Divulgações Obrigatórias em Portugal: Certificados e Docs
Documentos de divulgação obrigatória para arrendamentos habitacionais em Portugal: Certificado Energético ao abrigo do DL 101-D/2020, regime simplificado de Licença de Utilização ao abrigo do Simplex Urbanístico (DL 10/2024), Caderneta Predial Urbana e Certidão de Registo Predial.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O quadro de divulgação de propriedades em Portugal para arrendamentos habitacionais, regido principalmente pelo Código Civil e pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), foi significativamente atualizado pelas reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), que entraram em vigor em 4 de março de 2024. Os senhorios devem garantir que estão a trabalhar com o quadro regulamentar atual — incluindo o estatuto de Certificação Energética atualizado (Decreto-Lei n.º 101-D/2020) — ao preparar a documentação de arrendamento.
1. Certificado de Desempenho Energético (EPC) — Obrigatório ao Abrigo do DL 101-D/2020
O Sistema de Certificação Energética (SCE) para edifícios em Portugal é regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que revogou e substituiu o antigo Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documento que faça referência ao DL 118/2013 como estatuto aplicável está a utilizar uma citação desatualizada.
Requisitos atuais do EPC:
- Obrigatório para todos os anúncios de imóveis (online e offline) — a classe energética deve ser explicitamente indicada (Art. 18.º, n.º 2).
- Uma cópia do EPC deve ser fornecida ao arrendatário no momento da assinatura do contrato (Art. 18.º, n.º 1).
- Os EPCs são emitidos por peritos qualificados (Peritos Qualificados SCE) registados na ADENE (Agência Nacional de Energia).
- Para edifícios residenciais, os certificados são válidos por 10 anos a partir da data de emissão (Art. 21.º).
- A não apresentação de um EPC na assinatura resulta em multas administrativas significativas.
2. Licença de Utilização: Abolida pelo Simplex Urbanístico (DL 10/2024)
O Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) reformulou significativamente o requisito da Licença de Utilização para transações residenciais:
- O requisito obrigatório de menção da Licença de Utilização em contratos de arrendamento habitacional foi totalmente removido após a revogação do Artigo 1070.º, n.º 2 do Código Civil.
- Os senhorios já não são obrigados a incluir o número ou a data da licença no texto do contrato, independentemente da idade do edifício.
- O requisito de apresentação da Licença de Utilização ou da Ficha Técnica de Habitação no momento da venda (escritura) também foi eliminado (Art. 19.º do DL 10/2024).
- Estado do RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) permanece em vigor, mas está programado para ser revogado em 1 de junho de 2026, nos termos do Artigo 25.º do DL 10/2024.
Nota sobre a Simplificação Contratual: Uma vez que a exigência de menção da Licença de Utilização foi abolida para todos os imóveis residenciais pelo DL 10/2024, a distinção anterior relativa às isenções pré-1951 já não é relevante para a elaboração de contratos.
3. Caderneta Predial Urbana
Este é o documento oficial de identificação fiscal do imóvel utilizado para diligência devida e conformidade fiscal:
- Confirma os verdadeiros proprietários registados e o artigo da matriz do imóvel.
- Necessária para a apresentação do Modelo 2 junto da Autoridade Tributária para registar o arrendamento.
- Embora essencial para as obrigações fiscais do senhorio e para a diligência devida do arrendatário, não é uma "divulgação obrigatória" estatutária ao arrendatário sob o mesmo regime do EPC.
4. Certidão Permanente de Registo Predial
A Certidão Permanente de Registo Predial confirma o estado legal do imóvel:
- Identifica hipotecas, ónus ou penhoras judiciais.
- Utilizada durante a fase de diligência devida para garantir que o imóvel está livre de ónus que impeçam um arrendamento válido.
- Tal como a Caderneta Predial, este é um documento de diligência devida e não uma divulgação obrigatória estatutária exigida pela lei do arrendamento.
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