Processo de Despejo em Portugal: Procedimento Especial (PED)
Um guia completo sobre despejo residencial em Portugal para 2024-2026: o BAS substitui o BNA (Portaria n.º 49/2024), a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) atualizou os prazos de aviso prévio, pagamentos de vulnerabilidade social pelo IHRU e proteções reforçadas para inquilinos idosos e com deficiência.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O despejo de um inquilino residencial em Portugal exige o cumprimento rigoroso do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006) — que entrou em vigor a 27 de junho de 2006 — conforme alterado significativamente pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). Mais importante ainda, o órgão administrativo responsável pela gestão dos despejos foi reestruturado em fevereiro de 2024: o antigo Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) foi substituído pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) ao abrigo da Portaria n.º 49/2024 (em vigor desde 16 de fevereiro de 2024).
O despejo por meios próprios — mudar fechaduras, cortar serviços públicos ou remover pertences do inquilino — permanece estritamente ilegal ao abrigo da lei portuguesa, independentemente do incumprimento do inquilino. É sempre necessária uma ordem judicial ou do BAS.
Fundamentos Válidos para Despejo
Ao abrigo do NRAU e do Código Civil (Artigo 1083.º), um senhorio residencial só pode rescindir unilateralmente o contrato pelos seguintes fundamentos legalmente reconhecidos:
- Não pagamento de rendas (Artigo 1083.º, n.º 4 e 5): Se o inquilino deixar de pagar durante dois ou mais meses, ou entrar em mora mais de quatro vezes num período de 12 meses (mesmo que brevemente, excedendo 8 dias de cada vez).
- Obras de remodelação profundas (Artigo 1101.º, b)): Quando projetos aprovados pela Câmara Municipal exigem que o inquilino desocupe o imóvel. Aplicam-se fortes proteções ao inquilino, incluindo obrigações de indemnização e períodos de alojamento alternativo.
- Habitação própria (Artigo 1101.º, c)): O senhorio pode solicitar o imóvel para a sua própria residência permanente ou para a residência de um descendente, desde que seja proprietário do imóvel há mais de 2 anos e não possua outro imóvel adequado no mesmo município.
- Incumprimento grave do contrato (Artigo 1083.º, n.º 2): Incluindo subarrendamento não autorizado, danos deliberados no imóvel ou uso ilegal das instalações.
Prazos de Aviso Prévio Atualizados: Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação)
A Lei n.º 56/2023 alterou os prazos de aviso prévio para a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento (Artigo 1097.º do Código Civil):
Estes prazos são mínimos obrigatórios. O aviso deve ser feito por carta registada ou via notarial.
Proteções Reforçadas: Inquilinos Idosos e com Deficiência
A Lei 56/2023 e o Artigo 1107.º do Código Civil reforçaram significativamente as proteções para grupos de inquilinos vulneráveis. Os senhorios enfrentam limitações rigorosas na sua capacidade de rescindir contratos de arrendamento para:
- Inquilinos idosos (com 65 anos ou mais) que residam no imóvel há mais de 15 anos.
- Inquilinos com deficiência igual ou superior a 60% que residam há mais de 15 anos.
Para estes grupos, a rescisão para habitação própria ou obras profundas está sujeita a um escrutínio judicial reforçado e só pode prosseguir em circunstâncias excecionais.
Intervenção do IHRU em Situações de Vulnerabilidade Social
Uma inovação significativa introduzida pela Lei 56/2023 é o mecanismo de intervenção do IHRU. Em casos de despejo onde o inquilino demonstre vulnerabilidade social, o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) pode:
- Pagar até 3 meses de rendas em atraso acumuladas diretamente ao senhorio durante o processo de despejo.
- Este pagamento salda os atrasos imediatos e pode suspender o despejo enquanto a situação social é avaliada.
Os senhorios devem estar cientes deste mecanismo, pois pode atrasar os prazos de despejo em casos de vulnerabilidade social.
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Perguntas Frequentes
▶Qual é o processo legal de despejo para senhorios em Portugal?
O processo de despejo em Portugal exige que os senhorios sigam procedimentos legais formais. Os fundamentos válidos incluem, tipicamente, a falta de pagamento de rendas, violações do contrato de arrendamento ou a necessidade do imóvel para habitação própria do senhorio. Os senhorios devem fornecer uma notificação por escrito adequada, respeitar os períodos de cura exigidos e podem necessitar de obter uma ordem judicial ou do tribunal. O despejo por meios próprios é, em regra, proibido.
▶Quais são as principais leis de arrendamento em Portugal?
As leis de arrendamento em Portugal são regidas principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Alterações legislativas recentes em 2026 introduziram novos incentivos fiscais para rendas "moderadas", ao mesmo tempo que simplificaram o processo de atualização anual. Este guia aborda os requisitos de conformidade essenciais para proprietários e senhorios.
Leia o guia completo▶Quais são os limites e tetos para o aumento de rendas em Portugal?
Portugal possui regras específicas que regem quando e como os senhorios podem aumentar as rendas. Estas regras podem incluir limites à percentagem de aumento, períodos mínimos de pré-aviso e restrições quanto à frequência. Os senhorios devem cumprir todos os regulamentos aplicáveis ao aumentar a renda em contratos de arrendamento existentes.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre cauções e prazos de devolução em Portugal?
Portugal possui regras que regem o montante que os senhorios podem cobrar a título de caução, a forma como estas devem ser detidas ou protegidas e o prazo para a sua devolução após o termo do contrato. Os senhorios devem fornecer extratos discriminados de quaisquer deduções e cumprir todos os prazos legais para evitar penalizações.
Leia o guia completo▶Quais são os requisitos obrigatórios para contratos de arrendamento em Portugal?
Os contratos de arrendamento em Portugal devem estar em conformidade com as leis nacionais e locais aplicáveis. Os elementos obrigatórios incluem, tipicamente, a identificação de ambas as partes, a descrição do imóvel, o valor da renda e os termos de pagamento, detalhes da caução, a duração do contrato e a repartição das responsabilidades de manutenção. A forma escrita pode ser exigida para certos tipos ou durações de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as obrigações de manutenção e reparação dos senhorios em Portugal?
Os senhorios em Portugal são, em regra, obrigados a manter os imóveis arrendados em condições de habitabilidade, assegurando que a estrutura, canalizações, sistemas elétricos e serviços essenciais se encontram em bom estado de funcionamento. A repartição específica das responsabilidades de manutenção entre senhorio e inquilino deve estar claramente documentada no contrato de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre taxas de atraso e penalizações para imóveis arrendados em Portugal?
Portugal possui regras específicas relativas a taxas de atraso e penalizações por rendas em atraso. Estas podem incluir períodos de carência obrigatórios, limites aos montantes das taxas de atraso e restrições sobre a cobrança de juros. As cláusulas sobre taxas de atraso devem estar claramente estipuladas no contrato de arrendamento e devem cumprir os regulamentos locais para serem exequíveis.
Leia o guia completo▶Que divulgações sobre o imóvel são os senhorios obrigados a fazer em Portugal?
Os senhorios em Portugal devem divulgar informações relevantes sobre o imóvel aos potenciais inquilinos antes da assinatura do contrato. As divulgações obrigatórias incluem, tipicamente, defeitos materiais conhecidos, riscos ambientais, histórico de danos anteriores e quaisquer condições que possam afetar o uso e fruição do imóvel pelo inquilino.
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