Leis de Arrendamento em Portugal: Guia Completo de Conformidade
Visão geral abrangente das leis de arrendamento habitacional em Portugal (NRAU), incluindo cauções, procedimentos de despejo, controlo de rendas e manutenção.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
As leis de arrendamento em Portugal são regidas principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que entrou em vigor a 27 de junho de 2006. Alterações legislativas recentes em 2026 introduziram novos incentivos fiscais para rendas "moderadas", ao mesmo tempo que simplificaram o processo de atualização anual ao abrigo do Código Civil consolidado.
Principais Leis de Arrendamento em Portugal num Relance
Cauções (Caução) - Art. 1076.º
Os senhorios podem solicitar uma caução até ao valor de dois meses de renda (Art. 1076.º do Código Civil). Esta é distinta dos adiantamentos de renda, que também têm um limite. A caução deve ser devolvida no final do contrato, deduzida de custos documentados por danos que excedam o desgaste normal.
Controlo e Aumento de Rendas (2026) - Art. 1077.º
Os aumentos de renda estão ligados ao coeficiente anual de inflação. Para 2026, os senhorios podem aumentar a renda em 2.24% (conforme Aviso n.º 23174/2025/2) com um aviso prévio mínimo de 30 dias por escrito.
- Remoção de Limites: O limite restritivo de 2% anteriormente aplicado a novos contratos ao abrigo do programa Mais Habitação foi retirado para estimular a oferta.
- Incentivos Fiscais: Os senhorios que oferecem arrendamentos moderados beneficiam de uma taxa de IRS autónoma reduzida (~10% em vez de 25%) ao abrigo das reformas de 2026.
Procedimentos de Despejo - Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)
Os processos de despejo são geridos através do Procedimento Especial de Despejo (PED) no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), estabelecido pelo Decreto-Lei 1/2013. Os fundamentos válidos incluem a falta de pagamento (2+ meses) ou violações graves do contrato. As reformas de 2026 simplificaram os procedimentos para casos de falta de pagamento prolongada, de forma a reforçar a confiança dos senhorios.
Contratos de Arrendamento e Formalidades
Todos os contratos habitacionais devem ser celebrados por escrito e registados junto da Autoridade Tributária e Aduaneira. A falta de registo pode levar a coimas significativas e impede o senhorio de utilizar o PED para efeitos de despejo.
Manutenção e Habitabilidade - Art. 1074.º
Os senhorios são responsáveis por todas as grandes reparações (canalização, estruturais, elétricas) necessárias para garantir a habitabilidade (Art. 1074.º do Código Civil). Os inquilinos são responsáveis pela manutenção menor decorrente do uso diário.
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