Manutenção e Obras do Senhorio em Portugal: Direitos e Obrigações
Os deveres de manutenção do senhorio em Portugal ao abrigo do Art. 1074.º do Código Civil e do NRAU: obras estruturais, substituição de janelas e portas, e a correta repartição das responsabilidades entre manutenção corrente e reparações estruturais.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
A divisão das responsabilidades de manutenção e reparação nos arrendamentos habitacionais portugueses é regida principalmente pelo Artigo 1074.º do Código Civil (obrigação do senhorio de manter o imóvel arrendado) e pelo Artigo 1043.º do Código Civil (dever de uso prudente do arrendatário). O quadro protetivo mais amplo do NRAU (Lei n.º 6/2006) e do pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) complementam estas disposições, especialmente no que diz respeito a despejos relacionados com a manutenção.
1. Obrigações de reparação intransmissíveis do senhorio (Art. 1074.º CC)
Maintenance Request Process in national
Tenant Notifies Landlord in Writing
The tenant reports any structural defect or required major repair in writing (registered letter or documented email), specifying the nature of the issue and its urgency.
Landlord Assesses Responsibility
The landlord determines whether the repair is a structural or capital repair (landlord responsibility under Art. 1074) or a minor maintenance task (tenant responsibility under Art. 1043).
Landlord Executes Structural Repairs
All structural works, major installation repairs, window and door replacements, and roof or facade works are arranged and funded by the landlord.
Tenant Right of Substitution (if urgent)
If the landlord fails to carry out urgent repairs after being notified, the tenant may arrange and pay for the repair, then deduct the cost from future rent payments. All costs must be documented with invoices.
Ao abrigo do Artigo 1074.º do Código Civil, o senhorio é obrigado a:
- Entregar o imóvel em estado adequado ao uso acordado.
- Manter o imóvel durante todo o arrendamento nessa condição.
- Executar todas as obras necessárias para preservar a integridade estrutural do imóvel e a sua habitabilidade.
As responsabilidades específicas de reparação do senhorio incluem:
- Elementos estruturais: Paredes de suporte, fundações, tetos e a estrutura geral do edifício.
- Telhado e obras exteriores: Reparações no telhado, manutenção da fachada, impermeabilização e isolamento de paredes exteriores.
- Canalizações e drenagem principais: Tubagens internas (abastecimento de água e esgotos) quando a falha não é causada por uso indevido do arrendatário.
- Instalações de gás que passem pelas paredes ou pela infraestrutura comum do edifício.
- Substituição de janelas e portas: O senhorio é responsável pela substituição de janelas e portas quando estas se degradam estruturalmente devido ao envelhecimento normal ou à exposição aos elementos. Esta é uma responsabilidade de obras estruturais e não pode ser contratualmente transferida para o arrendatário sem acordo explícito.
Importante: O senhorio não é responsável pela pintura geral como tarefa de manutenção de rotina durante o arrendamento. Ao abrigo do Art. 1043.º CC, a manutenção estética menor — incluindo a pintura periódica resultante do uso normal — é da responsabilidade do arrendatário. A pintura da fachada exterior é uma responsabilidade do condomínio, geralmente financiada através do orçamento de manutenção do mesmo.
2. Responsabilidades de manutenção do arrendatário (Art. 1043.º CC)
O Artigo 1043.º do Código Civil exige que o arrendatário:
- Use o imóvel com a prudência de um bom pai de família.
- Assuma a responsabilidade pela deterioração decorrente do uso normal e prudente.
- Realize a manutenção corrente para manter o imóvel na condição em que foi recebido.
The tenant's maintenance scope includes:
- Painting and decorating interior walls when they deteriorate through normal everyday use.
- Minor plumbing maintenance (unclogging drains, replacing tap washers).
- Maintaining locks, door handles, and window seals.
- Replacing light bulbs and minor electrical fittings (switches, sockets — not in-wall wiring).
3. Direito de substituição do arrendatário para reparações urgentes
Se o senhorio não realizar as reparações estruturais urgentes após ser formalmente notificado por escrito, a lei portuguesa confere ao arrendatário um direito de substituição:
- O arrendatário pode providenciar a reparação a expensas próprias, utilizando orçamentos de mercado documentados.
- O custo verificado é então deduzido das rendas futuras ao longo dos meses subsequentes.
- É necessária prova documental completa (cartas registadas, faturas, fotografias) para exercer este direito.
A Lei 56/2023 (Mais Habitação) reforçou as proteções aos arrendatários relacionadas com despejos ligados à manutenção, garantindo que um senhorio não possa usar disputas de manutenção menor como pretexto para o despejo de grupos de arrendatários protegidos.
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