Такси за забава и неустойки при търговските наеми в България

В сектора на B2B търговските недвижими имоти в България, управляван предимно от Закона за задълженията и договорите (влиза в сила на 1 януари 1951 г.) и Търговския закон (влиза в сила на 1 юли 1991 г.), финансовата дисциплина е от първостепенно значение. Тъй като корпоративните наематели (ООД/ЕООД) могат да обработват плащанията стратегически или да се изправят пред внезапна несъстоятелност, наемодателите използват строги механизми, за да гарантират, че фактурите за наем се считат за приоритетни пред всички останали фирмени дългове.

Тъй като българският Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) и Търговският закон приемат, че и двете страни са опитни търговски субекти, съществуват значително по-малко защити, предпазващи бизнеса от финансови санкции в сравнение с потребителите, при условие че тези санкции са били договорени в подписания договор.

Клопката: Разчитане на законната лихва

Ако наемодателят състави слаб търговски договор за наем, в който не е посочен механизъм за такси за забава, и корпоративният наемател плати своята фактура за наем от €10,000 с 15 дни закъснение, какво може да начисли наемодателят?

Ако договорът не казва нищо по въпроса, наемодателят е законово ограничен да начисли само Законната лихва за забавени плащания.

• За транзакции между предприятия (B2B), законната лихва в България е основният лихвен процент на Българската народна банка (БНБ) за съответното полугодие плюс 10 процентни пункта годишно.
• Този процент се определя от Министерския съвет съгласно чл. 86, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) и е в съответствие с Директива 2011/7/ЕС.
• Изчислението: Дневният размер на законната лихва се изчислява като 1/360 от годишния процент. За затруднен търговски наемател тази цена често е значително по-евтина от банков заем, което може да насърчи използването на наемодателя като евтина кредитна линия.

Решението: Клаузата за дневна неустойка (Неустойка)

За да предотвратят отношението на наемателите към плащанията за наем като към незадължителни, професионално съставените търговски договори за наем в България включват договорна Клауза за неустойка (Неустойка), регламентирана от чл. 92 от ЗЗД.

Клаузата за неустойка обезпечава изпълнението на едно задължение и служи като обезщетение за вреди, причинени от неизпълнение. Важно е, че корпоративният наемодател не трябва да доказва „действителни вреди“, за да претендира за неустойката; самият факт на забавянето е достатъчен, за да задейства таксата.

Стандартни неустойки на търговския пазар

Търговските договори за наем обикновено предвиждат наказателни проценти, предназначени да защитават паричния поток на наемодателя.

• Типичен процент: Дневна неустойка от 0,1% до 0,5% от дължимата сума за наем за всеки един ден забава.
• Пример: При месечен наем от €10,000 с 0,5% дневна неустойка, наемателят се таксува с €50 под формата на неустойка за всеки ден забава. 10-дневно закъснение струва допълнителни €500 само за неустойки.

Прагове на неустойките и законови граници

Търговският закон стриктно прилага B2B договорите. Съгласно чл. 309 от Търговския закон, съдилищата нямат право да намаляват договорни неустойки на основание прекомерност при сделки между търговци.

Въпреки това, съществуват граници на това прилагане:

• Добри нрави: Клауза за неустойка може да бъде обявена за нищожна, ако противоречи на „добрите нрави“, както е установено с Тълкувателно решение № 1/2009 г. на Върховния касационен съд. Това се случва, ако неустойката надхвърля присъщите си обезпечителни, обезщетителни и санкционни функции (напр. абсурдно висок процент като 10% на ден).
• По-големи вреди: Наемодателят може да претендира за обезщетение за по-големи действително претърпени вреди над размера на неустойката, при условие че тези вреди могат да бъдат доказани.

Клаузи за кръстосано неизпълнение

В сложни търговски среди (търговски центрове, офиси клас А), където наемателят дължи няколко вида плащания, пропускането на едно плащане представлява нарушение на цялото споразумение. Един професионален търговски договор за наем ще прилага дневната неустойка върху всичко, а не само върху основния наем.

• Закъснял основен наем
• Закъснели такси за обслужване / CAM такси
• Закъснели възстановявания на разходи за комунални услуги
• Закъснели вноски за маркетингов фонд (често срещани в търговските центрове).

Активиране на неустойката и извеждане

Търговските наемодатели рядко се отказват от таксите за забава. Ако плащане пристигне със закъснение:

1. Фактура за неустойка: Счетоводният отдел на наемодателя издава отделна фактура за „Договорна неустойка“ (Договорна неустойка).
2. Ескалация към извеждане: Строг търговски договор за наем ще предвижда, че забавяне над определен праг (обикновено от 10 до 15 дни) представлява „Съществено нарушение“. Страните са свободни да определят срока на предизвестието за прекратяване съгласно принципа на свобода на договарянето.
3. Бързо изпълнение: Ако договорът за наем е нотариално заверен и посочва условия за незабавно изпълнение, наемодателят може да използва ускорени процедури за изпълнение съгласно чл. 417 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) за възстановяване на владението или за изпълнение на парични задължения, при условие че са изпълнени специфичните законови условия за такъв изпълнителен акт.

Обратно към Търговски преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.