Sigurnosni depoziti i garancije u poslovnom sektoru Srbije

Na srpskom tržištu komercijalnih nekretnina, obezbeđivanje zakupa ide daleko izvan običnog gotovinskog depozita. Pošto korporativna izloženost podrazumeva milione dinara potencijalno neplaćene zakupnine ili oštećenog luksuznog opremanja, iskusni zakupodavci se oslanjaju na višeslojni sistem finansijskog obezbeđenja.

1. Gotovinski sigurnosni depozit (Novčani depozit)

Standardni gotovinski depozit ostaje osnovni instrument za manje poslovne prostore ili maloprodajne jedinice, ali se njegova upotreba donekle razlikuje od stambenog sektora.

• Ograničenja iznosa: Zakon o obligacionim odnosima ne reguliše sigurnosne depozite. Ne postoji zakonski maksimalni limit.
• Tržišni standard: Za standardni ugovor o zakupu poslovnog prostora, zakupodavci obično traže između 1 i 3 bruto mesečne zakupnine (često uključujući procenjeni PDV i troškove održavanja) kao gotovinski depozit.
• Držanje sredstava: Zakupodavci nisu po zakonu dužni da korporativni depozit drže na posebnom (escrow) računu niti da na njega plaćaju kamatu. On se jednostavno prenosi putem korporativnog bankovnog transfera na glavni poslovni račun zakupodavca.
• Odbici: Sam ugovor o zakupu mora izričito navesti za šta se depozit može koristiti – obično za neplaćenu zakupninu, neispunjene obaveze za komunalije, oštećenja imovine koja prevazilaze "uobičajeno habanje" i troškove vraćanja prilagođenog prostora u prvobitno stanje (shell and core) ako zakupac napusti nepokretnost.

2. Sopstvene menice (Sopstvena menica)

U srpskoj poslovnoj praksi, menica (Menica) je verovatno najčešći i najmoćniji alat koji se koristi za obezbeđivanje komercijalnih obaveza. Ona u suštini funkcioniše kao pravno obavezujući, blanko ček koji izdaje korporativni zakupac.

• Kako funkcioniše: Korporativni zakupac kupuje zvanične menične formulare u svojoj banci, potpisuje ih, overava pečatom kompanije i fizički ih predaje zakupodavcu prilikom potpisivanja ugovora o zakupu.

• "Blanko" menica: To su obično "blanko" sopstvene menice. Uz fizičke menice, zakupac potpisuje "ovlašćenje za popunjavanje menice" (Ovlašćenje za popunjavanje menice), u kojem se navodi da je zakupodavac ovlašćen da upiše tačan iznos duga ako zakupac prekrši ugovor.
• Moć izvršenja: Ako zakupac ne plati zakupninu, zakupodavac popunjava menicu tačnim iznosom duga i nosi je direktno u banku ili kod javnog izvršitelja. Fizička menica pravno deluje kao apsolutni nalog za plaćanje, i banka će odmah blokirati račune korporativnog zakupca i prebaciti sredstva zakupodavcu.

3. Bankarske garancije (Bankarska garancija)

Za kancelarijske zgrade klase A, velike logističke centre ili multinacionalne korporativne zakupce, običan gotovinski depozit ili menica su često nedovoljni. Zlatni standard je bankarska garancija.

• Izvršenje na prvi poziv: Ugovor će obavezati zakupca da pribavi "bezuslovnu, neopozivu bankarsku garanciju na prvi poziv" (Neopoziva bankarska garancija na prvi poziv, bez prigovora).
• Mehanizam: Banka zakupca izdaje garanciju kojom obećava da će zakupodavcu isplatiti specifičnu, značajnu sumu (često ekvivalentnu 6 ili 12 mesečnih zakupnina) ako zakupodavac jednostavno ušeta u banku i podnese potpisanu pisanu izjavu u kojoj se navodi da je zakupac prekršio ugovor. Banka ne ispituje spor; ona jednostavno isplaćuje novac.
• Praćenje isteka: Ovo je kritična tačka za zakupodavce u Srbiji. Bankarska garancija ima fiksni datum isteka. Ugovori o zakupu poslovnog prostora moraju sadržati odredbu koja nalaže da zakupac mora obezbediti produženu garanciju najmanje 30 dana pre isteka trenutne. Ako to ne učini, zakupodavac ima pravo da odmah "povuče" (naplati) postojeću garanciju u gotovini.

Korporativni rizik i garancije matične kompanije

Ako novoosnovani srpski DOO potpisuje ugovor, on možda nema nikakvu imovinu i nije u mogućnosti da dobije bankarsku garanciju. U takvim slučajevima, zakupodavac će obično zahtevati garanciju matične kompanije, kojom se bogata međunarodna matična kompanija formalno obavezuje kao sudužnik za obaveze iz zakupa.