O Processo de Despejo em Portugal: BAS e o Procedimento Especial de Despejo (PED)
Um guia completo sobre despejo residencial em Portugal para 2024-2026: o BAS substitui o BNA (Portaria n.º 49/2024), a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) atualizou os prazos de aviso prévio, pagamentos de vulnerabilidade social pelo IHRU e proteções reforçadas para inquilinos idosos e com deficiência.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
O despejo de um inquilino residencial em Portugal exige o cumprimento rigoroso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006), conforme alterado significativamente pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Mais importante ainda, o órgão administrativo responsável pela gestão dos despejos foi reestruturado em fevereiro de 2024: o antigo Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) foi substituído pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ao abrigo da Portaria n.º 49/2024 (em vigor desde 16 de fevereiro de 2024).
O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover pertences do inquilino — permanece estritamente ilegal ao abrigo da lei portuguesa, independentemente do incumprimento do inquilino. É sempre necessária uma ordem judicial ou do BAS.
Fundamentos Válidos para Despejo
Ao abrigo do NRAU, um senhorio residencial só pode rescindir unilateralmente o contrato pelos seguintes fundamentos legalmente reconhecidos:
- Não pagamento de rendas: Se o inquilino deixar de pagar durante dois ou mais meses, ou entrar em mora mais de quatro vezes num período de 12 meses (mesmo que brevemente, excedendo 8 dias de cada vez).
- Obras profundas: Quando projetos aprovados pela Câmara Municipal exigem que o inquilino desocupe o imóvel. Aplicam-se fortes proteções ao inquilino, incluindo obrigações de indemnização e períodos de alojamento alternativo.
- Habitação própria: O senhorio pode solicitar o imóvel para a sua própria residência permanente ou para a residência de um descendente, desde que cumpra o aviso prévio exigido e não possua outro imóvel adequado no mesmo município.
- Incumprimento grave do contrato: Incluindo subarrendamento não autorizado, danos deliberados no imóvel ou uso ilegal das instalações.
Eviction Process in national
Confirm Valid Ground
Verify the eviction ground is legally recognised under NRAU as amended by Law 56/2023.
Issue Written Notice
Serve formal written notice with the required period (60–240 days depending on lease duration). Registered post or notarial service is required.
Wait for Notice Period to Expire
Allow the full notice period. During this time, the tenant may apply to contest if grounds are invalid.
File with BAS (Special Eviction Procedure — PED)
If the tenant refuses to vacate after notice expiry, submit an eviction request to the Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) — the unified body since February 16, 2024.
BAS Notifies Tenant (15 Days to Oppose)
The BAS notifies the tenant, who has 15 days to file opposition or pay disputed amounts.
Vacation Title Issued and Enforced
If no valid opposition is filed, the BAS issues the vacation title. Enforcement agents execute the eviction, with police assistance if necessary.
Prazos de Aviso Prévio Atualizados: Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação)
A Lei n.º 56/2023 alterou os prazos de aviso prévio para a oposição do senhorio à renovação do contrato:
Estes prazos são mínimos obrigatórios. O aviso deve ser feito por carta registada ou via notarial.
Proteções Reforçadas: Inquilinos Idosos e com Deficiência
Law 56/2023 significantly strengthened protections for vulnerable tenant groups. Landlords face strict limitations on their ability to terminate leases for:
- Elderly tenants (aged 65 or over) who have resided in the property for more than 15 years.
- Tenants with a disability of 60% or greater who have resided for more than 15 years.
Para estes grupos, a rescisão para habitação própria ou obras profundas está sujeita a um escrutínio judicial reforçado e só pode prosseguir em circunstâncias excecionais.
Intervenção do IHRU em Situações de Vulnerabilidade Social
A significant innovation introduced by Law 56/2023 is the IHRU intervention mechanism. In eviction cases where the tenant demonstrates social vulnerability, the Institute for Housing and Urban Rehabilitation (IHRU) may:
- Pay up to 3 months of accumulated rent arrears directly to the landlord during the eviction proceedings.
- This payment satisfies the immediate arrears and may halt the eviction while the social situation is assessed.
Os senhorios devem estar cientes deste mecanismo, pois pode atrasar os prazos de despejo em casos de vulnerabilidade social.
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