Srpski komercijalni sigurnosni depoziti i garancije

Prvenstveno regulisano Zakonom o obligacionim odnosima (na snazi od 1. oktobra 1978. godine), obezbeđivanje zakupa na srpskom tržištu komercijalnih nekretnina daleko prevazilazi jednostavan gotovinski depozit. Budući da korporativna izloženost podrazumeva milione dinara potencijalno neplaćene zakupnine ili oštećenog luksuznog opremanja, iskusni zakupodavci se oslanjaju na višeslojni sistem finansijskog obezbeđenja zasnovan na principu slobode ugovaranja (član 10. Zakona o obligacionim odnosima).

1. Gotovinski sigurnosni depozit (Novčani depozit)

Standardni gotovinski depozit ostaje osnovni instrument za manje poslovne prostore ili maloprodajne jedinice, ali se njegova upotreba donekle razlikuje od stambenog sektora.

• Ograničenja iznosa: Zakon o obligacionim odnosima ne reguliše sigurnosne depozite. Ne postoji zakonski limit za sigurnosne depozite ni za komercijalne ni za stambene zakupe u Srbiji.
• Tržišni standard: Za standardni ugovor o zakupu poslovnog prostora, zakupodavci obično traže između 1 i 3 bruto mesečne zakupnine (često uključujući procenjeni PDV i troškove održavanja) kao gotovinski depozit.
• Držanje sredstava: Zakupodavci nisu po zakonu dužni da korporativni depozit drže na posebnom (escrow) računu niti da na njega plaćaju kamatu. On se jednostavno prenosi putem korporativnog bankovnog transfera na glavni poslovni račun zakupodavca.
• Odbici: Sam ugovor o zakupu mora izričito navesti za šta se depozit može koristiti – obično za neplaćenu zakupninu, neplaćene komunalije, oštećenja imovine koja prevazilaze "uobičajeno habanje" i troškove vraćanja prilagođenog opremanja u "shell and core" stanje ako zakupac napusti nepokretnost.

2. Sopstvene menice (Sopstvena menica)

U srpskoj poslovnoj praksi, menica (Menica) je verovatno najčešći i najmoćniji alat koji se koristi za obezbeđivanje komercijalnih obaveza. Regulisan Zakonom o menici, on u suštini funkcioniše kao pravno obavezujući, blanko ček sa odloženim datumom izdavanja od strane korporativnog zakupca.

• Kako funkcioniše: Korporativni zakupac kupuje zvanične menične formulare u svojoj banci, potpisuje ih i fizički ih predaje zakupodavcu prilikom potpisivanja ugovora o zakupu.

• Pečat nije obavezan: Iako je istorijski bio uobičajen, član 25. Zakona o privrednim društvima i podzakonski akti Narodne banke Srbije ukinuli su obaveznu upotrebu pečata za privredne subjekte. Sam potpis je pravno dovoljan za menicu.
• "Blanko" menica: To su obično "blanko" sopstvene menice. Uz fizičke menice, zakupac potpisuje "ovlašćenje za popunjavanje menice" (Ovlašćenje za popunjavanje menice), u kojem se navodi da je zakupodavac ovlašćen da upiše tačan iznos duga ako zakupac prekrši ugovor.
• Moć izvršenja: Menice su klasifikovane kao "verodostojne isprave" (verodostojna isprava) prema članu 52. Zakona o izvršenju i obezbeđenju. Ako zakupac ne ispuni obaveze, zakupodavac popunjava menicu i nosi je direktno u banku ili kod javnog izvršitelja (Javni izvršitelji). Banka će odmah blokirati račune korporativnog zakupca i prebaciti sredstva.

3. Bankarske garancije (Bankarska garancija)

Za kancelarijske zgrade klase A, velike logističke centre ili multinacionalne korporativne zakupce, jednostavan gotovinski depozit ili menica su često nedovoljni. Zlatni standard je bankarska garancija, regulisana članovima 1083-1088 Zakona o obligacionim odnosima.

• Izvršenje na prvi poziv: Ugovor će obavezati zakupca da pribavi "bezuslovnu, neopozivu bankarsku garanciju na prvi poziv" (Neopoziva bankarska garancija na prvi poziv, bez prigovora).
• Mehanizam: Prema članu 1087. Zakona o obligacionim odnosima, ako garancija sadrži klauzule "bez prigovora" ili "na prvi poziv", banka ne može isticati prigovore koje bi glavni dužnik mogao istaći protiv korisnika. Banka jednostavno isplaćuje novac na osnovu potpisane pisane izjave o kršenju ugovora.
• Praćenje isteka: Ovo je kritična tačka za zakupodavce u Srbiji. Bankarska garancija ima fiksni datum isteka. Ugovori o zakupu poslovnog prostora moraju sadržati odredbu koja nalaže da zakupac mora obezbediti produženu garanciju najmanje 30 dana pre isteka trenutne. Ako to ne učini, zakupodavac ima pravo da odmah "povuče" (naplati) postojeću garanciju u gotovini.

Korporativni rizik i garancije matične kompanije

Ako novoosnovani srpski DOO potpisuje ugovor, on možda nema nikakvu imovinu i nije u mogućnosti da dobije bankarsku garanciju. U takvim slučajevima, zakupodavac će obično zahtevati garanciju matične kompanije, kojom se bogata međunarodna matična kompanija formalno obavezuje kao sudužnik za obaveze iz zakupa.