Obvezne objave za poslovne zakupe u Hrvatskoj
Bitne objave za komercijalne najmodavce u Hrvatskoj, uključujući uporabne dozvole, energetske certifikate i tehničke standarde.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Dubinska analiza za komercijalne nekretnine
Prvenstveno regulirano Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18, 123/24), komercijalni zakup u Hrvatskoj u određenoj mjeri primjenjuje načelo caveat emptor, ali najmodavac ima afirmativne obveze objavljivanja regulatornih prepreka koje bi mogle spriječiti zakupnika u korištenju prostora za njegovu namjenu.
Uporabna dozvola
Poslovni prostor ne može se zakonski zauzeti niti koristiti za poslovanje bez važeće uporabne dozvole. Prema članku 136. Zakona o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19), zgrada ili njezin dio može se koristiti ili staviti u pogon tek nakon što je izdana važeća uporabna dozvola. Najmodavci moraju osigurati da prostor ima ovu dozvolu za namjeravanu poslovnu djelatnost. Ako najmodavac daje u zakup prostor koji je izvorno bio zoniran kao stambeni ili ima neodobrene preinake, zakupnik možda neće moći registrirati adresu sjedišta tvrtke ili ishoditi svoj MTU. Najmodavci moraju otkriti sve tekuće procese legalizacije prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama).
Okolišna i povijesna zaštita
Ako se nekretnina nalazi u zaštićenoj povijesnoj jezgri (poput Gornjeg grada u Zagrebu ili Starog grada u Dubrovniku), najmodavac mora otkriti specifična konzervatorska pravila. Ona mogu ozbiljno ograničiti mogućnost zakupnika da postavi reklame, HVAC jedinice ili izvrši unutarnje renovacije.
Za razliku od strogo regulirane stambene sfere, komercijalni zakup u Hrvatskoj karakterizira korporativno okruženje "viđeno-kupljeno" (as-is). Međutim, specifični građevinski propisi i opći zakoni o ugovorima i dalje nalažu jasne objave prije formalizacije zakupa.
Energetski certifikat (Energetski Certifikat)
Jedina najvažnija objava koju propisuje država u hrvatskim nekretninama je energetski certifikat, sukladno članku 24. Zakona o gradnji.
Vlasnik je zakonski obvezan:
- Ishođenje energetskog certifikata prije davanja u zakup zgrade ili njezinog dijela.
- Prikazivanje certifikata potencijalnom zakupniku prije sklapanja zakupa.
- Predaja certifikata ili njegove kopije prilikom potpisivanja ugovora.
- Prikazivanje točnog energetskog razreda u svim medijskim oglasima (online oglasi, tiskani oglasi).
Državni inspektori strogo kažnjavaju komercijalne najmodavce koji ne uspiju ishoditi ili ispravno prikazati ovaj certifikat.
Minimalni tehnički uvjeti (Minimalni tehnički uvjeti - MTU)
Za specifične djelatnosti—kao što su restorani, maloprodajne trgovine i ugostiteljski objekti—poslovna jedinica mora zadovoljiti specijalizirane "Minimalne tehničke uvjete" (MTU). Prema članku 12. Zakona o trgovini (NN 87/08, 130/11, 33/15, 98/19, 32/20, 33/23) i Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, poslovni prostori moraju ispunjavati specifične tehničke, zdravstvene i sigurnosne standarde kako bi dobili dozvolu za rad.
Iako je u konačnici odgovornost zakupnika osigurati MTU dozvole za obavljanje svoje specifične djelatnosti, najmodavac mora otkriti stvarnost zoniranja nekretnine.
Ako najmodavac da u zakup uredski prostor zakupniku potajno znajući da zakupnik namjerava voditi tešku industrijsku pekaru, ali ne otkrije da zgrada nema strukturno zoniranje potrebno za prolazak MTU inspekcija za tu specifičnu namjenu, ugovor bi se mogao poništiti pod pravnom teorijom zablude, ostavljajući najmodavca odgovornim za štetu.
Tereti i zemljišne knjige
Komercijalni najmodavci moraju pružiti jasan dokaz o neopterećenom vlasništvu putem hrvatskih zemljišnih knjiga (Zemljišne knjige).
Najmodavac mora otkriti sve aktivne zaloge, hipoteke, neriješene zahtjeve za povrat imovine ili sporove oko vlasništva s trećim stranama koji su vezani uz specifičnu česticu nekretnine. S obzirom na to da komercijalni zakupnici ulažu velika sredstva u skupo uređenje prostora (fit-out), dokazivanje jasnog, sigurnog vlasničkog lista i nedostatka pravnih trenja standardni je korak koji se osigurava tijekom faze dubinske analize (due diligence).
Due diligence i stanje nekretnine
U hrvatskim komercijalnim nekretninama korporativni zakupnici provode intenzivnu dubinsku analizu na licu mjesta. Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), posebno člancima 327.-349., najmodavac je odgovoran za materijalne nedostatke koji su postojali u trenutku primopredaje, bez obzira je li ih bio svjestan, osim ako je nedostatak bio vidljiv ili poznat zakupniku.
Ovaj pravni okvir zahtijeva brzu objavu skrivenih strukturnih nedostataka koji nisu odmah vidljivi—poput neispravnog centralnog HVAC sustava ili crne plijesni unutar suhozida. Međutim, izvan temeljne strukturne transparentnosti, komercijalne nekretnine se općenito predaju u stanju "viđeno-kupljeno" ili u "roh-bau" stanju, s eksplicitnom objavom ograničenja na preinake koja su istaknuta u ugovoru.
Landager pojednostavljuje komercijalne objave provjerom da su kritični dokumenti, poput MTU certifikata i ažurnih energetskih certifikata, katalogizirani s ostatkom vaše dokumentacije o zakupu.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
