Komercijalne obveze održavanja u Hrvatskoj
Odgovornosti za popravke i održavanje u hrvatskim komercijalnim nekretninama, uključujući uređenje prostora i održavanje zajedničkih dijelova.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Upravljanje komercijalnim održavanjem
U hrvatskom komercijalnom sektoru, prvenstveno reguliranom Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine br. 125/11, 64/15, 112/18, 123/24) i Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), podjela odgovornosti za održavanje ključna je točka pregovora. Za razliku od stambenih jedinica gdje zakon pruža krutu osnovu zaštite, komercijalni najmodavci mogu gotovo sve troškove održavanja prebaciti na zakupnika.
Stvarnost "Roh-bau" stanja
Mnoge nove uredske zgrade u Zagrebu isporučuju se u "Roh-bau" stanju. To znači da najmodavac osigurava konstrukciju i priključne točke, a zakupnik je odgovoran za sve ostalo - podove, pregrade i unutarnju električnu distribuciju. Održavanje ovih sustava koje je instalirao zakupnik u 100% je odgovornosti zakupnika tijekom trajanja zakupa.
Revizije troškova usluga (Service Charge)
Ako upravljate poslovnom zgradom s više zakupnika u Hrvatskoj, vjerojatno ćete upravljati proračunom troškova usluga (Service Charge). To pokriva osiguranje, čišćenje zajedničkih prostora i održavanje dizala. Najbolja je praksa dostaviti godišnje izvješće o usklađivanju zakupnicima, prikazujući stvarne troškove u odnosu na plaćene mjesečne procjene.
Za razliku od stambenih zakupa gdje državni propisi strogo štite stanare i nalažu specifično "jamstvo upotrebljivosti", komercijalne odgovornosti održavanja u Hrvatskoj su predmet pregovora. Iako Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora postavlja osnovne standarde, konačni potpisani ugovor o zakupu diktira gotovo cijeli odnos održavanja.
Zakonske zadane obveze
Ako formalni poslovni zakup ne sadrži apsolutno nikakve odredbe o održavanju (što je izuzetno rijetko i vrlo nepreporučljivo), Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i Zakon o obveznim odnosima interveniraju sa sljedećim zadanim standardima:
- Najmodavac: Mora održavati poslovni prostor u stanju u kojem je bio u trenutku primopredaje zakupniku (čl. 14, NN 125/11).
- Zakupnik: Mora snositi troškove "tekućeg održavanja" (tekuće održavanje), što uključuje rutinsko čišćenje, manje popravke i rješavanje štete uzrokovane poslovanjem zakupnika, njegovim zaposlenicima, kupcima ili dobavljačima (čl. 15, NN 125/11).
Prenošenje tereta: Praksa NNN zakupa
U modernim hrvatskim komercijalnim nekretninama - osobito kada se radi o vrhunskim uredskim blokovima, trgovačkim centrima i logističkim parkovima - zakonski zadani standardi gotovo su u potpunosti nadvladani pregovorima o uvjetima zakupa.
Standardna je hrvatska praksa da komercijalni najmodavci prebacuju goleme operativne terete na korporativnog zakupnika. Strukture koje odražavaju međunarodni Triple Net (NNN) zakup uobičajene su:
- Osnovna zakupnina nasuprot troškovima usluga: Zakupnici pristaju na neto osnovnu zakupninu. Zasebno plaćaju proporcionalnu naknadu za CAM (održavanje zajedničkih prostorija) kako bi adekvatno pokrili održavanje dizala, sigurnost, parkiranje i uređenje okoliša zgrade.
- Odgovornost zakupnika: U strogim industrijskim ili maloprodajnim zakupima, ugovor može izričito staviti cijeli financijski i strukturni teret održavanja eksterijera, krova, teških električnih sustava i bilo koje specijalizirane opreme za utovar izravno na korporativnog zakupnika.
Rješavanje značajnih nedostataka
Čak i u zakupima koji prebacuju znatnu odgovornost na zakupnika, "temeljni komercijalni nedostatak" ostaje problem najmodavca osim ako se formalno ne isključi.
Prema Zakonu o obveznim odnosima (Zakon o obveznim odnosima) i nadolazećem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (na snazi od 1. siječnja 2025.):
- Ako teški strukturni nedostatak sprječava zakupnika u obavljanju posla (npr. zgrada nema dozvole za planiranu namjenu ili se temelj uruši), zakupnik posjeduje trenutno pravo na raskid ugovora i tužbu za naknadu štete.
- Najmodavac je dužan poduzeti ozbiljne hitne popravke ako ga zakupnik obavijesti. Prema čl. 555. ZOO-a, ako najmodavac ne izvrši potrebne veće popravke u razumnom roku nakon što je obaviješten, zakupnik može izvršiti popravke na trošak najmodavca i ima pravo na naknadu ili prebijanje s najamninom.
- Od 1. siječnja 2025. upravitelji zgrada za komercijalne zgrade s više zakupnika moraju osigurati da se hitni popravci riješe u roku od tri sata od prijave.
Zapisnik o primopredaji
Kako bi se strogo ublažili sporovi oko toga je li šteta nastala prije zakupa ili tijekom rada zakupnika, potpisivanje detaljnog zapisnika o primopredaji (Zapisnik o primopredaji)—često popraćenog opsežnim fotografskim ili video dokazima—obvezan je operativni postupak.
Ovaj zapisnik služi kao definitivni polazni parametar tijekom završne faze "povrata u prvobitno stanje" zakupa, dokazujući točno stanje prostora pri primopredaji, kako to zahtijeva članak 14. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora.
S Landagerom najmodavci mogu sustavno organizirati svu dokumentaciju o održavanju imovine i digitalne fotografske zapisnike o primopredaji za pojednostavljenu, trenutno dostupnu usklađenost.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
Često postavljana pitanja
▶Koji su ključni zakoni o najmu nekretnina u Hrvatskoj?
Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okviru koji se trenutačno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije za međunarodne upravitelje nekretninama, zbog čega je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova važnija nego ikad. Ovaj vodič obuhvaća bitne zahtjeve usklađenosti za vlasnike nekretnina i najmodavce.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Kakav je pravni postupak deložacije za najmodavce u Hrvatskoj?
Postupak deložacije u Hrvatskoj zahtijeva od najmodavaca pridržavanje formalnih pravnih procedura. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje najamnine, kršenje ugovora o najmu ili osobnu uporabu nekretnine od strane najmodavca. Najmodavci moraju dostaviti propisanu pisanu obavijest, omogućiti sve potrebne rokove za ispunjenje obveza te će možda morati ishoditi sudski nalog. Samovlasno iseljavanje stanara općenito je zabranjeno.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Postoje li ograničenja i gornje granice za povećanje najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila koja uređuju kada i kako najmodavci mogu povećati najamninu. Ta pravila mogu uključivati ograničenja postotka povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Najmodavci se moraju pridržavati svih primjenjivih propisa prilikom povećanja najamnine za postojeće najmove.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o pologu (sigurnosnom depozitu) i rokovima povrata u Hrvatskoj?
Hrvatska ima pravila koja uređuju koliki iznos najmodavci mogu tražiti kao sigurnosni polog, kako se polog mora čuvati ili zaštititi te rokove za povrat pologa nakon prestanka najma. Najmodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i pridržavati se svih zakonskih rokova kako bi izbjegli kazne.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koji su obvezni zahtjevi za ugovore o najmu u Hrvatskoj?
Ugovori o najmu u Hrvatskoj moraju biti u skladu s primjenjivim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obvezni elementi obično uključuju imena obiju strana, opis nekretnine, iznos najamnine i uvjete plaćanja, detalje o pologu, trajanje najma te raspodjelu odgovornosti za održavanje. Pisani ugovori mogu biti obvezni za određene vrste ili trajanja najma.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje su obveze najmodavca vezane uz održavanje i popravke u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj općenito su dužni održavati nekretninu u stanju pogodnom za stanovanje, osiguravajući da su konstrukcija, vodovodne i električne instalacije te osnovne usluge u ispravnom stanju. Specifična raspodjela odgovornosti za održavanje između najmodavca i najmoprimca treba biti jasno dokumentirana u ugovoru o najmu.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje s plaćanjem najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila o zateznim kamatama i kaznama za zakašnjelu najamninu. Ona mogu uključivati obvezne počekove, ograničenja iznosa zateznih kamata i ograničenja naplate kamata. Odredbe o zakašnjelom plaćanju trebaju biti jasno navedene u ugovoru o najmu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima kako bi bile pravno provedive.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje informacije o nekretnini najmodavci moraju otkriti u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj dužni su potencijalnim najmoprimcima otkriti relevantne informacije o nekretnini prije potpisivanja ugovora. Obvezne informacije obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, povijest oštećenja te sve uvjete koji bi mogli utjecati na korištenje i uživanje nekretnine od strane najmoprimca.
Pročitajte cjeloviti vodič📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
