Povećanje komercijalne zakupnine u Hrvatskoj
zakoni koji reguliraju prilagodbu zakupnine u hrvatskim komercijalnim zakupima, s naglaskom na indeksaciju i slobodu ugovaranja.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Mehanizmi revizije komercijalne zakupnine
Zakon o obveznim odnosima, na snazi od 1. siječnja 2006., pruža značajnu slobodu i najmodavcima i zakupnicima u pregovaranju o zakupnini. Prema članku 2., sudionici na tržištu slobodni su uređivati svoje obvezne odnose, pod uvjetom da ne proturječe Ustavu, prisilnim propisima ili javnom moralu. Posljedično, nakon potpisivanja ugovora, pravila za prilagodbu prvenstveno su regulirana uvjetima uzajamno dogovorenim u ugovoru o zakupu.
Ugovorna indeksacija
Najčešći način na koji se događa povećanje zakupnine u hrvatskom komercijalnom sektoru je putem klauzula o indeksaciji inflacijom.
One se obično referiraju na Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) koji objavljuje Eurostat ili lokalni CPI. Zakupnina se obično revidira jednom godišnje, pri čemu povećanje stupa na snagu na godišnjicu zakupa.
Tržišne revizije zakupnine
Za ugovore o zakupu na neodređeno vrijeme gdje trajanje odnosa nije određeno, bilo koja strana može raskinuti zakup davanjem otkaza prema članku 212. Odnos prestaje istekom otkaznog roka navedenog u ugovoru, ili ako nije naveden, zakonom ili običajem. Ovaj mehanizam omogućuje strankama da ponovno pregovaraju o uvjetima zakupnine kako bi ih uskladile s trenutnim tržišnim uvjetima u središtima poput Zagreba, Splita ili Rijeke po prestanku postojećeg ugovora.
Za razliku od stambenih nekretnina, koje nude strukturnu zaštitu najmoprimaca od povećanja najamnine tijekom prve godine zakupa na neodređeno vrijeme, strukture komercijalne zakupnine u Hrvatskoj gotovo su isključivo diktirane potpisanim ugovorom. Zakon o obveznim odnosima ne nameće zakonsko ograničenje za prilagodbe komercijalne zakupnine.
Sloboda ugovaranja
U komercijalnim nekretninama, korporativni subjekti se promatraju kao pravno ravnopravni. Hrvatski sudovi pretpostavljaju da tvrtka koja potpisuje ugovor o zakupu maloprodajnog prostora ili logističkog skladišta razumije rizike svoje financijske obveze.
Prema načelu slobode ugovaranja (članak 2.), povećanja komercijalne zakupnine u potpunosti su regulirana uvjetima ugovora o zakupu.
- Ako ugovor ne sadrži mehanizam za povećanje zakupnine, najmodavac ne može jednostrano nametnuti povećanje tijekom ugovora na određeno vrijeme.
- Za ugovor na neodređeno vrijeme bez klauzule o eskalaciji, primarna metoda najmodavca za osiguranje povećanja zakupnine je raskid postojećeg zakupa (poštujući otkazne rokove prema članku 212.) i pregovaranje o potpuno novom ugovoru sa zakupnikom po novim tržišnim stopama.
Klauzule o indeksaciji (Indeksacija)
Budući da najmodavci riskiraju gubitak marže zbog inflacije tijekom ciklusa komercijalnog zakupa od 5 do 10 godina, gotovo svi primarni hrvatski komercijalni zakupi uključuju klauzulu o indeksaciji (Indeksacija).
- Mehanizam: Prema članku 23., ugovorne odredbe koje povezuju iznos novčane obveze s promjenama cijena roba, dobara i usluga, izraženih indeksom cijena koji utvrđuje ovlaštena osoba, izričito su dopuštene.
- Mjerilo: Najuniverzalnije usvojeno mjerilo u Hrvatskoj je Indeks potrošačkih cijena (CPI) koji objavljuje Državni zavod za statistiku (DZS), ili Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) Eurozone.
- Postupak: Dobro sastavljena klauzula precizira točan mjesec u kojem se događa prilagodba i opisuje postupak obavještavanja koji najmodavac mora slijediti kako bi proveo povećanje.
Odbijanje zakupnika da plati zakupninu prilagođenu inflaciji, pod pretpostavkom da je dostavljena formalna ugovorna obavijest, predstavlja neispunjenje obveze. Sukladno članku 342., vjerovnik ima pravo zahtijevati ispunjenje i naknadu štete.
Postupno povećanje zakupnine (Step-Up Rent)
Alternativa strogoj indeksaciji je struktura postupnog povećanja zakupnine, gdje ugovor izričito definira raspored planiranih, fiksnih povećanja (npr. 1. godina: 2.000 €/mj; 2. godina: 2.200 €/mj; 3. godina: 2.400 €/mj).
Iako stvara financijsku sigurnost za obje strane, ovo je relativno rijetko izvan visoko ispregovaranih maloprodajnih zakupa za nove tvrtke koje pokušavaju sačuvati početni kapital.
Praćenje okidača indeksacije i izdavanje formalnih obavijesti o indeksaciji na točno onaj način koji je naveden u ugovoru kritičan je, visokoprihodni administrativni zadatak za hrvatske najmodavce. Landager automatizira vaša povećanja zakupnine sigurnim pohranjivanjem metrika indeksacije i pokretanjem ispravnih digitalnih obavijesti prije godišnjice zakupa.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na zakupninu i isteke dokumenata – olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
Često postavljana pitanja
▶Koji su ključni zakoni o najmu nekretnina u Hrvatskoj?
Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okviru koji se trenutačno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije za međunarodne upravitelje nekretninama, zbog čega je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova važnija nego ikad. Ovaj vodič obuhvaća bitne zahtjeve usklađenosti za vlasnike nekretnina i najmodavce.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Kakav je pravni postupak deložacije za najmodavce u Hrvatskoj?
Postupak deložacije u Hrvatskoj zahtijeva od najmodavaca pridržavanje formalnih pravnih procedura. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje najamnine, kršenje ugovora o najmu ili osobnu uporabu nekretnine od strane najmodavca. Najmodavci moraju dostaviti propisanu pisanu obavijest, omogućiti sve potrebne rokove za ispunjenje obveza te će možda morati ishoditi sudski nalog. Samovlasno iseljavanje stanara općenito je zabranjeno.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Postoje li ograničenja i gornje granice za povećanje najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila koja uređuju kada i kako najmodavci mogu povećati najamninu. Ta pravila mogu uključivati ograničenja postotka povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Najmodavci se moraju pridržavati svih primjenjivih propisa prilikom povećanja najamnine za postojeće najmove.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o pologu (sigurnosnom depozitu) i rokovima povrata u Hrvatskoj?
Hrvatska ima pravila koja uređuju koliki iznos najmodavci mogu tražiti kao sigurnosni polog, kako se polog mora čuvati ili zaštititi te rokove za povrat pologa nakon prestanka najma. Najmodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i pridržavati se svih zakonskih rokova kako bi izbjegli kazne.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koji su obvezni zahtjevi za ugovore o najmu u Hrvatskoj?
Ugovori o najmu u Hrvatskoj moraju biti u skladu s primjenjivim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obvezni elementi obično uključuju imena obiju strana, opis nekretnine, iznos najamnine i uvjete plaćanja, detalje o pologu, trajanje najma te raspodjelu odgovornosti za održavanje. Pisani ugovori mogu biti obvezni za određene vrste ili trajanja najma.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje su obveze najmodavca vezane uz održavanje i popravke u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj općenito su dužni održavati nekretninu u stanju pogodnom za stanovanje, osiguravajući da su konstrukcija, vodovodne i električne instalacije te osnovne usluge u ispravnom stanju. Specifična raspodjela odgovornosti za održavanje između najmodavca i najmoprimca treba biti jasno dokumentirana u ugovoru o najmu.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje s plaćanjem najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila o zateznim kamatama i kaznama za zakašnjelu najamninu. Ona mogu uključivati obvezne počekove, ograničenja iznosa zateznih kamata i ograničenja naplate kamata. Odredbe o zakašnjelom plaćanju trebaju biti jasno navedene u ugovoru o najmu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima kako bi bile pravno provedive.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje informacije o nekretnini najmodavci moraju otkriti u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj dužni su potencijalnim najmoprimcima otkriti relevantne informacije o nekretnini prije potpisivanja ugovora. Obvezne informacije obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, povijest oštećenja te sve uvjete koji bi mogli utjecati na korištenje i uživanje nekretnine od strane najmoprimca.
Pročitajte cjeloviti vodič📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
