لوائح زيادة الإيجار التجاري في الإمارات: مؤشر ريرا وسقوف أبوظبي

على عكس العديد من الأسواق التجارية الغربية حيث يتم تحديد الإيجار فقط بما ترغب الشركات في دفعه (تفاوض السوق الحر)، تفرض دولة الإمارات العربية المتحدة أطر عمل قوية للتحكم في الإيجارات على عقود الإيجار التجارية أيضاً.

دبي: التحكم في الإيجارات التجارية (مؤشر ريرا)

في دبي، تخضع زيادات الإيجار التجاري (للمكاتب، والمحلات، والمستودعات) لنفس قوانين مؤشر ريرا الإيجاري (المرسوم رقم 43 لسنة 2013) التي تحكم العقارات السكنية.

لا يمكن للمالك التجاري المطالبة تعسفياً بزيادة 30% عند تجديد العقد لمجرد نجاح عمل المستأجر أو لأن السوق يبدو "منتعشاً". يتم تحديد الزيادة المسموح بها رياضياً من خلال مقارنة الإيجار الحالي للمستأجر بمتوسط إيجار السوق لعقار تجاري مماثل في تلك المنطقة المحددة.

شرائح حسابات "ريرا"

عند حساب زيادة الإيجار لشركة مستأجرة وقت تجديد العقد:

1. زيادة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تصل إلى 10%.
2. زيادة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 11% و 20%.
3. زيادة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 21% و 30%.
4. زيادة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 31% و 40%.
5. سقف أقصى 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تزيد عن 40%، فإن الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 20%.

قاعدة الإخطار الصارمة (90 يوماً)

حتى لو سمح مؤشر ريرا للمالك التجاري بزيادة الإيجار بنسبة 15%، يجب عليه تقديم إخطار خطي بالزيادة قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد إيجاري الحالي.

• إذا فوت المالك هذه المهلة، أو أرسل الإخطار في اليوم الـ 85، فلا يسمح بأي زيادة في الإيجار لتلك الدورة الإيجارية. ويحق للشركة المستأجرة قانوناً تجديد العقد لسنة أخرى بنفس القيمة السابقة تماماً.

عقود المناطق الحرة و "ريرا"

يجب الانتباه بدقة للموقع المادي والقانوني للعقار التجاري داخل دبي.

• العقارات المؤجرة داخل "مناطق حرة" محددة (مثل مركز دبي المالي العالمي DIFC، أو جبل علي JAFZA، أو سلطة دبي للتطوير DDA) غالباً ما تعمل تحت أطر تنظيمية منفصلة تماماً وسلطات عقارية مستقلة، خارج الاختصاص القضائي المعتاد لـ "ريرا" ونظام إيجاري في "البر الرئيسي" (Mainland).
• على سبيل المثال، تخضع العقود داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) لقوانين العقارات الخاصة بالمركز، والتي توفر شروطاً تجارية أكثر حرية ولجان فض منازعات متميزة.

أبوظبي: سقف الـ 5% التجاري

تحافظ أبوظبي على سياسة صارمة لسقف الإيجار لتعزيز بيئة تجارية مستقرة.

• على غرار قوانينها السكنية، تقتصر زيادات الإيجار السنوية للعقارات التجارية في أبوظبي عادةً على سقف صارم وقدره 5% عند تجديد العقد.
• يجب على الملاك التجاريين تزويد الشركات المستأجرة بـ إخطار خطي قبل شهرين (60 يوماً) على الأقل من تاريخ تجديد عقد "توثيق" لتطبيق الزيادة.

إن محاولة فرض زيادة تتجاوز سقف الـ 5% دون اتفاق منفصل وموقع من الطرفين (مثل توسيع المساحة المؤجرة بشكل كبير) تسمح للشركة المستأجرة بتصعيد النزاع إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي، والتي عادة ما تحكم لصالح حق المستأجر في التجديد بالسعر المحدد بالسقف.

احسب نسب زيادة الإيجار بدقة وفق نظام ريرا وأتمت إرسال إخطاراتك التجارية في موعدها تماماً باستخدام أدوات إدارة تصعيد الإيجارات من لاندجر (Landager) لملاك العقارات في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في الإماراتالمعاينة غير متاحة.