Obvezne objave za poslovne zakupe u Hrvatskoj
Bitne objave za komercijalne najmodavce u Hrvatskoj, uključujući uporabne dozvole, energetske certifikate i tehničke standarde.
Pravno odricanje od odgovornosti
Ovaj sadržaj služi samo za opće informativne i obrazovne svrhe. Ne predstavlja pravni savjet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često mijenjaju — uvijek provjerite trenutne propise i posavjetujte se s licenciranim odvjetnikom u svojoj nadležnosti za savjet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne odvjetnički ured.Informacije zadnje provjerene: May 2026.
Dubinska analiza za komercijalne nekretnine
Prvenstveno regulirano Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora (NN 125/11, 64/15, 112/18, 123/24), komercijalni zakup u Hrvatskoj u određenoj mjeri primjenjuje načelo caveat emptor, ali najmodavac ima afirmativne obveze objavljivanja regulatornih prepreka koje bi mogle spriječiti zakupnika u korištenju prostora za njegovu namjenu.
Uporabna dozvola
Poslovni prostor ne može se zakonski zauzeti niti koristiti za poslovanje bez važeće uporabne dozvole. Prema članku 136. Zakona o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19), zgrada ili njezin dio može se koristiti ili staviti u pogon tek nakon što je izdana važeća uporabna dozvola. Najmodavci moraju osigurati da prostor ima ovu dozvolu za namjeravanu poslovnu djelatnost. Ako najmodavac daje u zakup prostor koji je izvorno bio zoniran kao stambeni ili ima neodobrene preinake, zakupnik možda neće moći registrirati adresu sjedišta tvrtke ili ishoditi svoj MTU. Najmodavci moraju otkriti sve tekuće procese legalizacije prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama).
Okolišna i povijesna zaštita
Ako se nekretnina nalazi u zaštićenoj povijesnoj jezgri (poput Gornjeg grada u Zagrebu ili Starog grada u Dubrovniku), najmodavac mora otkriti specifična konzervatorska pravila. Ona mogu ozbiljno ograničiti mogućnost zakupnika da postavi reklame, HVAC jedinice ili izvrši unutarnje renovacije.
Za razliku od strogo regulirane stambene sfere, komercijalni zakup u Hrvatskoj karakterizira korporativno okruženje "viđeno-kupljeno" (as-is). Međutim, specifični građevinski propisi i opći zakoni o ugovorima i dalje nalažu jasne objave prije formalizacije zakupa.
Energetski certifikat (Energetski Certifikat)
Jedina najvažnija objava koju propisuje država u hrvatskim nekretninama je energetski certifikat, sukladno članku 24. Zakona o gradnji.
Vlasnik je zakonski obvezan:
- Ishođenje energetskog certifikata prije davanja u zakup zgrade ili njezinog dijela.
- Prikazivanje certifikata potencijalnom zakupniku prije sklapanja zakupa.
- Predaja certifikata ili njegove kopije prilikom potpisivanja ugovora.
- Prikazivanje točnog energetskog razreda u svim medijskim oglasima (online oglasi, tiskani oglasi).
Državni inspektori strogo kažnjavaju komercijalne najmodavce koji ne uspiju ishoditi ili ispravno prikazati ovaj certifikat.
Minimalni tehnički uvjeti (Minimalni tehnički uvjeti - MTU)
Za specifične djelatnosti—kao što su restorani, maloprodajne trgovine i ugostiteljski objekti—poslovna jedinica mora zadovoljiti specijalizirane "Minimalne tehničke uvjete" (MTU). Prema članku 12. Zakona o trgovini (NN 87/08, 130/11, 33/15, 98/19, 32/20, 33/23) i Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, poslovni prostori moraju ispunjavati specifične tehničke, zdravstvene i sigurnosne standarde kako bi dobili dozvolu za rad.
Iako je u konačnici odgovornost zakupnika osigurati MTU dozvole za obavljanje svoje specifične djelatnosti, najmodavac mora otkriti stvarnost zoniranja nekretnine.
Ako najmodavac da u zakup uredski prostor zakupniku potajno znajući da zakupnik namjerava voditi tešku industrijsku pekaru, ali ne otkrije da zgrada nema strukturno zoniranje potrebno za prolazak MTU inspekcija za tu specifičnu namjenu, ugovor bi se mogao poništiti pod pravnom teorijom zablude, ostavljajući najmodavca odgovornim za štetu.
Tereti i zemljišne knjige
Komercijalni najmodavci moraju pružiti jasan dokaz o neopterećenom vlasništvu putem hrvatskih zemljišnih knjiga (Zemljišne knjige).
Najmodavac mora otkriti sve aktivne zaloge, hipoteke, neriješene zahtjeve za povrat imovine ili sporove oko vlasništva s trećim stranama koji su vezani uz specifičnu česticu nekretnine. S obzirom na to da komercijalni zakupnici ulažu velika sredstva u skupo uređenje prostora (fit-out), dokazivanje jasnog, sigurnog vlasničkog lista i nedostatka pravnih trenja standardni je korak koji se osigurava tijekom faze dubinske analize (due diligence).
Due diligence i stanje nekretnine
U hrvatskim komercijalnim nekretninama korporativni zakupnici provode intenzivnu dubinsku analizu na licu mjesta. Prema Zakonu o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23), posebno člancima 327.-349., najmodavac je odgovoran za materijalne nedostatke koji su postojali u trenutku primopredaje, bez obzira je li ih bio svjestan, osim ako je nedostatak bio vidljiv ili poznat zakupniku.
Ovaj pravni okvir zahtijeva brzu objavu skrivenih strukturnih nedostataka koji nisu odmah vidljivi—poput neispravnog centralnog HVAC sustava ili crne plijesni unutar suhozida. Međutim, izvan temeljne strukturne transparentnosti, komercijalne nekretnine se općenito predaju u stanju "viđeno-kupljeno" ili u "roh-bau" stanju, s eksplicitnom objavom ograničenja na preinake koja su istaknuta u ugovoru.
Landager pojednostavljuje komercijalne objave provjerom da su kritični dokumenti, poput MTU certifikata i ažurnih energetskih certifikata, katalogizirani s ostatkom vaše dokumentacije o zakupu.
Kako Landager pomaže
Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.
Često postavljana pitanja
▶Koji su ključni zakoni o najmu nekretnina u Hrvatskoj?
Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okviru koji se trenutačno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije za međunarodne upravitelje nekretninama, zbog čega je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova važnija nego ikad. Ovaj vodič obuhvaća bitne zahtjeve usklađenosti za vlasnike nekretnina i najmodavce.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Kakav je pravni postupak deložacije za najmodavce u Hrvatskoj?
Postupak deložacije u Hrvatskoj zahtijeva od najmodavaca pridržavanje formalnih pravnih procedura. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje najamnine, kršenje ugovora o najmu ili osobnu uporabu nekretnine od strane najmodavca. Najmodavci moraju dostaviti propisanu pisanu obavijest, omogućiti sve potrebne rokove za ispunjenje obveza te će možda morati ishoditi sudski nalog. Samovlasno iseljavanje stanara općenito je zabranjeno.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Postoje li ograničenja i gornje granice za povećanje najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila koja uređuju kada i kako najmodavci mogu povećati najamninu. Ta pravila mogu uključivati ograničenja postotka povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Najmodavci se moraju pridržavati svih primjenjivih propisa prilikom povećanja najamnine za postojeće najmove.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o pologu (sigurnosnom depozitu) i rokovima povrata u Hrvatskoj?
Hrvatska ima pravila koja uređuju koliki iznos najmodavci mogu tražiti kao sigurnosni polog, kako se polog mora čuvati ili zaštititi te rokove za povrat pologa nakon prestanka najma. Najmodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i pridržavati se svih zakonskih rokova kako bi izbjegli kazne.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koji su obvezni zahtjevi za ugovore o najmu u Hrvatskoj?
Ugovori o najmu u Hrvatskoj moraju biti u skladu s primjenjivim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obvezni elementi obično uključuju imena obiju strana, opis nekretnine, iznos najamnine i uvjete plaćanja, detalje o pologu, trajanje najma te raspodjelu odgovornosti za održavanje. Pisani ugovori mogu biti obvezni za određene vrste ili trajanja najma.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje su obveze najmodavca vezane uz održavanje i popravke u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj općenito su dužni održavati nekretninu u stanju pogodnom za stanovanje, osiguravajući da su konstrukcija, vodovodne i električne instalacije te osnovne usluge u ispravnom stanju. Specifična raspodjela odgovornosti za održavanje između najmodavca i najmoprimca treba biti jasno dokumentirana u ugovoru o najmu.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje s plaćanjem najamnine u Hrvatskoj?
Hrvatska ima posebna pravila o zateznim kamatama i kaznama za zakašnjelu najamninu. Ona mogu uključivati obvezne počekove, ograničenja iznosa zateznih kamata i ograničenja naplate kamata. Odredbe o zakašnjelom plaćanju trebaju biti jasno navedene u ugovoru o najmu i moraju biti u skladu s lokalnim propisima kako bi bile pravno provedive.
Pročitajte cjeloviti vodič▶Koje informacije o nekretnini najmodavci moraju otkriti u Hrvatskoj?
Najmodavci u Hrvatskoj dužni su potencijalnim najmoprimcima otkriti relevantne informacije o nekretnini prije potpisivanja ugovora. Obvezne informacije obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, povijest oštećenja te sve uvjete koji bi mogli utjecati na korištenje i uživanje nekretnine od strane najmoprimca.
Pročitajte cjeloviti vodič📬 Primajte obavijesti o promjenama ovih zakona
Poslat ćemo vam e-poštu kada se zakoni o najmu ažuriraju u Bez spama — samo promjene zakona.
