Увеличаване на търговските наеми в България: B2B индексация

Българският пазар на търговски недвижими имоти е безкомпромисно капиталистически. В България няма никакъв законов контрол върху наемите, тавани или ограничения, регулиращи B2B търговските наеми. Наемодателят има законовото право да увеличи наема на търговски обект, логистичен център или офис клас А с 5%, 50% или 200% при изтичане на договора.

Тъй като търговските наеми се уреждат от общите принципи на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), комбинирани с Търговския закон, всеки механизъм за корекция на наема разчита на 100% на силата на изготвения договор.

Фиксираните срокове означават фиксирани цени

Най-фундаменталното правило на българското договорно право се прилага безмилостно при търговските имоти: Договореният срок е договорена цена.

Ако търговски наемодател подпише стандартен 3-годишен или 5-годишен договор за офис площи при €2,000 на месец, той няма никакво законово право едностранно да увеличи този наем просто защото „пазарът е станал по-активен“ или „инфлацията е скочила през втората година“.

Не можете да изисквате повече пари по средата на договора, освен ако в него не е заложен специфичен математически механизъм за това, който е бил договорен и разписан още в първия ден.

Стълбът на дългосрочните наеми: Индексация

Тъй като търговските наеми в България (ключови търговски обекти, логистика, корпоративни централи) често продължават 5 до 10 години, подписването на договор с фиксирана цена е финансово самоубийство поради инфлацията. За да противодействат на това, 100% от професионално управляваните търговски наеми в България включват задължителна Клауза за индексация (Индексация).

Клаузата за индексация е предварително съгласувана математическа формула, която позволява наема автоматично да се мащабира нагоре на всяка годишнина от договора, без да е необходимо предоговаряне или подписване на ново допълнително споразумение.

1. Избор на индекс

Всеки B2B договор трябва ясно да посочва точно кой икономически индекс диктува увеличението на наема. В България се използват предимно два индекса:

• НСИ (Национален статистически институт): Официалният темп на инфлация, публикуван от българското правителство. Често се използва за местни B2B договори и наеми, деноминирани в левове.
• ХИПЦ (Хармонизиран индекс на потребителските цени): Индексът на инфлацията в Еврозоната, публикуван от Евростат. Това е „златният стандарт“ за висококачествени търговски имоти в София (офиси клас А, търговски центрове) и наеми, деноминирани в евро.

2. Изискването за клауза „само нагоре“ (Ratchet Clause)

Една лошо съставена клауза за индексация просто казва: „Наемът ще се коригира според инфлацията“. Това е опасно. Ако има година на дефлация (отрицателна инфлация), търговският наемател ще има законовото право да изисква намаление на наема. За да предотвратят това, търговските наемодатели трябва да използват Клауза „само нагоре“ (Ratchet). Договорът трябва изрично да гласи: „В случай на отрицателен индекс, наемът остава същият като предходната година. Наемът може само да се увеличава, но никога да не намалява.“

3. Стъпаловидно нарастващи наеми (Graduated Leases)

Някои търговски обекти и ресторанти използват предварително определени „стъпаловидни“ наеми вместо или в допълнение към индексацията.

• Пример: Година 1 = €15/кв.м, Година 2 = €17/кв.м, Година 3 = €20/кв.м. Това обикновено се използва за нови бизнеси, като им се позволява по-нисък наем по време на тяхната „стартова“ фаза, с гарантирани по-високи приходи за наемодателя по-късно в договора.

Валутна защита: Валутният борд

Официалната валута на България е българският лев (BGN). Въпреки това, огромното мнозинство от първокласните търговски договори са изрично деноминирани в евро (€).

• Договорът гласи: „Месечният базов наем е €5,000.“
• Плащането се извършва в левове, преизчислени по официалния курс на централната банка.

Защо? Левът е фиксиран към еврото чрез строг Валутен борд (1 EUR = 1.95583 BGN). Деноминирането на търговския договор в евро е предпазен механизъм. В случай на екстремен икономически шок, който би принудил България да се откаже от Валутния борд и да девалвира лева преди приемането на еврото, реалната доходност на търговския наемодател остава напълно защитена.

Изпълнение и предоговаряне

Индексацията се случва автоматично (механично) на датата на годишнината, ако е разписана правилно. Наемодателят просто изпраща фактура с новоизчисления индексиран размер, прилагайки официалната справка от НСИ или Евростат като доказателство.

Съществените увеличения обаче се случват при изтичане на фиксирания срок. Когато 5-годишният договор приключи, наемодателят се обръща към наемателя с предложение за нова пазарна цена. Ако търговският наемател откаже голямото увеличение, той трябва да напусне. Предупреждение за безсрочните договори: Ако 5-годишният наем изтече и корпоративният наемател остане и плаща стария наем, договорът легално се трансформира в „Безсрочен“ съгласно чл. 236 от ЗЗД. Наемодателят може да го прекрати със стандартно 1-месечно предизвестие (освен ако в договора не е посочено друго), налагайки суров ултиматум за предоговаряне.

Обратно към Търговски преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.