Manutenção e Obras do Senhorio em Portugal: Direitos e Obrigações
Os deveres de manutenção do senhorio em Portugal ao abrigo do Art. 1074.º do Código Civil e do NRAU: obras estruturais, substituição de janelas e portas, e a correta repartição das responsabilidades entre manutenção corrente e reparações estruturais.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
A divisão das responsabilidades de manutenção e reparação nos arrendamentos habitacionais portugueses é regida principalmente pelo Artigo 1074.º do Código Civil (obrigação do senhorio de manter o imóvel arrendado) e pelo Artigo 1043.º do Código Civil (dever de uso prudente do arrendatário). Este enquadramento é reforçado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), estabelecido pela Lei n.º 6/2006 (com efeitos a partir de 28 de junho de 2006), e pelo pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023).
1. Obrigações de reparação intransmissíveis do senhorio (Art. 1074.º CC)
Ao abrigo do Artigo 1074.º do Código Civil, o senhorio é obrigado a:
- Entregar o imóvel em estado adequado ao uso acordado.
- Executar todas as obras de conservação, sejam ordinárias ou extraordinárias, exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
- Manter o imóvel durante todo o arrendamento nas condições existentes no momento da celebração do contrato.
As responsabilidades específicas de reparação do senhorio incluem:
- Conservação Ordinária: Pintura interior, limpeza geral para manter a habitabilidade, reparação de fugas e manutenção de quadros elétricos.
- Conservação Extraordinária: Obras necessárias devido a defeitos de construção, eventos fortuitos ou força maior.
- Elementos estruturais: Paredes de suporte, fundações, tetos e a estrutura geral do edifício.
- Telhado e obras exteriores: Reparações de telhados, manutenção de fachadas, impermeabilização e isolamento de paredes exteriores.
- Canalizações e drenagem principais: Tubagens internas (abastecimento de água e esgotos) onde a falha não é causada por negligência do arrendatário.
- Substituição de janelas e portas: O senhorio é responsável pela substituição de janelas e portas quando estas falham estruturalmente devido ao envelhecimento normal.
Importante: Nos termos do Art. 1074.º CC, o senhorio é responsável pelas obras de conservação ordinária, o que inclui pintura interior e limpeza necessárias para manter o imóvel nas condições exigidas para o seu uso pretendido, salvo estipulação contratual em contrário. Estes não são deveres estatutários do arrendatário.
2. Responsabilidades de manutenção do arrendatário (Art. 1043.º CC)
O Artigo 1043.º do Código Civil exige que o arrendatário:
- Manter e restituir o imóvel no estado em que o recebeu, exceto quanto às deteriorações inerentes a um uso prudente (desgaste natural).
- Usar o imóvel com a prudência de um bom pai de família.
- Assumir a responsabilidade pelas reparações apenas se o dano for causado por uso imprudente ou negligência (Art. 1044.º CC).
O âmbito da manutenção do arrendatário limita-se a:
- Usar o imóvel de forma a prevenir danos evitáveis.
- Pequenas tarefas que não se enquadram na "conservação ordinária" (que é dever do senhorio).
- Retificar danos causados pela própria negligência ou uso indevido do arrendatário.
3. Direito de substituição do arrendatário para reparações urgentes (Art. 1036.º CC)
Se o senhorio não realizar as reparações necessárias, a lei portuguesa concede ao arrendatário um direito de substituição nos termos do Artigo 1036.º do Código Civil:
- Reparações Urgentes: Se o senhorio estiver em incumprimento (mora) relativamente a reparações urgentes que não permitam atrasos judiciais, o arrendatário pode executá-las extrajudicialmente e tem direito a reembolso.
- Reparações Extremamente Urgentes: Se a reparação for tão urgente que não possa tolerar qualquer atraso, o arrendatário pode agir imediatamente sem que o senhorio esteja em incumprimento, desde que o notifique simultaneamente.
- Compensação de Renda: O arrendatário tem o direito legal de compensar o custo verificado destas reparações com futuros pagamentos de renda (Art. 1036.º, n.º 3 e Art. 1074.º, n.º 3).
A Lei 56/2023 (Mais Habitação) reforçou as proteções aos arrendatários relacionadas com despejos ligados à manutenção, garantindo que um senhorio não possa usar disputas de manutenção menor como pretexto para o despejo de grupos de arrendatários protegidos.
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