Komercijalne obveze održavanja u Hrvatskoj

Upravljanje komercijalnim održavanjem

U hrvatskom komercijalnom sektoru, prvenstveno reguliranom Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (Narodne novine br. 125/11, 64/15, 112/18, 123/24) i Zakonom o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), podjela odgovornosti za održavanje ključna je točka pregovora. Za razliku od stambenih jedinica gdje zakon pruža krutu osnovu zaštite, komercijalni najmodavci mogu gotovo sve troškove održavanja prebaciti na zakupnika.

Stvarnost "Roh-bau" stanja

Mnoge nove uredske zgrade u Zagrebu isporučuju se u "Roh-bau" stanju. To znači da najmodavac osigurava konstrukciju i priključne točke, a zakupnik je odgovoran za sve ostalo - podove, pregrade i unutarnju električnu distribuciju. Održavanje ovih sustava koje je instalirao zakupnik u 100% je odgovornosti zakupnika tijekom trajanja zakupa.

Revizije troškova usluga (Service Charge)

Ako upravljate poslovnom zgradom s više zakupnika u Hrvatskoj, vjerojatno ćete upravljati proračunom troškova usluga (Service Charge). To pokriva osiguranje, čišćenje zajedničkih prostora i održavanje dizala. Najbolja je praksa dostaviti godišnje izvješće o usklađivanju zakupnicima, prikazujući stvarne troškove u odnosu na plaćene mjesečne procjene.

Za razliku od stambenih zakupa gdje državni propisi strogo štite stanare i nalažu specifično "jamstvo upotrebljivosti", komercijalne odgovornosti održavanja u Hrvatskoj su predmet pregovora. Iako Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora postavlja osnovne standarde, konačni potpisani ugovor o zakupu diktira gotovo cijeli odnos održavanja.

Zakonske zadane obveze

Ako formalni poslovni zakup ne sadrži apsolutno nikakve odredbe o održavanju (što je izuzetno rijetko i vrlo nepreporučljivo), Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i Zakon o obveznim odnosima interveniraju sa sljedećim zadanim standardima:

• Najmodavac: Mora održavati poslovni prostor u stanju u kojem je bio u trenutku primopredaje zakupniku (čl. 14, NN 125/11).
• Zakupnik: Mora snositi troškove "tekućeg održavanja" (tekuće održavanje), što uključuje rutinsko čišćenje, manje popravke i rješavanje štete uzrokovane poslovanjem zakupnika, njegovim zaposlenicima, kupcima ili dobavljačima (čl. 15, NN 125/11).

Prenošenje tereta: Praksa NNN zakupa

U modernim hrvatskim komercijalnim nekretninama - osobito kada se radi o vrhunskim uredskim blokovima, trgovačkim centrima i logističkim parkovima - zakonski zadani standardi gotovo su u potpunosti nadvladani pregovorima o uvjetima zakupa.

Standardna je hrvatska praksa da komercijalni najmodavci prebacuju goleme operativne terete na korporativnog zakupnika. Strukture koje odražavaju međunarodni Triple Net (NNN) zakup uobičajene su:

• Osnovna zakupnina nasuprot troškovima usluga: Zakupnici pristaju na neto osnovnu zakupninu. Zasebno plaćaju proporcionalnu naknadu za CAM (održavanje zajedničkih prostorija) kako bi adekvatno pokrili održavanje dizala, sigurnost, parkiranje i uređenje okoliša zgrade.
• Odgovornost zakupnika: U strogim industrijskim ili maloprodajnim zakupima, ugovor može izričito staviti cijeli financijski i strukturni teret održavanja eksterijera, krova, teških električnih sustava i bilo koje specijalizirane opreme za utovar izravno na korporativnog zakupnika.

Rješavanje značajnih nedostataka

Čak i u zakupima koji prebacuju znatnu odgovornost na zakupnika, "temeljni komercijalni nedostatak" ostaje problem najmodavca osim ako se formalno ne isključi.

Prema Zakonu o obveznim odnosima (Zakon o obveznim odnosima) i nadolazećem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (na snazi od 1. siječnja 2025.):

• Ako teški strukturni nedostatak sprječava zakupnika u obavljanju posla (npr. zgrada nema dozvole za planiranu namjenu ili se temelj uruši), zakupnik posjeduje trenutno pravo na raskid ugovora i tužbu za naknadu štete.
• Najmodavac je dužan poduzeti ozbiljne hitne popravke ako ga zakupnik obavijesti. Prema čl. 555. ZOO-a, ako najmodavac ne izvrši potrebne veće popravke u razumnom roku nakon što je obaviješten, zakupnik može izvršiti popravke na trošak najmodavca i ima pravo na naknadu ili prebijanje s najamninom.
• Od 1. siječnja 2025. upravitelji zgrada za komercijalne zgrade s više zakupnika moraju osigurati da se hitni popravci riješe u roku od tri sata od prijave.

Zapisnik o primopredaji

Kako bi se strogo ublažili sporovi oko toga je li šteta nastala prije zakupa ili tijekom rada zakupnika, potpisivanje detaljnog zapisnika o primopredaji (Zapisnik o primopredaji)—često popraćenog opsežnim fotografskim ili video dokazima—obvezan je operativni postupak.

Ovaj zapisnik služi kao definitivni polazni parametar tijekom završne faze "povrata u prvobitno stanje" zakupa, dokazujući točno stanje prostora pri primopredaji, kako to zahtijeva članak 14. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora.

S Landagerom najmodavci mogu sustavno organizirati svu dokumentaciju o održavanju imovine i digitalne fotografske zapisnike o primopredaji za pojednostavljenu, trenutno dostupnu usklađenost.

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i stanarima u HrvatskojPregled nije dostupan.