Komercijalne obveze održavanja u Hrvatskoj
Odgovornosti za popravke i održavanje u hrvatskim komercijalnim nekretninama, uključujući uređenje prostora i održavanje zajedničkih dijelova.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: April 2026.
Upravljanje komercijalnim održavanjem
U hrvatskom komercijalnom sektoru, podjela održavanja ključna je točka pregovora. Za razliku od stambenih jedinica gdje zakon pruža krutu osnovu zaštite, komercijalni najmodavci mogu gotovo sve troškove održavanja prebaciti na zakupnika.
Stvarnost "Roh-bau" stanja
Mnoge nove uredske zgrade u Zagrebu isporučuju se u "Roh-bau" stanju. To znači da najmodavac osigurava konstrukciju i priključne točke, a zakupnik je odgovoran za sve ostalo - podove, pregrade i unutarnju električnu distribuciju. Održavanje ovih sustava koje je instalirao zakupnik u 100% je odgovornosti zakupnika tijekom trajanja zakupa.
Revizije troškova usluga (Service Charge)
Ako upravljate poslovnom zgradom s više zakupnika u Hrvatskoj, vjerojatno ćete upravljati proračunom troškova usluga (Service Charge).
To pokriva osiguranje, čišćenje zajedničkih prostora i održavanje dizala. Najbolja je praksa dostaviti godišnje izvješće o usklađivanju zakupnicima, prikazujući stvarne troškove u odnosu na plaćene mjesečne procjene.
Za razliku od stambenih zakupa gdje državni propisi strogo štite stanare i nalažu specifično "jamstvo upotrebljivosti", komercijalne odgovornosti održavanja u Hrvatskoj su predmet pregovora. Iako Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora postavlja osnovne standarde, konačni potpisani ugovor o zakupu diktira gotovo cijeli odnos održavanja.
Zakonske zadane obveze
Ako formalni poslovni zakup ne sadrži apsolutno nikakve odredbe o održavanju (što je izuzetno rijetko i vrlo nepreporučljivo), Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i Zakon o obveznim odnosima interveniraju sa sljedećim zadanim standardima:
- Najmodavac: Mora održavati poslovni prostor u stanju prikladnom za dogovorenu poslovnu namjenu i pokriti troškove značajnih strukturnih popravaka (npr. rekonstrukcija krova, popravak kvarova na centralnom HVAC sustavu).
- Zakupnik: Mora snositi troškove manjeg svakodnevnog održavanja, tekućeg čišćenja i rješavanja bilo kakve štete koju su izričito uzrokovale njihove komercijalne operacije ili njihovi zaposlenici, kupci i dobavljači.
Prenošenje tereta: Praksa NNN zakupa
U modernim hrvatskim komercijalnim nekretninama - osobito kada se radi o vrhunskim uredskim blokovima, trgovačkim centrima i logističkim parkovima - zakonski zadani standardi gotovo su u potpunosti nadvladani pregovorima o uvjetima zakupa.
Standardna je hrvatska praksa da komercijalni najmodavci prebacuju goleme operativne terete na korporativnog zakupnika. Strukture koje odražavaju međunarodni Triple Net (NNN) zakup uobičajene su:
- Osnovna zakupnina nasuprot troškovima usluga: Zakupnici pristaju na neto osnovnu zakupninu. Zasebno plaćaju proporcionalnu naknadu za CAM (održavanje zajedničkih prostorija) kako bi adekvatno pokrili održavanje dizala, sigurnost, parkiranje i uređenje okoliša zgrade.
- Odgovornost zakupnika: U strogim industrijskim ili maloprodajnim zakupima, ugovor može izričito staviti cijeli financijski i strukturni teret održavanja eksterijera, krova, teških električnih sustava i bilo koje specijalizirane opreme za utovar izravno na korporativnog zakupnika.
Rješavanje značajnih nedostataka
Čak i u zakupima koji prebacuju znatnu odgovornost na zakupnika, "temeljni komercijalni nedostatak" ostaje problem najmodavca osim ako se formalno ne isključi.
Prema Zakonu o obveznim odnosima:
- Ako teški strukturni nedostatak sprječava zakupnika u obavljanju posla (npr. zgrada nema dozvole za planiranu namjenu ili se temelj uruši), zakupnik posjeduje trenutno pravo na raskid ugovora i tužbu za naknadu štete.
- Najmodavac je dužan poduzeti hitne popravke ako ga zakupnik obavijesti. Ako najmodavac ne izvrši hitan popravak u razumnom roku, zakupnik općenito može sam izvršiti popravak o vlastitom trošku i prebiti trošak s budućom zakupninom, pod uvjetom da se strogo pridržavao formalnih protokola obavještavanja.
Zapisnik o primopredaji
Kako bi se strogo ublažili sporovi oko toga je li šteta nastala prije zakupa ili tijekom rada zakupnika, potpisivanje detaljnog zapisnika o primopredaji, često popraćenog opsežnim fotografskim ili video dokazima, obvezan je operativni postupak.
Ovaj zapisnik služi kao definitivni polazni parametar tijekom završne faze "povrata u prvobitno stanje", dokazujući točno stanje arhitektonske konstrukcije pri primopredaji.
S Landagerom najmodavci mogu sustavno organizirati svu dokumentaciju o održavanju imovine i digitalne fotografske zapisnike o primopredaji za pojednostavljenu, trenutno dostupnu usklađenost.
Kako Landager
pomaže Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
