Requisitos Contrato Arrendamento Habitacional Portugal

Os contratos de arrendamento habitacional em Portugal são regidos principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006), que entrou em vigor a 27 de junho de 2006, conforme substancialmente alterado pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), com efeitos a 7 de outubro de 2023. O requisito fundamental é que todos os arrendamentos urbanos devem ser celebrados por escrito. Não se trata de uma recomendação — é uma norma legal obrigatória.

1. A forma escrita é obrigatória (Art. 1069.º do CC)

O Artigo 1069.º do Código Civil estabelece de forma inequívoca: todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito. Um acordo verbal — por mais antigo e claramente compreendido por ambas as partes — não constitui um contrato de arrendamento válido em Portugal.

Consequências para os senhorios que não fornecem um contrato escrito:

• O senhorio perde a capacidade de fazer valer o acordo em tribunal.
• Penalidades específicas aplicam-se ao abrigo da lei portuguesa por falta de forma escrita.
• A falha do senhorio em registar pode ser contornada pelo arrendatário usando o sistema CLS (Portaria 190/2025).

Lei 13/2019 — Proteção do Arrendatário para Arrendamentos Verbais: Ao abrigo da Lei n.º 13/2019, um arrendatário que ocupe um imóvel há 6 meses ou mais pode provar a existência de um contrato de arrendamento mesmo sem um contrato escrito (por exemplo, através de comprovativos de pagamento de renda, registos de serviços públicos ou testemunhos), desde que a falta de um contrato escrito não seja culpa do arrendatário. Uma vez provado, o senhorio fica vinculado aos termos legais do NRAU. Além disso, desde agosto de 2025 (Portaria 190/2025), os arrendatários podem registar o arrendamento junto da Autoridade Tributária através do sistema CLS (Comunicação do Locatário) se o senhorio não o fizer.

2. Limites à caução e rendas antecipadas (Art. 1076.º do CC)

O Art. 1076.º do Código Civil (conforme alterado pela Lei 24-D/2022 e mantido no âmbito da Lei 56/2023) estabelece limites específicos para as obrigações financeiras exigidas no início de um arrendamento habitacional:

• Caução: Máximo de 2 meses de renda.
• Rendas antecipadas: Máximo de 2 meses de renda, desde que haja um contrato escrito.
• Combinados, o requisito financeiro inicial máximo (excluindo a renda do primeiro mês) é de 4 meses de renda (2 meses de caução + 2 meses de renda antecipada).

Qualquer exigência que exceda estes limites é ilegal e expõe o senhorio a sanções regulamentares.

3. Registo fiscal: Modelo 2 e Imposto do Selo

Todos os contratos de arrendamento habitacional devem ser registados junto da Autoridade Tributária:

• A Declaração Modelo 2 deve ser entregue pelo senhorio até ao final do mês civil seguinte ao início do arrendamento.
• Imposto do Selo: 10% do valor da renda mensal é devido até ao final do mês seguinte à data de início do arrendamento, após a Autoridade Tributária emitir a nota de pagamento (Art. 60.º-A e 40.º do Código do Imposto do Selo).
• Taxas de IRS e Benefícios Fiscais: O rendimento de arrendamento está sujeito a uma taxa fixa padrão de 25% (Lei 56/2023). No entanto, ao abrigo do programa Construir Portugal, aplica-se uma taxa de IRS reduzida de 10% a arrendamentos habitacionais com 'rendas moderadas' (limitadas a €2.300/mês para 2026) para contratos com uma duração mínima de 3 anos.

4. Duração mínima do contrato

Ao abrigo dos Art. 1094.º e 1097.º do Código Civil, os contratos de arrendamento habitacional têm uma duração mínima obrigatória de 1 ano. Além disso, ao abrigo do Art. 1097.º, n.º 3, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos 3 anos após o início do contrato, garantindo efetivamente ao arrendatário uma estadia mínima de 3 anos, a menos que se apliquem exceções legais específicas (por exemplo, uso pessoal).

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