България: Оповестявания за търговски наеми, ДДС и данъци
Разберете изискванията за оповестяване и регистрация при търговските (B2B) наеми в България. Открийте какво трябва да декларират наемодателите по отношение на ДДС...
Правен отказ от отговорност
Това съдържание е само за общи информационни и образователни цели. То не представлява правен съвет и не трябва да се разчита на него като такъв. Законите се променят често — винаги проверявайте актуалните разпоредби и се консултирайте с лицензиран адвокат във вашата юрисдикция за съвет, специфичен за вашата ситуация. Landager е платформа за управление на имоти, а не адвокатска кантора.Информацията е последно потвърдена на: May 2026.
За разлика от регулациите при жилищните имоти, които се фокусират върху защитата на потребителите и оповестяванията относно годността за обитаване, българската правна рамка за търговски имоти разглежда и наемодателя, и наемателя като професионални корпоративни субекти (ЕООД, ООД, АД).
Управлявани основно от Закона за задълженията и договорите (в сила от 1 януари 1951 г.) и Търговския закон (в сила от 1 юли 1991 г.), „оповестяванията“ в българския търговски договор за наем са почти изцяло финансови и фокусирани върху стриктното спазване на данъчното законодателство. Това конкретно се отнася до третирането на данъка върху добавената стойност (ДДС) съгласно Закона за данък върху добавената стойност (в сила от 1 януари 2007 г.) и подаването на корпоративни приходи към Националната агенция за приходите (НАП) съгласно Закона за корпоративното подоходно облагане (в сила от 1 януари 2007 г.).
1. Оповестяване и прилагане на ДДС
Най-важното финансово оповестяване в българския търговски наем се отнася до Данъка върху добавената стойност (ДДС или ДДС - Данък добавена стойност).
Съгласно чл. 45, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), отдаването под наем или лизинг на земя или сграда (или част от нея) е законово определено като освободена доставка. Това се различава от жилищните наеми на физически лица, които са освободени съгласно чл. 45, ал. 4 от ЗДДС без опция за облагане. За търговски имоти или жилищни имоти, отдавани под наем на юридически лица, данъчното третиране зависи от избора на наемодателя.
Опция за облагане (20% ДДС)
Въпреки че доставката по подразбиране е освободена, наемодателят (доставчикът) може да упражни „право на избор“ съгласно чл. 45, ал. 7 от ЗДДС, за да направи доставката облагаема.
- Ако наемодателят избере да обложи доставката, се прилага стандартната ставка на ДДС от 20% (чл. 66, ал. 1 от ЗДДС).
- Клаузата в договора за наем: Правно издържаният търговски договор за наем трябва изрично да посочва дали наемодателят е упражнил тази опция и дали договореният базов наем е без ДДС или с включен ДДС.
- Пазарният стандарт е наемите да се обявяват без ДДС (bez DDS / без ДДС). Следователно, ако опцията за облагане е упражнена, наем от €5,000 изисква наемателят да плати общо €6,000 (€5,000 наем + €1,000 ДДС).
Статус на регистрация по ДДС на наемателя
За да се гарантира безпроблемното финансово опериране, наемодателят ще изиска от търговския наемател официално да оповести статуса си на регистрация по ДДС (обикновено представен с активен префикс „BG“ пред техния ЕИК номер) преди подписването. Ако наемодателят избере да обложи наема и наемателят е регистриран по ДДС, наемателят може да възстанови платените 20% ДДС върху наема като данъчен кредит. Ако обаче наемателят е нерегистриран субект, тези 20% ДДС се превръщат в твърд, невъзстановим разход.
2. Корпоративни данъчни оповестявания (НАП)
Търговският наем е източник на приходи за наемодателя и признат оперативен разход за наемателя. И двете страни имат стриктни задължения за оповестяване пред Националната агенция за приходите (NRA или НАП).
Задължения на наемодателя (ЗКПО)
Ако наемодателят е регистрирана фирма, доходът от наем попада под действието на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО).
- Наемодателят трябва да декларира общата сума на своите приходи от наеми заедно с останалите си търговски приходи.
- Корпоративният данък в България е плоска ставка от 10% върху нетната корпоративна печалба (чл. 9, ал. 1 от ЗКПО).
- Наемодателят е законово задължен да издаде валидна Данъчна фактура (Данъчна фактура) на търговския наемател не по-късно от 5 дни от датата на данъчното събитие или получаването на авансово плащане (чл. 113, ал. 4 от ЗДДС).
Данък при източника (Чуждестранни корпоративни наемодатели)
Критично изискване за оповестяване възниква, ако търговският имот е собственост на чуждестранно юридическо лице, което не е регистрирано за данъчни цели в България.
- Съгласно чл. 195, ал. 1 от ЗКПО, доходите на чуждестранни юридически лица от източник в България (включително наем) подлежат на данък при източника.
- Българският корпоративен наемател е законово задължен да удържи данък в размер на 10% (чл. 200, ал. 1 от ЗКПО), да го декларира и да го внесе директно в българската НАП, освен ако спогодба за избягване на двойното данъчно облагане не предвижда по-ниска ставка.
3. Търговска регистрация и Имотният регистър
За да се потвърди легитимността на договора, и двете страни трябва да оповестят своето корпоративно състояние.
Търговският регистър (Търговски регистър)
Преди подписване и двете страни ще извадят и приложат актуално Удостоверение за актуално състояние от българския Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ. Тези публично достъпни данни доказват, че:
- Компанията съществува легално и в момента не е в производство по несъстоятелност.
- Конкретното лице, подписващо договора за наем (управителят/директорът), действително притежава законовата представителна власт да обвърже компанията с многогодишен финансов ангажимент.
Вписване в Имотния регистър (Имотен регистър)
При дългосрочни търговски наеми, наемателят често настоява за правото да впише наема, за да защити своето владение.
- Вписани договори за наем: Съгласно чл. 237, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, ако договорът за наем е вписан в Имотния регистър, той остава валиден и обвързващ за всеки нов собственик (приобретател) на имота за целия срок на договора.
- Нотариално заверени, но невписани договори за наем: Съгласно чл. 237, ал. 2, договор за наем с „достоверна дата“ (нотариално заверен), който не е вписан в Имотния регистър, е обвързващ за нов собственик, но само за срока, предвиден в договора, и за не повече от една година от прехвърлянето на имота.
Обратно към Търговски преглед за България.
Как помага Landager
Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.
Източници и официални справки
Често задавани въпроси
▶Кои са основните закони, регулиращи отношенията между наемодатели и наематели в България?
Пазарът на жилищни имоти в България е изключително либерален и се основава на принципа на свободата на договаряне. За разлика от много западноевропейски държави, които разполагат с мащабни специализирани закони за наемите, включващи строг контрол върху наемите и засилена защита на наемателите, българското законодателство в тази област е сравнително лаконично. Основните правила, уреждащи отношенията между наемодател и наемател, се съдържат в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) от 1951 г. Това ръководство обхваща основните изисквания за съответствие за собственици на имоти и наемодатели.
Прочетете пълното ръководство▶Каква е правната процедура за извеждане на наематели (изгонване) в България?
Процесът по извеждане на наематели в България изисква наемодателите да следват стриктни правни процедури. Валидните основания обикновено включват неплащане на наем, нарушения на договора за наем или необходимост от лично ползване на имота от страна на наемодателя. Наемодателите трябва да предоставят надлежно писмено предизвестие, да спазят изискваните срокове за отстраняване на неизпълнението и при необходимост да се сдобият със съдебно решение. Самоуправството при извеждане на наематели е принципно забранено.
Прочетете пълното ръководство▶Какви са ограниченията и таваните за увеличаване на наема в България?
В България съществуват специфични правила относно това кога и как наемодателите могат да увеличават наема. Тези правила могат да включват ограничения върху процента на увеличение, минимални срокове за предизвестие и ограничения относно честотата на промените. Наемодателите трябва да спазват всички приложими разпоредби при увеличаване на наема по съществуващи договори.
Прочетете пълното ръководство▶Какви са правилата за депозитите за сигурност и сроковете за тяхното връщане в България?
Българското законодателство урежда размера на депозитите за сигурност, които наемодателите могат да изискват, начина на тяхното съхранение и сроковете за връщане след прекратяване на наемното правоотношение. Наемодателите са длъжни да предоставят подробен отчет за всички удръжки и да спазват законовите срокове, за да избегнат санкции.
Прочетете пълното ръководство▶Какви са задължителните изисквания към договорите за наем в България?
Договорите за наем в България трябва да съответстват на приложимото национално и местно законодателство. Задължителните елементи обикновено включват данни за страните, описание на имота, размер на наема и условия за плащане, подробности за депозита, срок на договора и разпределение на отговорностите за поддръжка. Писмената форма е задължителна за определени видове наемни отношения или срокове.
Прочетете пълното ръководство▶Какви са задълженията на наемодателя за поддръжка и ремонт в България?
Наемодателите в България по принцип са длъжни да поддържат имота в състояние, годно за ползване, като осигуряват изправността на конструкцията, ВиК и електрическите инсталации, както и на основните услуги. Конкретното разпределение на отговорностите за поддръжка между наемодателя и наемателя следва да бъде ясно документирано в договора за наем.
Прочетете пълното ръководство▶Какви са правилата за неустойки и лихви за забава при наемни отношения в България?
В България съществуват специфични правила относно неустойките и лихвите за забава при неплащане на наем. Те могат да включват задължителни гратисни периоди, тавани върху размера на неустойките и ограничения върху лихвените проценти. Разпоредбите относно неустойките трябва да бъдат ясно формулирани в договора за наем и да съответстват на местните разпоредби, за да бъдат приложими.
Прочетете пълното ръководство▶Каква информация са длъжни да разкрият наемодателите в България?
Наемодателите в България са длъжни да предоставят на потенциалните наематели съществена информация за имота преди подписването на договора. Задължителните разкрития обикновено включват известни съществени дефекти, екологични рискове, история на предходни повреди и всякакви обстоятелства, които биха могли да повлияят на ползването на имота от наемателя.
Прочетете пълното ръководство📬 Получавайте известия при промяна на тези закони
Ще ви изпратим имейл, когато законите за наемодатели и наематели се актуализират в Без спам — само промени в законите.
