Cauções em Portugal: Limites e Leis de Devolução

A caução desempenha um papel importante nos contratos de arrendamento habitacional em Portugal como proteção financeira do senhorio contra danos e incumprimentos. Alterações legislativas significativas em 2022 e 2023, culminando no programa Mais Habitação (Lei n.º 56/2023) que entrou em vigor a 7 de outubro de 2023, estabeleceram limites legais claros para os valores das cauções. Os senhorios devem garantir que as suas práticas cumprem o quadro atualizado da Lei n.º 24-D/2022 e da Lei n.º 56/2023.

1. Limites Legais da Caução: 2 Meses de Renda

O limite de 2 meses para cauções foi introduzido por dois atos legislativos sucessivos:

1. Lei n.º 24-D/2022: Introduziu pela primeira vez o limite como uma alteração ao Código Civil.
2. Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação): Reforçou e confirmou o limite como parte do pacote mais vasto de reforma da habitação.

Nota de Atribuição ao NRAU: O limite de 2 meses deve ser atribuído à Lei 24-D/2022 e à Lei 56/2023 — e não simplesmente ao NRAU original (Lei 6/2006), que não impunha, por si só, um limite numérico específico. Atribuir o limite apenas ao "NRAU" é juridicamente impreciso e pode causar confusão.

Requisito Máximo Inicial Combinado:

• Renda do primeiro mês: A pagar na assinatura.
• Renda antecipada (antecipação de rendas): Máximo de 2 meses.
• Caução: Máximo de 2 meses.
• Total máximo inicial: 5 meses de renda (primeiro mês + 2 antecipadas + 2 caução).

Exigir qualquer valor acima destes limites é ilegal e expõe o senhorio a coimas administrativas.

2. Deduções Permitidas na Caução

O senhorio pode deduzir da caução apenas reclamações documentadas e justificadas:

• Rendas em atraso ou taxas pendentes.
• Despesas de serviços (água, eletricidade, gás) não pagas em que o inquilino era contratualmente responsável.
• Danos que excedam o desgaste normal — documentados no relatório de inspeção de saída com provas fotográficas e faturas de custos verificadas.
• Custos de limpeza excessivos se o inquilino deixou o imóvel num estado substancialmente inferior ao que foi recebido.

Deduções proibidas:

• Pequenos arranhões, marcas ou descoloração resultantes do uso diário normal.
• Deterioração gradual de superfícies pintadas ou revestimentos de piso devido ao uso prudente (Art. 1043 CC).
• Custos de melhoria ou renovação do imóvel para um novo inquilino.

3. Devolução da Caução: Sem Prazo Legal Fixo

Um ponto crítico para a precisão da conformidade: A lei portuguesa não estipula um número fixo de dias para a devolução da caução.

• O Art. 1076 do Código Civil e o NRAU não especificam um período de devolução de "30 dias" ou "21 dias".
• A devolução deve ocorrer uma vez verificadas as obrigações do inquilino — o que significa que o senhorio inspecionou o imóvel, avaliou eventuais danos, verificou contas de serviços pendentes e confirmou que não existem rendas em atraso.
• Prática de mercado: Um período de devolução de 30 dias é habitualmente incluído como termo contratual e é frequentemente citado na jurisprudência como um prazo "razoável". No entanto, isto é uma convenção de mercado — não um requisito legal estatutário.
• Jurisdição: As disputas relativas à devolução da caução ou deduções contestadas são tratadas pelos Julgados de Paz para reclamações até 15.000 € ou pelos Tribunais Judiciais.
• Os senhorios que se comprometem contratualmente com um período de 30 dias ficam vinculados a essa obrigação contratual, mas na ausência de tal cláusula, o padrão é o "prazo razoável".

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