Processo de Despejo em Portugal: Procedimento Especial (PED)

O despejo de um inquilino residencial em Portugal exige o cumprimento rigoroso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006) — que entrou em vigor a 27 de junho de 2006 — conforme alterado significativamente pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Mais importante ainda, o órgão administrativo responsável pela gestão dos despejos foi reestruturado em fevereiro de 2024: o antigo Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) foi substituído pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ao abrigo da Portaria n.º 49/2024 (em vigor desde 16 de fevereiro de 2024).

O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover pertences do inquilino — permanece estritamente ilegal ao abrigo da lei portuguesa, independentemente do incumprimento do inquilino. É sempre necessária uma ordem judicial ou do BAS.

Fundamentos Válidos para Despejo

Ao abrigo do NRAU e do Código Civil (Artigo 1083.º), um senhorio residencial só pode rescindir unilateralmente o contrato pelos seguintes fundamentos legalmente reconhecidos:

1. Não pagamento de rendas (Artigo 1083.º, n.º 4 e 5): Se o inquilino deixar de pagar durante dois ou mais meses, ou entrar em mora mais de quatro vezes num período de 12 meses (mesmo que brevemente, excedendo 8 dias de cada vez).
2. Obras de remodelação profundas (Artigo 1101.º, b)): Quando projetos aprovados pela Câmara Municipal exigem que o inquilino desocupe o imóvel. Aplicam-se fortes proteções ao inquilino, incluindo obrigações de indemnização e períodos de alojamento alternativo.
3. Habitação própria (Artigo 1101.º, c)): O senhorio pode solicitar o imóvel para a sua própria residência permanente ou para a residência de um descendente, desde que seja proprietário do imóvel há mais de 2 anos e não possua outro imóvel adequado no mesmo município.
4. Incumprimento grave do contrato (Artigo 1083.º, n.º 2): Incluindo subarrendamento não autorizado, danos deliberados no imóvel ou uso ilegal das instalações.

Prazos de Aviso Prévio Atualizados: Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação)

A Lei n.º 56/2023 alterou os prazos de aviso prévio para a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento (Artigo 1097.º do Código Civil):

Estes prazos são mínimos obrigatórios. O aviso deve ser feito por carta registada ou via notarial.

Proteções Reforçadas: Inquilinos Idosos e com Deficiência

A Lei 56/2023 e o Artigo 1107.º do Código Civil reforçaram significativamente as proteções para grupos de inquilinos vulneráveis. Os senhorios enfrentam limitações rigorosas na sua capacidade de rescindir contratos de arrendamento para:

• Inquilinos idosos (com 65 anos ou mais) que residam no imóvel há mais de 15 anos.
• Inquilinos com deficiência igual ou superior a 60% que residam há mais de 15 anos.

Para estes grupos, a rescisão para habitação própria ou obras profundas está sujeita a um escrutínio judicial reforçado e só pode prosseguir em circunstâncias excecionais.

Intervenção do IHRU em Situações de Vulnerabilidade Social

Uma inovação significativa introduzida pela Lei 56/2023 é o mecanismo de intervenção do IHRU. Em casos de despejo onde o inquilino demonstre vulnerabilidade social, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) pode:

• Pagar até 3 meses de rendas em atraso acumuladas diretamente ao senhorio durante o processo de despejo.
• Este pagamento salda os atrasos imediatos e pode suspender o despejo enquanto a situação social é avaliada.

Os senhorios devem estar cientes deste mecanismo, pois pode atrasar os prazos de despejo em casos de vulnerabilidade social.

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