim odnosom između korporativnih subjekata.

Obvezni pisani oblik

Prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, usmeni dogovor o izvršenju zakupa komercijalne nekretnine nema nikakvu pravnu snagu. Ugovor moraju fizički ili digitalno potpisati u pisanom obliku ovlašteni predstavnici najmodavca i korporativnog zakupnika.

Standardni poslovni zakup u Hrvatskoj mora izričito definirati:

1. Točan opis poslovnog prostora i njegovu pravnu oznaku.
2. Specifičnu namjeravanu poslovnu uporabu prostora od strane zakupnika (npr. "maloprodaja", "logističko skladište", "uredska administracija").
3. Točan rok zakupa (fiksni ili neodređeni).
4. Točan iznos zakupnine i mehanizme za prijenos sredstava.
5. Opsežne odredbe o odgovornostima za održavanje, osiguranju i postupanju s bilo kakvim potrebnim strukturnim renovacijama ili "fit-outom".

Faza "fit-outa" i povrat u prvobitno stanje

Budući da se poslovni prostori u Hrvatskoj često daju u zakup u "roh-bau" stanju koje se sastoji samo od golog betona, zakupnik obično poduzima fazu "fit-outa" kako bi prilagodio nekretninu svojim operacijama.

Ugovor o zakupu mora strogo definirati:

• Koje su fizičke izmjene na nekretnini dopuštene.
• Prima li zakupnik razdoblje bez plaćanja zakupnine (grace period) dok traje gradnja.
• Povrat u prvobitno stanje: Izričita klauzula koja detaljno opisuje mora li zakupnik srušiti svoj prilagođeni fit-out i vratiti nekretninu u izvorno roh-bau stanje kada ugovor o zakupu istekne, ili najmodavac preuzima poboljšanja. Ostavljanje ovoga nejasnim rutinski rezultira masovnim parnicama po završetku zakupa.

Ovjera i solemizacija (Solemnizacija)

Potpisani poslovni ugovor je valjan; međutim, provođenje standardnog ugovora protiv zakupnika koji ne plaća putem hrvatskih općinskih sudova traje godinama i zahtijeva goleme pravne naknade.

Industrijski standard i apsolutno najbolja praksa za sve ozbiljne hrvatske transakcije s komercijalnim nekretninama je da ugovor o zakupu bude solemiziran od strane javnog bilježnika.

• Solemizirani ugovor službeno se pretvara u ovršnu ispravu.
• Sadrži specifičnu ovršnu klauzulu koja odobrava trenutnu pravnu akciju.
• Ako zakupnik iznenada prestane plaćati zakupninu ili odbije isprazniti prostor, najmodavac može aktivirati solemizirani ugovor kako bi odmah zamrznuo korporativne račune zakupnika i pokrenuo ubrzanu deložaciju putem sudskih ovršitelja (ovrha), zaobilazeći suđenje.

NNN (Triple Net) strukture zakupa

U većim poslovnim prostorima (osobito industrijskim parkovima i velikim trgovačkim centrima), hrvatski najmodavci često usvajaju strukture analogne međunarodnom okviru zakupa "Triple Net" (NNN).

U hrvatskom ekvivalentu NNN zakupa, zakupnik uvelike apsorbira operativnu stvarnost nekretnine. Uz osnovnu zakupninu, zakupnik izričito preuzima izravni financijski teret za:

1. Osiguranja nekretnine i osiguranja od odgovornosti.
2. Sve naknade za komunalne usluge (komunalne naknade).
3. Veliku većinu tekućeg održavanja objekata, vanjsko strukturno održavanje i zamjenu opreme.

Koristeći Landager, komercijalni najmodavci mogu sigurno pohranjivati digitalne kopije svojih solemiziranih ugovora i pratiti detaljne, specifične obveze povezane s NNN strukturama.

Kako Landager

pomaže Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i stanarima u HrvatskojPregled nije dostupan.