لوائح زيادة الإيجار التجاري في الإمارات: مؤشر ريرا دبي وسقوف أبوظبي

على عكس العديد من الأسواق التجارية الغربية حيث يتم تحديد الإيجار بالكامل عن طريق التفاوض، تطبق دولة الإمارات العربية المتحدة أطر عمل قوية للتحكم في الإيجارات التجارية. تستند هذه اللوائح بشكل أساسي إلى القانون رقم 26 لسنة 2007 في دبي (بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008) والقانون رقم 20 لسنة 2006 في أبوظبي، وقد تم تعديل كلاهما بشكل كبير ليشمل سقوفاً محددة لزيادة الإيجار وضوابط قائمة على المؤشر.

دبي: مؤشر الإيجار الذكي وضوابط الإيجار التجاري

في دبي، تخضع زيادات الإيجار التجاري (للمكاتب والمحلات التجارية والمستودعات) لـ القانون رقم 26 لسنة 2007 (بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008) والمرسوم رقم 43 لسنة 2013.

الأهم من ذلك، إذا كان عقد الإيجار التجاري يتضمن بنداً محدداً لتصعيد الإيجار (مثل زيادة سنوية ثابتة النسبة المئوية)، فإن هذا البند يكون ملزماً قانوناً ويتجاوز مؤشر ريرا عند التجديد. في غياب بند تصعيد تعاقدي، يتم تحديد الزيادة المسموح بها بواسطة مؤشر الإيجار الذكي (الذي تم تحديثه في يناير 2025 لاستخدام بيانات في الوقت الفعلي للمؤشرات التجارية).

شرائح حسابات ريرا (المرسوم رقم 43 لسنة 2013)

عند حساب زيادة الإيجار لمستأجر تجاري عند التجديد في غياب بند تصعيد تعاقدي:

1. زيادة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تصل إلى 10%.
2. زيادة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 11% و 20%.
3. زيادة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 21% و 30%.
4. زيادة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بنسبة تتراوح بين 31% و 40%.
5. زيادة 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل من متوسط السوق بأكثر من 40%.

قاعدة الإخطار الصارمة لمدة 90 يوماً (دبي)

حتى لو سمح مؤشر الإيجار الذكي للمالك التجاري بزيادة الإيجار، يجب عليه تقديم إخطار خطي بالزيادة قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد إيجاري الحالي (القانون رقم 33 لسنة 2008، المادة 14).

• إذا فوت المالك هذه المهلة البالغة 90 يوماً، فلا يُسمح بأي زيادة في الإيجار لتلك الدورة التجديدية. يحق للمستأجر التجاري قانوناً تجديد عقد الإيجار التجاري لسنة أخرى بنفس السعر السابق تماماً.

عقود المناطق الحرة وريرا

يجب الانتباه بدقة للموقع المادي والقانوني للعقار التجاري داخل دبي.

• العقارات المؤجرة داخل "مناطق حرة" محددة (مثل مركز دبي المالي العالمي DIFC، أو جبل علي JAFZA، أو سلطة دبي للتطوير DDA) غالباً ما تعمل تحت أطر تنظيمية منفصلة تماماً وسلطات عقارية مستقلة، خارج الاختصاص القضائي المعتاد لـ "ريرا" ونظام إيجاري في "البر الرئيسي" (Mainland).
• على سبيل المثال، تخضع العقود داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC) لقوانين العقارات الخاصة بالمركز، والتي توفر شروطاً تجارية أكثر حرية ولجان فض منازعات متميزة.

أبوظبي: سقف الـ 5% التجاري

تحافظ أبوظبي على سياسة صارمة لسقف الإيجار لتعزيز بيئة تجارية مستقرة، وتحكمها القانون رقم 20 لسنة 2006 وقرار المجلس التنفيذي رقم 14 لسنة 2016.

• تُحدد الزيادات السنوية للإيجار للعقارات التجارية في أبوظبي بحد أقصى 5% من الإيجار الحالي عند تجديد العقد، كما أعاد تأكيد ذلك قرار المجلس التنفيذي رقم 14 لسنة 2016 (المعدل للمادة 16 من القانون رقم 20 لسنة 2006).
• بالنسبة للعقارات التجارية أو الصناعية أو المهنية، يجب على المالك تزويد المستأجرين التجاريين بإخطار خطي قبل ثلاثة أشهر على الأقل من تاريخ تجديد عقد توثيق لفرض الزيادة (القانون رقم 20 لسنة 2006، المادة 20).

إن محاولة فرض زيادة تتجاوز سقف الـ 5% دون تفاهم منفصل وموقع من الطرفين يسمح للمستأجر التجاري بتصعيد النزاع إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي، والتي عادة ما تحكم لصالح حق المستأجر في التجديد بالسعر المحدد بالسقف.

الامتثال الضريبي الوطني

بموجب المرسوم بقانون اتحادي رقم 8 لسنة 2017، تُطبق ضريبة قيمة مضافة (VAT) قياسية بنسبة 5% على جميع مدفوعات الإيجار التجاري. يجب على الملاك إصدار فاتورة ضريبية صالحة إذا استوفوا عتبة التسجيل الإلزامية (375,000 درهم إماراتي).

احسب نسب زيادة الإيجار الدقيقة وأتمتة تسليم إخطاراتك التجارية بشكل مثالي باستخدام أدوات Landager لإدارة تصعيد الإيجارات لملاك العقارات في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في الإماراتالمعاينة غير متاحة.