Divulgações Obrigatórias em Portugal: Certificados e Declarações (2024-2026)
Documentos de divulgação obrigatória para arrendamentos habitacionais em Portugal: Certificado Energético ao abrigo do DL 101-D/2020, regime simplificado de Licença de Utilização ao abrigo do Simplex Urbanístico (DL 10/2024), Caderneta Predial Urbana e Certidão de Registo Predial.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
O quadro de divulgação de propriedades em Portugal para arrendamentos habitacionais foi significativamente atualizado pelas reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) e pela substituição do estatuto de Certificação Energética. Os senhorios devem garantir que estão a trabalhar com o quadro regulamentar atual — e não com os requisitos anteriores a 2024 — ao preparar a documentação de arrendamento.
1. Certificado de Desempenho Energético (SCE) — Obrigatório ao abrigo do DL 101-D/2020
O Sistema de Certificação Energética (SCE) para edifícios em Portugal é agora regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que revogou e substituiu o antigo Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documento que mencione o DL 118/2013 como estatuto aplicável está a utilizar uma citação desatualizada.
Current EPC requirements:
- Mandatory for all property advertisements (online and offline) — the energy class must be explicitly stated.
- A copy of the EPC must be provided to the tenant at contract signing.
- EPCs are issued by qualified experts (Peritos Qualificados SCE) registered with ADENE (the National Energy Agency).
- Certificates are valid for 10 years from the issue date.
- Failure to provide an EPC at signing results in significant administrative fines.
Required Disclosures Process in national
Obtain Valid Energy Performance Certificate (EPC)
Commission an EPC from an ADENE-registered expert under DL 101-D/2020. Ensure it is current (within 10 years) and references the current legal framework.
Prepare Urban Property Booklet (Caderneta Predial Urbana)
Download the current Caderneta Predial from the Tax Authority portal. This confirms ownership, tax liability, property matrix article, and declared area.
Obtain Land Registry Certificate (Certidão Permanente)
Request the Permanent Land Registry Certificate from the Land Registry (Conservatória do Registo Predial) to confirm there are no encumbrances, mortgages, or attachments affecting the property.
Confirm Use License or Prior Communication Status
Following DL 10/2024 simplifications, confirm whether a Use License (Alvará) or a Prior Communication approval applies to the property. Older buildings pre-1951 may be exempt.
Provide All Documents to Tenant at Signing
Deliver the EPC, Caderneta Predial, Land Registry Certificate, and the signed lease agreement to the tenant. File Modelo 2 with the Tax Authority by end of the following month.
2. Licença de Utilização: Simplificada pelo Simplex Urbanístico (DL 10/2024)
O Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico) reformulou significativamente o requisito da Licença de Utilização:
- A referência obrigatória à Licença de Utilização em contratos de arrendamento e venda foi eliminada ou substituída pelo regime simplificado de Comunicação Prévia para muitas categorias de imóveis.
- A base legal que exigia anteriormente a menção da Licença de Utilização nos contratos encontrava-se no Artigo 1070.º do Código Civil (não no Art. 1069.º n.º 2, como por vezes é incorretamente citado).
- Revogação do RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) — durante muito tempo a norma técnica para habitação — foi revogado a partir de 1 de junho de 2026, simplificando ainda mais o quadro regulamentar.
Nota para Edifícios anteriores a 1951: Os imóveis com prova documental de existência anterior a 1951 (confirmada por certidão camarária) estão isentos do requisito de menção da Licença de Utilização, por serem anteriores ao RGEU.
3. Caderneta Predial Urbana
This is the official property tax identification document, confirming:
- The true registered owners.
- The property matrix article, parish, and geographical address.
- Declared total area (in square metres).
- Current IMI (Municipal Property Tax) obligations and payment status.
A Caderneta é necessária no contrato de arrendamento e deve ser incluída nos documentos fornecidos ao arrendatário.
4. Certidão Permanente de Registo Predial
The Permanent Land Registry Certificate confirms the legal status of the property:
- Any bank mortgages or charges on the property.
- Court attachments or seizures that could affect the tenancy.
- Whether the property is free of encumbrances that would prevent a valid lease.
A certidão é obtida eletronicamente através do Instituto dos Registos e do Notariado.
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