Divulgações Obrigatórias em Portugal: Certificados e Docs
Documentos de divulgação obrigatória para arrendamentos habitacionais em Portugal: Certificado Energético ao abrigo do DL 101-D/2020, regime simplificado de Licença de Utilização ao abrigo do Simplex Urbanístico (DL 10/2024), Caderneta Predial Urbana e Certidão de Registo Predial.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O quadro de divulgação de propriedades em Portugal para arrendamentos habitacionais, regido principalmente pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), foi significativamente atualizado pelas reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), que entraram em vigor em 4 de março de 2024. Os senhorios devem garantir que estão a trabalhar com o quadro regulamentar atual — incluindo o estatuto de Certificação Energética atualizado (Decreto-Lei n.º 101-D/2020) — ao preparar a documentação de arrendamento.
1. Certificado de Desempenho Energético (EPC) — Obrigatório ao Abrigo do DL 101-D/2020
O Sistema de Certificação Energética (SCE) para edifícios em Portugal é regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que revogou e substituiu o antigo Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documento que faça referência ao DL 118/2013 como estatuto aplicável está a utilizar uma citação desatualizada.
Requisitos atuais do EPC:
- Obrigatório para todos os anúncios de imóveis (online e offline) — a classe energética deve ser explicitamente indicada (Art. 18.º, n.º 2).
- Uma cópia do EPC deve ser fornecida ao arrendatário no momento da assinatura do contrato (Art. 18.º, n.º 1).
- Os EPCs são emitidos por peritos qualificados (Peritos Qualificados SCE) registados na ADENE (Agência Nacional de Energia).
- Para edifícios residenciais, os certificados são válidos por 10 anos a partir da data de emissão (Art. 21.º).
- A não apresentação de um EPC na assinatura resulta em multas administrativas significativas.
2. Licença de Utilização: Abolida pelo Simplex Urbanístico (DL 10/2024)
O Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) reformulou significativamente o requisito da Licença de Utilização para transações residenciais:
- O requisito obrigatório de menção da Licença de Utilização em contratos de arrendamento habitacional foi totalmente removido após a revogação do Artigo 1070.º, n.º 2 do Código Civil.
- Os senhorios já não são obrigados a incluir o número ou a data da licença no texto do contrato, independentemente da idade do edifício.
- O requisito de apresentação da Licença de Utilização ou da Ficha Técnica de Habitação no momento da venda (escritura) também foi eliminado (Art. 19.º do DL 10/2024).
- Estado do RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) permanece em vigor, mas está programado para ser revogado em 1 de junho de 2026, nos termos do Artigo 25.º do DL 10/2024.
Nota sobre a Simplificação Contratual: Uma vez que a exigência de menção da Licença de Utilização foi abolida para todos os imóveis residenciais pelo DL 10/2024, a distinção anterior relativa às isenções pré-1951 já não é relevante para a elaboração de contratos.
3. Caderneta Predial Urbana
Este é o documento oficial de identificação fiscal do imóvel utilizado para diligência devida e conformidade fiscal:
- Confirma os verdadeiros proprietários registados e o artigo da matriz do imóvel.
- Necessária para a apresentação do Modelo 2 junto da Autoridade Tributária para registar o arrendamento.
- Embora essencial para as obrigações fiscais do senhorio e para a diligência devida do arrendatário, não é uma "divulgação obrigatória" estatutária ao arrendatário sob o mesmo regime do EPC.
4. Certidão Permanente de Registo Predial
A Certidão Permanente de Registo Predial confirma o estado legal do imóvel:
- Identifica hipotecas, ónus ou penhoras judiciais.
- Utilizada durante a fase de diligência devida para garantir que o imóvel está livre de ónus que impeçam um arrendamento válido.
- Tal como a Caderneta Predial, este é um documento de diligência devida e não uma divulgação obrigatória estatutária exigida pela lei do arrendamento.
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Perguntas Frequentes
▶Que divulgações sobre o imóvel são os senhorios obrigados a fazer em Portugal?
Os senhorios em Portugal devem divulgar informações relevantes sobre o imóvel aos potenciais inquilinos antes da assinatura do contrato. As divulgações obrigatórias incluem, tipicamente, defeitos materiais conhecidos, riscos ambientais, histórico de danos anteriores e quaisquer condições que possam afetar o uso e fruição do imóvel pelo inquilino.
▶Quais são as principais leis de arrendamento em Portugal?
As leis de arrendamento em Portugal são regidas principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Alterações legislativas recentes em 2026 introduziram novos incentivos fiscais para rendas "moderadas", ao mesmo tempo que simplificaram o processo de atualização anual. Este guia aborda os requisitos de conformidade essenciais para proprietários e senhorios.
Leia o guia completo▶Qual é o processo legal de despejo para senhorios em Portugal?
O processo de despejo em Portugal exige que os senhorios sigam procedimentos legais formais. Os fundamentos válidos incluem, tipicamente, a falta de pagamento de rendas, violações do contrato de arrendamento ou a necessidade do imóvel para habitação própria do senhorio. Os senhorios devem fornecer uma notificação por escrito adequada, respeitar os períodos de cura exigidos e podem necessitar de obter uma ordem judicial ou do tribunal. O despejo por meios próprios é, em regra, proibido.
Leia o guia completo▶Quais são os limites e tetos para o aumento de rendas em Portugal?
Portugal possui regras específicas que regem quando e como os senhorios podem aumentar as rendas. Estas regras podem incluir limites à percentagem de aumento, períodos mínimos de pré-aviso e restrições quanto à frequência. Os senhorios devem cumprir todos os regulamentos aplicáveis ao aumentar a renda em contratos de arrendamento existentes.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre cauções e prazos de devolução em Portugal?
Portugal possui regras que regem o montante que os senhorios podem cobrar a título de caução, a forma como estas devem ser detidas ou protegidas e o prazo para a sua devolução após o termo do contrato. Os senhorios devem fornecer extratos discriminados de quaisquer deduções e cumprir todos os prazos legais para evitar penalizações.
Leia o guia completo▶Quais são os requisitos obrigatórios para contratos de arrendamento em Portugal?
Os contratos de arrendamento em Portugal devem estar em conformidade com as leis nacionais e locais aplicáveis. Os elementos obrigatórios incluem, tipicamente, a identificação de ambas as partes, a descrição do imóvel, o valor da renda e os termos de pagamento, detalhes da caução, a duração do contrato e a repartição das responsabilidades de manutenção. A forma escrita pode ser exigida para certos tipos ou durações de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as obrigações de manutenção e reparação dos senhorios em Portugal?
Os senhorios em Portugal são, em regra, obrigados a manter os imóveis arrendados em condições de habitabilidade, assegurando que a estrutura, canalizações, sistemas elétricos e serviços essenciais se encontram em bom estado de funcionamento. A repartição específica das responsabilidades de manutenção entre senhorio e inquilino deve estar claramente documentada no contrato de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre taxas de atraso e penalizações para imóveis arrendados em Portugal?
Portugal possui regras específicas relativas a taxas de atraso e penalizações por rendas em atraso. Estas podem incluir períodos de carência obrigatórios, limites aos montantes das taxas de atraso e restrições sobre a cobrança de juros. As cláusulas sobre taxas de atraso devem estar claramente estipuladas no contrato de arrendamento e devem cumprir os regulamentos locais para serem exequíveis.
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