Naknade za kašnjenje i kazne u komercijalnom sektoru Srbije
Saznajte više o zakonskim ograničenjima i korporativnim praksama za primenu naknada za kašnjenje, zateznih kamata i ugovornih kazni na neplaćenu komercijalnu zakupninu u Srbiji.
Pravno obaveštenje
Ovaj sadržaj je namenjen samo opštim informativnim i obrazovnim svrhama. Ne predstavlja pravni savet i ne treba se na njega oslanjati kao takav. Zakoni se često menjaju — uvek proverite trenutne propise i konsultujte se sa licenciranim advokatom u vašoj jurisdikciji za savet specifičan za vašu situaciju. Landager je platforma za upravljanje nekretninama, a ne advokatska kancelarija.Informacije poslednji put proverene: May 2026.
Za razliku od stambenih zakupa, gde se zakupodavci često bore da naplate male finansijske kazne od pojedinaca, komercijalni sektor u Srbiji se u velikoj meri oslanja na strogu finansijsku disciplinu. Ovi propisi su prvenstveno usidreni u Zakonu o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima), koji je na snazi od 1. oktobra 1978. godine.
Međutim, čak i u B2B korporativnom zakupu, pravila srpskog Zakona o obligacionim odnosima i dalje se primenjuju u pogledu toga koje vrste novčanih kazni zakupodavac može zakonski naplatiti od zakupca koji kasni sa plaćanjem.
Ugovorne kazne naspram zatezne kamate
Najvažnija razlika u srpskoj pravnoj praksi u vezi sa zakasnelim B2B plaćanjima je razlika između "ugovorne kazne" (Ugovorna kazna) i "zatezne kamate" (Zatezna kamata).
Ugovorne kazne su zabranjene za novčane obaveze
Mnogi strani korporativni zakupodavci pokušavaju da koriste svoje standardne međunarodne šablone ugovora u Srbiji, uključujući odredbe koje glase: "Ako korporativni zakupac plati zakupninu nakon 5. u mesecu, mora da plati paušalnu kaznu od 500 € plus 50 € po danu."
Prema članu 270, stav 3. srpskog Zakona o obligacionim odnosima, ugovorna kazna se ne može zakonski ugovarati za novčane obaveze. Zakupnina je čista novčana obaveza. Stoga, ako zakupac odbije da plati fiksnu naknadu od 50 € po danu, a zakupodavac pokuša da aktivira menicu (Menica) za tu konkretnu kaznu, srpski privredni sud će verovatno poništiti tu specifičnu kaznenu odredbu kao ništavu.
Pravo na zateznu kamatu
Ono što zakon dozvoljava – i što svaki institucionalni ugovor o zakupu poslovnog prostora nalaže – jeste da zakupodavac naplati zateznu kamatu (Zatezna kamata) na zakasnelu uplatu.
Prema članu 277. Zakona o obligacionim odnosima, kada korporativni dužnik zakasni sa ispunjenjem novčane obaveze, on automatski duguje zateznu kamatu pored glavnog duga.
- Zakonska stopa: Obračun je regulisan Zakonom o zateznoj kamati (Zakon o zateznoj kamati). Za dinarske (RSD) obaveze, stopa je referentna kamatna stopa Narodne banke Srbije (NBS) plus 8 procentnih poena. Za evro (EUR) ili evro-indeksirane obaveze, koje su standardne u srpskim komercijalnim zakupima, stopa je glavna refinansirajuća stopa Evropske centralne banke (ECB) plus 8 procentnih poena.
- Komercijalni rokovi: Zakon o rokovima izmirenja novčanih obaveza u komercijalnim transakcijama ograničava rokove plaćanja između komercijalnih subjekata na maksimalno 60 dana, osim ako duži period nije posebno opravdan i pismeno dogovoren.
- Ugovorne stope: Iako Zakon o obligacionim odnosima dozvoljava ugovornu kamatu, komercijalne strane često preciziraju tačan način obračuna kamate (često se pozivajući na stopu NBS ili ECB + određena marža).
- Ova stopa se primenjuje automatski od prvog dana kašnjenja korporativnog zakupca, na ukupan iznos neizmirene fakture (koji uključuje PDV).
Praktično sprovođenje u B2B zakupu
Pošto obračun zakonske zatezne kamate na neznatno zakasnelu uplatu zakupnine od 10.000 € daje iznos koji možda neće odvratiti hronične neplatiše, kako zakupodavci poslovnog prostora u Srbiji osiguravaju blagovremena plaćanja?
- Pretnja aktivacijom menice (Menica): Većina ugovora o zakupu izričito navodi da ako zakupnina kasni određeni broj dana (npr. 10 ili 15 dana), zakupodavac ima ugovorno pravo da popuni i aktivira menicu korporativnog zakupca direktno u banci. Aktivacija instant blokira korporativne poslovne račune zakupca, onemogućavajući njihovo svakodnevno poslovanje dok se dug ne izmiri. Ovo je najjače sredstvo pritiska u srpskom B2B poslovanju.
- Pravo na raskid: Prema članu 583. Zakona o obligacionim odnosima, zakupodavac može raskinuti zakup zbog neplaćanja samo ako zakupac ne plati zakupninu u roku od 15 dana nakon što je zakupodavac izdao formalni zahtev za plaćanje, osim ako ugovor izričito ne predviđa drugačiju pravno valjanu proceduru. Dobro sastavljen ugovor o zakupu će definisati ova „bitna kršenja“ kako bi se omogućio raskid nakon ovog zakonskog ili ugovornog otkaznog roka.
- Obustava dodatnih usluga: U kancelarijskim zgradama klase A, zakupodavci upravljaju centralizovanim komunalnim uslugama i IT infrastrukturom. Složeni ugovori pokušavaju da povežu hronično neplaćanje zakupnine sa pravom zakupodavca da obustavi ne-kritične prateće usluge (iako ovo mora biti sročeno veoma pažljivo kako se ne bi narušio "posed").
Automatizacija komercijalnog fakturisanja uz Landager
Na korporativnom tržištu zakupa, praćenje tačnih datuma plaćanja, pravovremeno izdavanje faktura usklađenih sa PDV propisima i ručni obračun zakonske zatezne kamate na zakasnele korporativne račune je iscrpljujuće. Landager pruža objedinjeno, automatizovano komercijalno računovodstvo. Naš sistem prati dospeće korporativne zakupnine, automatski obaveštava vaš finansijski tim pre isteka rokova i pruža jasne evidencije koje pokazuju tačan broj dana kašnjenja, tako da znate tačno kada treba da povučete bankarsku garanciju ili aktivirate menicu.
Izvori i zvanične reference
Često postavljana pitanja
▶Koji su ključni zakoni o odnosima između zakupodavaca i zakupaca u Srbiji?
Tržište stambenog zakupa u Srbiji karakteriše visoka ugovorna sloboda. Iako Zakon o obligacionim odnosima pruža osnovni okvir, pisani ugovor o zakupu služi kao merodavni „zakon“ između zakupodavca i zakupca. Ovaj vodič obuhvata osnovne zahteve usklađenosti za vlasnike nepokretnosti i zakupodavce.
Pročitajte kompletan vodič
▶Kakav je zakonski postupak iseljenja za zakupodavce u Srbiji?
Postupak iseljenja u Srbiji zahteva od zakupodavaca da poštuju formalne pravne procedure. Valjani razlozi obično uključuju neplaćanje zakupnine, kršenje odredbi ugovora o zakupu ili potrebu zakupodavca da koristi nepokretnost za lične potrebe. Zakupodavci moraju dostaviti uredno pismeno obaveštenje, ostaviti zakonom predviđene rokove za ispunjenje obaveza i, po potrebi, pribaviti sudsku odluku. Samovlasno iseljenje je generalno zabranjeno.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su ograničenja i gornje granice za povećanje zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila koja uređuju kada i kako zakupodavci mogu povećati zakupninu. Ova pravila mogu uključivati ograničenja procenta povećanja, minimalne otkazne rokove i ograničenja učestalosti povećanja. Zakupodavci moraju postupati u skladu sa svim važećim propisima prilikom povećanja zakupnine za postojeće ugovore o zakupu.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o depozitu i rokovima za njegov povraćaj u Srbiji?
Srbija ima pravila koja uređuju visinu iznosa koji zakupodavci mogu tražiti kao depozit, način na koji se depoziti moraju čuvati ili zaštititi, kao i rokove za povraćaj depozita nakon prestanka zakupa. Zakupodavci moraju dostaviti specifikaciju svih odbitaka i poštovati sve zakonske rokove kako bi izbegli sankcije.
Pročitajte kompletan vodič▶Koji su obavezni elementi ugovora o zakupu u Srbiji?
Ugovori o zakupu u Srbiji moraju biti u skladu sa važećim nacionalnim i lokalnim zakonima. Obavezni elementi obično uključuju podatke o ugovornim stranama, opis nepokretnosti, iznos zakupnine i uslove plaćanja, detalje o depozitu, trajanje zakupa i raspodelu odgovornosti za održavanje. Pisana forma ugovora može biti obavezna za određene vrste ili trajanja zakupa.
Pročitajte kompletan vodič▶Koje su obaveze zakupodavca u pogledu održavanja i popravki u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su generalno dužni da održavaju nepokretnost u stanju podobnom za stanovanje, obezbeđujući da konstrukcija, vodovodne i električne instalacije, kao i osnovne komunalne usluge budu u ispravnom stanju. Specifična raspodela odgovornosti za održavanje između zakupodavca i zakupca treba da bude jasno definisana u ugovoru o zakupu.
Pročitajte kompletan vodič▶Koja su pravila o zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine u Srbiji?
Srbija ima posebna pravila u vezi sa zateznim kamatama i kaznama za kašnjenje u plaćanju zakupnine. Ona mogu uključivati obavezne grejs periode, ograničenja visine zateznih kamata i ograničenja u pogledu obračuna kamata. Odredbe o zateznim kamatama treba da budu jasno navedene u ugovoru o zakupu i moraju biti u skladu sa lokalnim propisima da bi bile pravno primenljive.
Pročitajte kompletan vodič▶Koje informacije o nepokretnosti su zakupodavci dužni da obelodane u Srbiji?
Zakupodavci u Srbiji su dužni da potencijalnim zakupcima pre potpisivanja ugovora obelodane relevantne informacije o nepokretnosti. Obavezna obelodanjivanja obično uključuju poznate materijalne nedostatke, ekološke rizike, istoriju prethodnih oštećenja i sve okolnosti koje bi mogle uticati na korišćenje i uživanje nepokretnosti od strane zakupca.
Pročitajte kompletan vodič📬 Dobijajte obaveštenja o izmenama ovih zakona
Poslaćemo vam email kada se zakoni o zakupu promene u Bez spama — samo izmene zakona.
