Povećanje zakupnine i indeksacija komercijalnog prostora u Srbiji

Srpsko tržište komercijalnih nekretnina prvenstveno je regulisano Zakonom o obligacionim odnosima (Zakon o obligacionim odnosima, 1978) i Zakonom o zakupu poslovnih zgrada i prostorija (Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija), koji služi kao lex specialis. Iako strane uživaju značajnu ugovornu slobodu, ona je pravno ograničena zakonskim odredbama (član 7. Lex Specialis-a i član 133. Zakona o obligacionim odnosima) koje omogućavaju sudsko prilagođavanje zakupnine u slučajevima „promenjenih okolnosti“ (rebus sic stantibus). Ne postoje zakonske kontrole zakupnine koje nameću gornje granice onoga što zakupodavac može naplatiti korporativnom zakupcu.

Fiksne zakupnine naspram automatskog povećanja

Tokom zakupa na određeno vreme (npr. 3 ili 5 godina), zakupodavac ne može proizvoljno povećati zakupninu. Svako povećanje mora biti izričito pregovarano i usaglašeno unutar pisanog okvira samog ugovora o zakupu.

Da bi zaštitili svoj prinos tokom dugog perioda, zakupodavci komercijalnog prostora u Srbiji se oslanjaju na ugrađene, unapred dogovorene ugovorne mehanizme za prilagođavanje zakupnine. Međutim, član 7. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija i član 133. Zakona o obligacionim odnosima pružaju pravni osnov za stranku da zatraži prilagođavanje zakupnine ako su se okolnosti pod kojima je zakupnina prvobitno određena značajno promenile.

1. Indeksacija indeksom potrošačkih cena (CPI)

Najčešći metod za povećanje zakupnine komercijalnog prostora u Srbiji je automatska godišnja klauzula o indeksaciji (Klauzula o indeksaciji).

• Mehanizam: Ugovor predviđa da će se osnovna zakupnina automatski prilagođavati svake godine (obično 1. januara ili na godišnjicu potpisivanja ugovora) u skladu sa objavljenim podacima o inflaciji.
• Referentni indeks: Pošto su zakupnine komercijalnog prostora u Srbiji skoro univerzalno izražene u evrima (€) putem valutne klauzule, indeksacija je istorijski vezana za Evropski harmonizovani indeks potrošačkih cena (HICP) koji objavljuje Eurostat, a ne za domaće srpske podatke o inflaciji.
• "Samo naviše" odredbe: Složeni ugovori zakupodavaca izričito navode da je indeksacija moguća "samo naviše." Ako je evropska inflacija negativna (deflacija), zakupnina ostaje na nivou iz prethodne godine; nikada se ne smanjuje.

2. Gradualno povećanje zakupnine (Stepped Rent)

Mnogi zakupi maloprodajnih objekata ili ugovori sa novoosnovanim startapovima koriste gradualno povećanje. Tačno nominalno povećanje je unapred upisano u ugovor kako bi se zakupcu olakšao tok gotovine u ranim fazama.

• Primer: 1. godina: 2.000 € mesečno. 2. godina: 2.200 € mesečno. 3. godina: 2.500 € mesečno.

3. Zakupnina na bazi prometa (Maloprodajni sektor)

Za komercijalne maloprodajne prostore, posebno u velikim tržnim centrima u Beogradu ili na prestižnim lokacijama (high-street), zakupnina na bazi prometa (Zakupnina na bazi prometa) je veoma zastupljena.

• Korporativni zakupac plaća garantovanu minimalnu osnovnu zakupninu.
• Pored toga, zakupac pristaje da plaća određeni procenat (npr. 5-8%) svog bruto mesečnog ili godišnjeg prometa od prodaje ako on premaši određeni prag.
• Ugovor o zakupu uključuje stroge odredbe o finansijskoj reviziji, zahtevajući da računovodstveni softver zakupca pruža transparentne podatke o prodaji direktno zakupodavcu.

Valutna klauzula u evrima (Devizna klauzula)

Da bi se ublažio rizik od devalvacije lokalne valute, praktično 100% institucionalnih komercijalnih zakupa u Srbiji sadrži valutnu klauzulu.

• Pravni osnov: Prema članu 34, stav 3. Zakona o deviznom poslovanju (Zakon o deviznom poslovanju), ugovaranje u stranoj valuti je slobodno, ali sva plaćanja između rezidenata moraju biti izvršena u srpskim dinarima (RSD).
• Kurs: Korporativni zakupac dobija mesečnu fakturu u dinarima koja odgovara navedenom iznosu u evrima. Ako ugovor ćuti o kursu, član 395. Zakona o obligacionim odnosima nalaže primenu kursa važećeg u trenutku ispunjenja (plaćanja).

Oporezivanje i Porez na dodatu vrednost (PDV)

Usklađivanje zakupnine komercijalnog prostora podleže specifičnim propisima o PDV-u prema Zakonu o porezu na dodatu vrednost (Zakon o porezu na dodatu vrednost).

• Podrazumevano izuzeće: Prema članu 25, stav 2, tačka 3. Zakona o PDV-u, zakup poslovnog prostora je oslobođen PDV-a.
• Opcija oporezivanja: Prema članu 25, stav 3, zakupodavac može izabrati da naplati standardni PDV od 20% (PDV) samo ako je zakupac takođe obveznik PDV-a sa pravom na pun odbitak prethodnog poreza.
• Ako se zakupodavac opredelio za oporezivanje, svako ugovorno propisano povećanje zakupnine (poput godišnje CPI indeksacije) automatski povećava konačni bruto iznos koji zakupac mora da plati, jer se PDV od 20% primenjuje na novo korigovanu, višu osnovnu zakupninu.