Cauções em Portugal: Limites e Leis de Devolução
Requisitos legais para cauções em Portugal ao abrigo da Lei 56/2023 (Mais Habitação): limite legal de 2 meses, a correta atribuição do limite à Lei 24-D/2022 e à Lei 56/2023, e a ausência de um prazo legal fixo para a devolução no Código Civil.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
A caução desempenha um papel importante nos contratos de arrendamento habitacional em Portugal como proteção financeira do senhorio contra danos e incumprimentos. Alterações legislativas significativas em 2022 e 2023 estabeleceram limites legais claros para os valores das cauções. Os senhorios devem garantir que as suas práticas cumprem o quadro atualizado da Lei n.º 24-D/2022 e da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).
1. Limites Legais da Caução: 2 Meses de Renda
Security Deposit Process in national
Collect Deposit at Signing
Collect a security deposit (caução) of no more than 2 months rent. Also collect any advance rent of no more than 2 months rent. Total upfront financial requirement (excluding first month): maximum 4 months rent.
Document Property Condition
Prepare and sign a joint move-in condition report (inventory and photographic report) at the time of key handover. This document is essential for resolving deposit disputes at move-out.
Hold During Tenancy
Portuguese law does not require deposits to be held in a separate escrow account. However, maintaining clear documentation of the deposit receipt is strongly advisable.
Return After Verifying Conditions
Once the tenant vacates and obligations are verified, return the deposit (or the remaining balance with a written, itemised deduction list) within a reasonable time. A 30-day contractual window is common market practice.
O limite de 2 meses para cauções foi introduzido por dois atos legislativos sucessivos:
- Lei n.º 24-D/2022: Introduziu pela primeira vez o limite como uma alteração ao Código Civil.
- Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação): Reforçou e confirmou o limite como parte do pacote mais vasto de reforma da habitação.
Nota de Atribuição ao NRAU: O limite de 2 meses deve ser atribuído à Lei 24-D/2022 e à Lei 56/2023 — e não simplesmente ao NRAU original (Lei 6/2006), que não impunha, por si só, um limite numérico específico. Atribuir o limite apenas ao "NRAU" é juridicamente impreciso e pode causar confusão.
Combined Maximum Upfront Requirement:
- First month's rent: Payable at signing.
- Advance rent (antecipação de rendas): Maximum 2 months.
- Security deposit (caução): Maximum 2 months.
- Total maximum upfront: 5 months' rent (first month + 2 advance + 2 deposit).
Exigir qualquer valor acima destes limites é ilegal e expõe o senhorio a coimas administrativas.
2. Deduções Permitidas na Caução
O senhorio pode deduzir da caução apenas reclamações documentadas e justificadas:
- Rendas em atraso ou taxas pendentes.
- Despesas de serviços (água, eletricidade, gás) não pagas em que o inquilino era contratualmente responsável.
- Danos que excedam o desgaste normal — documentados no relatório de inspeção de saída com provas fotográficas e faturas de custos verificadas.
- Custos de limpeza excessivos se o inquilino deixou o imóvel num estado substancialmente inferior ao que foi recebido.
Prohibited deductions:
- Minor scratches, scuffs, or colour fading from normal everyday use.
- Gradual deterioration of painted surfaces or floor coverings from prudent use (Art. 1043 CC).
- Costs of upgrading or renovating the property for a new tenant.
3. Devolução da Caução: Sem Prazo Legal Fixo
Um ponto crítico para a precisão da conformidade: A lei portuguesa não estipula um número fixo de dias para a devolução da caução.
- O Art. 1076 do Código Civil e o NRAU não especificam um período de devolução de "30 dias" ou "21 dias".
- A devolução deve ocorrer uma vez verificadas as obrigações do inquilino — o que significa que o senhorio inspecionou o imóvel, avaliou eventuais danos, verificou contas de serviços pendentes e confirmou que não existem rendas em atraso.
- Prática de mercado: Um período de devolução de 30 dias é habitualmente incluído como termo contratual e é frequentemente citado na jurisprudência como um prazo "razoável". No entanto, isto é uma convenção de mercado — não um requisito legal estatutário.
- Os senhorios que se comprometem contratualmente com um período de 30 dias ficam vinculados a essa obrigação contratual, mas na ausência de tal cláusula, o padrão é o "prazo razoável".
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