България: Оповестявания за търговски наеми, ДДС и данъци

За разлика от регулациите при жилищните имоти, които се фокусират върху защитата на потребителите и оповестяванията относно годността за обитаване, българската правна рамка за търговски имоти разглежда и наемодателя, и наемателя като професионални корпоративни субекти (ЕООД, ООД, АД).

Управлявани основно от Закона за задълженията и договорите (в сила от 1 януари 1951 г.) и Търговския закон (в сила от 1 юли 1991 г.), „оповестяванията“ в българския търговски договор за наем са почти изцяло финансови и фокусирани върху стриктното спазване на данъчното законодателство. Това конкретно се отнася до третирането на данъка върху добавената стойност (ДДС) съгласно Закона за данък върху добавената стойност (в сила от 1 януари 2007 г.) и подаването на корпоративни приходи към Националната агенция за приходите (НАП) съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане (в сила от 1 януари 2007 г.).

1. Оповестяване и прилагане на ДДС

Най-важното финансово оповестяване в българския търговски наем се отнася до Данъка върху добавената стойност (ДДС или ДДС - Данък добавена стойност).

Съгласно чл. 45, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), отдаването под наем или лизинг на земя или сграда (или част от нея) е законово определено като освободена доставка. Това се различава от жилищните наеми на физически лица, които са освободени съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС без опция за облагане. За търговски имоти или жилищни имоти, отдавани под наем на юридически лица, данъчното третиране зависи от избора на наемодателя.

Опция за облагане (20% ДДС)

Въпреки че доставката по подразбиране е освободена, наемодателят (доставчикът) може да упражни „право на избор“ съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, за да направи доставката облагаема.

• Ако наемодателят избере да обложи доставката, се прилага стандартната ставка на ДДС от 20% (чл. 66, ал. 1 от ЗДДС).
• Клаузата в договора за наем: Правно издържаният търговски договор за наем трябва изрично да посочва дали наемодателят е упражнил тази опция и дали договореният базов наем е без ДДС или с включен ДДС.
• Пазарният стандарт е наемите да се обявяват без ДДС (bez DDS / без ДДС). Следователно, ако опцията за облагане е упражнена, наем от €5,000 изисква наемателят да плати общо €6,000 (€5,000 наем + €1,000 ДДС).

Статус на регистрация по ДДС на наемателя

За да се гарантира безпроблемното финансово опериране, наемодателят ще изиска от търговския наемател официално да оповести статуса си на регистрация по ДДС (обикновено представен с активен префикс „BG“ пред техния ЕИК номер) преди подписването. Ако наемодателят избере да обложи наема и наемателят е регистриран по ДДС, наемателят може да възстанови платените 20% ДДС върху наема като данъчен кредит. Ако обаче наемателят е нерегистриран субект, тези 20% ДДС се превръщат в твърд, невъзстановим разход.

2. Корпоративни данъчни оповестявания (НАП)

Търговският наем е източник на приходи за наемодателя и признат оперативен разход за наемателя. И двете страни имат стриктни задължения за оповестяване пред Националната агенция за приходите (NRA или НАП).

Задължения на наемодателя (ЗКПО)

Ако наемодателят е регистрирана фирма, доходът от наем попада под действието на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО).

• Наемодателят трябва да декларира общата сума на своите приходи от наеми заедно с останалите си търговски приходи.
• Корпоративният данък в България е плоска ставка от 10% върху нетната корпоративна печалба (чл. 9, ал. 1 от ЗКПО).
• Наемодателят е законово задължен да издаде валидна Данъчна фактура (Данъчна фактура) на търговския наемател не по-късно от 5 дни от датата на данъчното събитие или получаването на авансово плащане (чл. 113, ал. 4 от ЗДДС).

Данък при източника (Чуждестранни корпоративни наемодатели)

Критично изискване за оповестяване възниква, ако търговският имот е собственост на чуждестранно юридическо лице, което не е регистрирано за данъчни цели в България.

• Съгласно чл. 195, ал. 1 от ЗКПО, доходите на чуждестранни юридически лица от източник в България (включително наем) подлежат на данък при източника.
• Българският корпоративен наемател е законово задължен да удържи данък в размер на 10% (чл. 200, ал. 1 от ЗКПО), да го декларира и да го внесе директно в българската НАП, освен ако спогодба за избягване на двойното данъчно облагане не предвижда по-ниска ставка.

3. Търговска регистрация и Имотният регистър

За да се потвърди легитимността на договора, и двете страни трябва да оповестят своето корпоративно състояние.

Търговският регистър (Търговски регистър)

Преди подписване и двете страни ще извадят и приложат актуално Удостоверение за актуално състояние от българския Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ. Тези публично достъпни данни доказват, че:

1. Компанията съществува легално и в момента не е в производство по несъстоятелност.
2. Конкретното лице, подписващо договора за наем (управителят/директорът), действително притежава законовата представителна власт да обвърже компанията с многогодишен финансов ангажимент.

Вписване в Имотния регистър (Имотен регистър)

При дългосрочни търговски наеми, наемателят често настоява за правото да впише наема, за да защити своето владение.

• Вписани договори за наем: Съгласно чл. 237, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър, той остава валиден и обвързващ за всеки нов собственик (приобретател) на имота за целия срок на договора.
• Нотариално заверени, но невписани договори за наем: Съгласно чл. 237, ал. 2, договор за наем с „достоверна дата“ (нотариално заверен), който не е вписан в Имотния регистър, е обвързващ за нов собственик, но само за срока, предвиден в договора, и за не повече от една година от прехвърлянето на имота.

Обратно към Търговски преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.