Proces iseljenja iz poslovnog prostora u Srbiji

Iseljenje korporativnog zakupca iz poslovnog prostora u Srbiji zahteva snalaženje u formalnom pravnom procesu. Iako vlasnici komercijalnih nekretnina često veruju da mogu jednostavno promeniti brave korporativnom zakupcu koji ne plaća, srpski zakon snažno štiti fizički "posed", čak i protiv zakonskog vlasnika.

Apsolutna zabrana "samopomoći" pri iseljenju

Kada korporativni zakupac potpiše ugovor o zakupu i uđe u kancelarijski ili prodajni prostor, on stiče zakonski "posed" (državina) nad nepokretnošću.

Ako zakupodavac pokuša sa "samopomoći" pri iseljenju – kao što je:

• Promena brave na vratima kancelarije tokom vikenda.
• Fizičko uklanjanje inventara ili servera zakupca.
• Isključivanje centralne struje ili vode kako bi se kompanija primorala na odlazak.

...korporativni zakupac ima pravo da odmah podnese hitnu tužbu za "smetanje poseda" (smetanje državine). Ovi sudski sporovi se pred srpskim sudovima rešavaju po hitnom postupku. Sud će naložiti zakupodavcu da odmah omogući zakupcu pristup i plati troškove pravnog zastupanja korporacije, kao i potencijalno ogromne troškove zastoja u radu i izgubljene dobiti, bez obzira na to da li je zakupac dugovao zakupninu.

Jedini zakonski način da se ukloni korporativni zakupac koji ne plaća i odbija da ode jeste preko službenog lica ovlašćenog od strane države.

Osnovi za iseljenje iz poslovnog prostora

Pre nego što dođe do iseljenja, ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti zakonski raskinut. Glavni osnovi uključuju:

1. Istek ugovora na određeno vreme: Ugovor na 3 ili 5 godina je istekao, novi ugovor nije potpisan, a korporativni zakupac odbija da napusti prostorije.
2. Suštinsko kršenje ugovora: Korporativni zakupac je prekršio ključnu odredbu ugovora (npr. nije plaćao zakupninu, izvršio je neovlašćene strukturne promene ili se bavio nezakonitim podzakupom), a zakupodavac je uručio formalno, pisano obaveštenje o raskidu navodeći kršenje, prateći tačnu proceduru obaveštavanja navedenu u ugovoru.

Proces iseljenja iz poslovnog prostora (Dva puta)

Koliko brzo zakupodavac može iseliti korporativnog zakupca u potpunosti zavisi od toga kako je inicijalni ugovor o zakupu pripremljen.

Put A: Standardna parnica (Sporo)

Ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora samo privatno potpisan pisani ugovor:

1. Zakupodavac mora podneti tužbu Privrednom sudu (Privredni sud).
2. Zakupodavac mora dokazati kršenje ugovora. Korporativni tuženi često koriste proceduralne taktike kako bi odugovlačili ove komplikovane komercijalne sporove.
3. Ovaj proces može lako trajati od 1 do 3 godine do donošenja pravosnažne sudske presude (Pravosnažna presuda).
4. Samo sa ovom presudom zakupodavac može angažovati javnog izvršitelja (Javni izvršitelj) da fizički isprazni prostorije.

Put B: Overa kod notara sa "izvršnom ispravom" (Brzo)

Ovo je apsolutni tržišni standard za institucionalne komercijalne nekretnine u Srbiji.

1. Prilikom potpisivanja, ugovor se sastavlja sa izričitom odredbom o izvršnosti (Izvršna klauzula) i overava kod javnog beležnika (Javni beležnik) u formi zapisa.
2. Potpisivanjem ovoga, korporativni zakupac se u suštini odriče prava na suđenje u vezi sa neplaćenom zakupninom ili nespornim istekom zakupa.
3. Sam overeni ugovor o zakupu funkcioniše kao neposredna izvršna isprava (Izvršna isprava).
4. Ako korporativni zakupac ne ispuni obaveze i odbije da napusti prostor, nakon isteka ugovornog roka za ispravku, zakupodavac u potpunosti zaobilazi preopterećeni Privredni sud.
5. Zakupodavac nosi overeni ugovor direktno javnom izvršitelju (Javni izvršitelj).
6. Izvršitelj donosi rešenje o izvršenju kojim korporaciji daje poslednji, veoma kratak rok da dobrovoljno napusti prostor.
7. Ako korporacija i dalje odbija, izvršitelj zakazuje tačan datum i vreme za prinudno iseljenje. Izvršitelj, često u pratnji policije (Policija), dolazi u prostorije korporacije, gde se fizički inventar ili oprema bezbedno uklanjaju ili plene radi pokrivanja dugova, a posed se vraća zakupodavcu.

Ovo značajno skraćuje proces iseljenja sa nekoliko godina na samo nekoliko meseci.