عملية الإخلاء التجاري في الإمارات: القانون وإجراءات مركز فض المنازعات

يعد إخلاء مستأجر تجاري - سواء كان محلاً صغيراً للتجزئة، أو مستودعاً صناعياً ضخماً، أو برجاً للمكاتب - إجراءً قانونياً جدياً في دولة الإمارات العربية المتحدة. تُحكم قوانين الإيجار في الإمارات على مستوى الإمارة بدلاً من المستوى الاتحادي. في دبي، يحكم القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008) هذه العملية، بينما تتبع أبوظبي القانون رقم 20 لسنة 2006 (بصيغته المعدلة). تفضل هذه القوانين بصرامة الإجراءات القانونية الواجبة على الإجراءات السريعة من جانب المالك.

الحظر التام للإخلاء الذاتي

بغض النظر عن حجم الإيجار المستحق على المستأجر التجاري، أو مدى وضوح خرقه للعقد، لا يمكن للملاك التجاريين في الإمارات حظر دخول المستأجر جسدياً. عمليات الإخلاء الذاتي غير قانونية في جميع الإمارات.

تشمل الإجراءات التي تعتبر إخلاءً ذاتياً غير قانوني ما يلي:

• تغيير أقفال أبواب المكاتب أو سواتر محلات التجزئة.
• الطلب من إدارة المبنى منع دخول موظفي المستأجر.
• قطع المياه أو الكهرباء (ديوا/شركة أبوظبي للتوزيع) أو أنظمة التبريد المركزية.

إذا حاول مالك القيام بإخلاء ذاتي (المحظور بموجب المادة 34 من قانون دبي)، فسيقوم المستأجر التجاري على الفور برفع قضية مستعجلة لـ "إعادة المرافق" أو "إعادة الدخول" لدى المحكمة الإيجارية المختصة أو الشرطة. وسيواجه المالك غرامات باهظة وسيُجبر على تعويض المستأجر مالياً عن خسائر الإيرادات التجارية.

الأسباب القانونية ومتطلبات الإخطار (دبي)

في دبي، بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008)، تعكس عملية الإخلاء للمساحات التجارية العملية السكنية ولكنها تحمل مسببات تجارية محددة. يجب إرسال جميع الإخطارات عبر الكاتب العدل أو البريد المسجل.

دبي: إخطار الـ 30 يوماً (الإخلاء بسبب خطأ المستأجر)

بموجب المادة 25(1)، يمكن للمالك التجاري توجيه إخطار عدلي لمدة 30 يوماً للإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار لأسباب تشمل:

1. الإيجار غير المدفوع: السبب الأكثر شيوعاً. إذا ارتد شيك الإيجار، يوجه المالك الإخطار. ويملك المستأجر 30 يوماً لتسوية المتأخرات.
2. التأجير من الباطن غير المصرح به: إذا قام المستأجر بتأجير المكتب أو المستودع من الباطن دون إذن خطي صريح.
3. الأنشطة غير القانونية: استخدام المساحة التجارية لأغراض غير مرخصة أو غير قانونية.

4. الهجر التجاري: بند محدد من قانون دبي رقم 33 لسنة 2008. إذا ظل محل تجزئة مغلقاً دون سبب وجيه لمدة 30 يوماً متتالية أو 90 يوماً غير متتالية خلال عام واحد، يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء.
5. ضرر جسيم: قيام المستأجر بإجراء تغييرات إنشائية دون إذن، مما يعرض سلامة المبنى للخطر.

دبي: إخطار الـ 12 شهراً (الإخلاء بدون خطأ المستأجر)

بموجب المادة 25(2)، إذا كان المستأجر التجاري يدفع الإيجار ويعمل بشكل قانوني، لا يمكن للمالك أن يطلب منه الإخلاء إلا عن طريق توجيه إخطار عدلي مدته 12 شهراً عند انتهاء عقد الإيجار. يُسمح بذلك في الحالات التالية:

1. تحديث شامل أو هدم: رغبة المالك في هدم المبنى أو إجراء تجديدات شاملة لا يمكن إكمالها أثناء وجود المستأجر (يتطلب تصاريح بلدية رسمية).
2. إشغال المالك: رغبة المالك في استعادة المساحة التجارية لاستخدام شركته الخاصة (أو أقاربه من الدرجة الأولى)، بشرط عدم امتلاك مساحة تجارية بديلة مناسبة.
3. بيع العقار: قيام المالك ببيع الوحدة التجارية.

أبوظبي: الأسباب القانونية ومتطلبات الإخطار

في أبوظبي، بموجب القانون رقم 20 لسنة 2006 (بصيغته المعدلة)، تختلف المتطلبات الخاصة بالعقارات التجارية:

1. إخطار عدم التجديد: بموجب المادة 20، إذا لم يرغب أحد الطرفين في تجديد عقد إيجار تجاري، يجب عليه إخطار الطرف الآخر كتابياً قبل 3 أشهر (90 يوماً) على الأقل من تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
2. الإخلاء لعدم الدفع: بموجب المادة 11، يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا لم يتم دفع الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ الاستحقاق للعقارات التجارية.
3. الجهة القضائية: تتولى لجنة فض المنازعات الإيجارية جميع عمليات الإخلاء المتنازع عليها.

عملية التنفيذ القضائي

إذا انتهت فترة الإخطار (سواء 30 يوماً أو 90 يوماً أو 12 شهراً) ورفض المستأجر التجاري إخلاء المبنى:

1. رفع القضية: يجب على المالك رفع قضية إخلاء رسمية لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (في دبي) أو لجنة فض المنازعات الإيجارية (في أبوظبي).
2. الجلسات: ستقوم المحكمة بمراجعة عقود إيجاري/توثيق، والشيكات المرتجعة، وإثبات تسليم الإخطار.
3. الحكم والتنفيذ: إذا حكم القاضي لصالح الإخلاء، تصدر المحكمة أمراً تنفيذياً. وتتولى المحكمة (والشرطة إذا لزم الأمر) إدارة الإخلاء الجسدي وتسليم الحيازة. حينها يملك المالك الحق القانوني في الحجز على الأصول المتبقية داخل الوحدة لتغطية ديون الإيجار عبر مزاد علني للأصول يأمر به القاضي في قضية منفصلة.

أدر محفظة عقاراتك التجارية بكفاءة مع لاندجر (Landager)، لضمان تتبع جميع خطابات الإنذار الموثقة وإخطارات الإخلاء لمدة 12 شهراً بدقة تامة للامتثال للمواعيد الزمنية في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في الإماراتالمعاينة غير متاحة.