Povećanje komercijalne zakupnine u Hrvatskoj

Mehanizmi revizije komercijalne zakupnine

Zakon o obveznim odnosima, na snazi od 1. siječnja 2006., pruža značajnu slobodu i najmodavcima i zakupnicima u pregovaranju o zakupnini. Prema članku 2., sudionici na tržištu slobodni su uređivati svoje obvezne odnose, pod uvjetom da ne proturječe Ustavu, prisilnim propisima ili javnom moralu. Posljedično, nakon potpisivanja ugovora, pravila za prilagodbu prvenstveno su regulirana uvjetima uzajamno dogovorenim u ugovoru o zakupu.

Ugovorna indeksacija

Najčešći način na koji se događa povećanje zakupnine u hrvatskom komercijalnom sektoru je putem klauzula o indeksaciji inflacijom.

One se obično referiraju na Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) koji objavljuje Eurostat ili lokalni CPI. Zakupnina se obično revidira jednom godišnje, pri čemu povećanje stupa na snagu na godišnjicu zakupa.

Tržišne revizije zakupnine

Za ugovore o zakupu na neodređeno vrijeme gdje trajanje odnosa nije određeno, bilo koja strana može raskinuti zakup davanjem otkaza prema članku 212. Odnos prestaje istekom otkaznog roka navedenog u ugovoru, ili ako nije naveden, zakonom ili običajem. Ovaj mehanizam omogućuje strankama da ponovno pregovaraju o uvjetima zakupnine kako bi ih uskladile s trenutnim tržišnim uvjetima u središtima poput Zagreba, Splita ili Rijeke po prestanku postojećeg ugovora.

Za razliku od stambenih nekretnina, koje nude strukturnu zaštitu najmoprimaca od povećanja najamnine tijekom prve godine zakupa na neodređeno vrijeme, strukture komercijalne zakupnine u Hrvatskoj gotovo su isključivo diktirane potpisanim ugovorom. Zakon o obveznim odnosima ne nameće zakonsko ograničenje za prilagodbe komercijalne zakupnine.

Sloboda ugovaranja

U komercijalnim nekretninama, korporativni subjekti se promatraju kao pravno ravnopravni. Hrvatski sudovi pretpostavljaju da tvrtka koja potpisuje ugovor o zakupu maloprodajnog prostora ili logističkog skladišta razumije rizike svoje financijske obveze.

Prema načelu slobode ugovaranja (članak 2.), povećanja komercijalne zakupnine u potpunosti su regulirana uvjetima ugovora o zakupu.

• Ako ugovor ne sadrži mehanizam za povećanje zakupnine, najmodavac ne može jednostrano nametnuti povećanje tijekom ugovora na određeno vrijeme.
• Za ugovor na neodređeno vrijeme bez klauzule o eskalaciji, primarna metoda najmodavca za osiguranje povećanja zakupnine je raskid postojećeg zakupa (poštujući otkazne rokove prema članku 212.) i pregovaranje o potpuno novom ugovoru sa zakupnikom po novim tržišnim stopama.

Klauzule o indeksaciji (Indeksacija)

Budući da najmodavci riskiraju gubitak marže zbog inflacije tijekom ciklusa komercijalnog zakupa od 5 do 10 godina, gotovo svi primarni hrvatski komercijalni zakupi uključuju klauzulu o indeksaciji (Indeksacija).

• Mehanizam: Prema članku 23., ugovorne odredbe koje povezuju iznos novčane obveze s promjenama cijena roba, dobara i usluga, izraženih indeksom cijena koji utvrđuje ovlaštena osoba, izričito su dopuštene.
• Mjerilo: Najuniverzalnije usvojeno mjerilo u Hrvatskoj je Indeks potrošačkih cijena (CPI) koji objavljuje Državni zavod za statistiku (DZS), ili Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) Eurozone.
• Postupak: Dobro sastavljena klauzula precizira točan mjesec u kojem se događa prilagodba i opisuje postupak obavještavanja koji najmodavac mora slijediti kako bi proveo povećanje.

Odbijanje zakupnika da plati zakupninu prilagođenu inflaciji, pod pretpostavkom da je dostavljena formalna ugovorna obavijest, predstavlja neispunjenje obveze. Sukladno članku 342., vjerovnik ima pravo zahtijevati ispunjenje i naknadu štete.

Postupno povećanje zakupnine (Step-Up Rent)

Alternativa strogoj indeksaciji je struktura postupnog povećanja zakupnine, gdje ugovor izričito definira raspored planiranih, fiksnih povećanja (npr. 1. godina: 2.000 €/mj; 2. godina: 2.200 €/mj; 3. godina: 2.400 €/mj).

Iako stvara financijsku sigurnost za obje strane, ovo je relativno rijetko izvan visoko ispregovaranih maloprodajnih zakupa za nove tvrtke koje pokušavaju sačuvati početni kapital.

Praćenje okidača indeksacije i izdavanje formalnih obavijesti o indeksaciji na točno onaj način koji je naveden u ugovoru kritičan je, visokoprihodni administrativni zadatak za hrvatske najmodavce. Landager automatizira vaša povećanja zakupnine sigurnim pohranjivanjem metrika indeksacije i pokretanjem ispravnih digitalnih obavijesti prije godišnjice zakupa.

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na zakupninu i isteke dokumenata – olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i zakupnicima u HrvatskojPregled nije dostupan.