Obrigações exigidas num contrato de arrendamento habitacional em Portugal
Requisitos para um contrato de arrendamento habitacional válido em Portugal ao abrigo do Art. 1069.º do CC e da Lei 56/2023 (Mais Habitação): forma escrita obrigatória, limite de 2 meses de caução, limite de 2 meses de rendas antecipadas, registo fiscal Modelo 2 e proteções ao arrendatário da Lei 13/2019.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
Os contratos de arrendamento habitacional em Portugal são regidos principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006), com as alterações substanciais introduzidas pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023). O requisito fundamental é que todos os arrendamentos urbanos devem ser celebrados por escrito. Não se trata de uma recomendação — é uma norma legal obrigatória.
1. A forma escrita é obrigatória (Art. 1069.º do CC)
Residential Lease Agreement Process in national
Draft Written Lease Agreement
Prepare a comprehensive written agreement covering parties identification (full name, NIF, address), rental amount and payment terms, duration, permitted use, security deposit conditions, and termination provisions. The agreement must be written — oral leases are not enforceable.
Include Mandatory Elements
The lease must identify: both parties (with NIF/passport numbers), the property (matrix article, parish, full address), rent amount, payment method and IBAN, duration, and security deposit terms within the Law 56/2023 limits.
Register with Tax Authority (Modelo 2)
File Modelo 2 with the Tax Authority within the calendar month following signature. Stamp Duty (10% of the first month rent) is payable at registration.
Provide Energy Certificate (EPC)
Supply the tenant with the current Energy Performance Certificate (EPC) at contract signing. The EPC must be referenced in any property advertisement.
Keep Records of Move-In Condition
Prepare a signed property condition report with photographs (inventory report) at move-in. This is the essential document for resolving deposit disputes at move-out.
O Artigo 1069.º do Código Civil estabelece de forma inequívoca: todos os contratos de arrendamento urbano devem ser celebrados por escrito. Um acordo verbal — por mais antigo e claramente compreendido por ambas as partes — não constitui um contrato de arrendamento válido em Portugal.
Consequences for landlords who provide no written lease:
- The landlord loses the ability to enforce the agreement in court.
- Specific penalties apply under Portuguese law for failure to provide written form.
- The landlord cannot validly register the lease with the Tax Authority.
Lei 13/2019 — Proteção do arrendatário em arrendamentos verbais: Ao abrigo da Lei n.º 13/2019, um arrendatário que ocupe um imóvel há 6 meses ou mais pode provar a existência de um contrato de arrendamento mesmo sem um contrato escrito (por exemplo, através de comprovativos de pagamento de renda, registos de serviços públicos ou testemunhos). Uma vez provado, o senhorio fica vinculado aos termos legais do NRAU. Esta disposição protege os arrendatários de ficarem sem estatuto legal devido à falha do senhorio em emitir um contrato escrito.
2. Limites à caução e rendas antecipadas (Lei 56/2023)
A Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) introduziu limites específicos às obrigações financeiras exigidas no início de um arrendamento habitacional:
- Caução: Máximo de 2 meses de renda.
- Rendas antecipadas: Máximo de 2 meses de renda.
- Combinados, o requisito financeiro inicial máximo (excluindo a renda do primeiro mês) é de 4 meses de renda (2 meses de caução + 2 meses de renda antecipada).
Qualquer exigência que exceda estes limites é ilegal e expõe o senhorio a sanções regulamentares.
3. Registo fiscal: Modelo 2 e Imposto do Selo
Todos os contratos de arrendamento habitacional devem ser registados junto da Autoridade Tributária:
- A Declaração Modelo 2 deve ser entregue pelo senhorio até ao final do mês seguinte ao da celebração do contrato.
- Imposto do Selo: 10% da renda do primeiro mês é devido no momento do registo.
- Teto de renda de 2026 para benefício fiscal: Ao abrigo do programa Construir Portugal, os senhorios que arrendem a um valor igual ou inferior ao teto nacional de €2.300/mês qualificam-se para a taxa reduzida de 10% de IRS sobre os rendimentos prediais. Rendas acima deste teto estão sujeitas às taxas gerais de IRS.
4. Duração mínima do contrato
Ao abrigo da Lei 13/2019, os contratos de arrendamento habitacional têm uma duração mínima de 1 ano, com proteções de renovação automática durante os primeiros três ciclos de renovação. Um senhorio não pode opor-se à renovação durante os primeiros 3 anos de um contrato de longa duração sem fundamentos legais específicos.
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Fontes e Referências Oficiais
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