Povećanje komercijalne zakupnine u Hrvatskoj
Zakoni koji reguliraju prilagodbu zakupnine u hrvatskim ugovorima o zakupu poslovnih prostora, s naglaskom na indeksaciju i slobodu ugovaranja.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: April 2026.
Mehanizmi revizije komercijalne zakupnine
Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora pruža znatnu slobodu najmodavcima i zakupnicima u pregovaranju o zakupnini. Međutim, nakon što se ugovor potpiše, pravila prilagodbe su strogo doslovna.
Ugovorna indeksacija
Najčešći način na koji se događa povećanje zakupnine u hrvatskom komercijalnom sektoru je putem klauzula o indeksaciji inflacijom.
One se obično referiraju na Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) koji objavljuje Eurostat ili lokalni CPI. Zakupnina se obično revidira jednom godišnje, pri čemu povećanje stupa na snagu na godišnjicu zakupa.
Tržišne revizije
zakupnine Neki dugoročni poslovni zakupi (5-10 godina) uključuju klauzulu o tržišnoj reviziji zakupnine.
To omogućuje bilo kojoj strani da zatraži prilagodbu zakupnine kako bi se uskladila s trenutnim tržišnim uvjetima u specifičnim središtima poput Zagreba, Splita ili Rijeke. Ako se strane ne slažu, može se pozvati stalni sudski vještak radi utvrđivanja poštene tržišne vrijednosti.
Za razliku od stambenih nekretnina, koje nude strukturnu zaštitu stanara protiv poskupljenja najma tijekom prve godine ugovora na neodređeno vrijeme, strukture komercijalne zakupnine u Hrvatskoj gotovo su isključivo diktirane potpisanim ugovorom. Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora ne nameće zakonski gornji limit (plafon) za prilagodbe komercijalne zakupnine.
Sloboda ugovaranja
U komercijalnim nekretninama korporativni subjekti se promatraju kao pravno ravnopravni. Hrvatski sudovi pretpostavljaju da tvrtka koja potpisuje ugovor o zakupu maloprodajnog prostora ili logističkog skladišta razumije rizike svoje financijske obveze.
Stoga su povećanja komercijalne zakupnine u potpunosti regulirana uvjetima ugovora o zakupu.
- Ako ugovor ne sadrži mehanizam za povećanje zakupnine, najmodavac ne može jednostrano nametnuti povećanje tijekom ugovora na određeno vrijeme.
- Za ugovor na neodređeno vrijeme bez klauzule o eskalaciji, jedini apsolutni način najmodavca da osigura povećanje zakupnine je otkazivanje postojećeg ugovora (poštujući zakonske otkazne rokove) i pregovaranje o potpuno novom ugovoru sa zakupnikom po novim tržišnim stopama.
Klauzule o indeksaciji (Indeksacija)
Budući da najmodavci riskiraju gubitak marže zbog inflacije tijekom ciklusa poslovnog zakupa od 5 do 10 godina, gotovo svi vrhunski hrvatski poslovni zakupi uključuju klauzulu o indeksaciji (Indeksacija).
- Mehanizam: Klauzula o indeksaciji matematički povezuje mjesečnu zakupninu sa službenim mjerilom inflacije, omogućujući najmodavcu godišnju prilagodbu zakupnine.
- Mjerilo: Najuniverzalnije usvojeno mjerilo u Hrvatskoj je Indeks potrošačkih cijena (CPI) koji objavljuje Državni zavod za statistiku (DZS), ili povremeno Eurozona Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) otkako se Hrvatska pridružila Eurozoni.
- Postupak: Dobro sastavljena klauzula precizira točan mjesec u kojem se događa prilagodba (npr. 1. veljače za podatke o inflaciji iz prethodne kalendarske godine) i izričito navodi postupak obavještavanja koji najmodavac mora slijediti kako bi proveo povećanje.
Odbijanje zakupnika da plati zakupninu prilagođenu inflaciji, uz pretpostavku da je poslana formalna ugovorna obavijest, predstavlja materijalno kršenje ugovora, osnovu za raskid zakupa i izvršenje zadužnice.
Postupno povećanje zakupnine (Step-Up Rent)
Alternativa strogoj indeksaciji je struktura postupnog povećanja zakupnine, gdje ugovor izričito definira raspored planiranih, fiksnih povećanja (npr. 1. godina: 2.000 €/mj; 2. godina: 2.200 €/mj; 3. godina: 2.400 €/mj).
Iako stvara financijsku sigurnost za obje strane, ovo je relativno rijetko izvan visoko ispregovaranih maloprodajnih zakupa za nove tvrtke koje pokušavaju sačuvati početni kapital.
Praćenje okidača indeksacije i izdavanje formalnih obavijesti o indeksaciji na točno onaj način koji je naveden u ugovoru kritičan je administrativni zadatak visokog prihoda za hrvatske najmodavce. Landager automatizira vaša povećanja zakupnine sigurnim pohranjivanjem metrika indeksacije i pokretanjem ispravnih digitalnih obavijesti prije godišnjice zakupa.
Kako Landager
pomaže Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
