Задължителни оповестявания при търговските наеми в България: ДДС и данъци

За разлика от регулациите при жилищните имоти, които се фокусират върху защитата на потребителите и оповестяванията относно годността за обитаване, българската правна рамка за търговски имоти разглежда и наемодателя, и наемателя като професионални корпоративни субекти (ЕООД, ООД, АД).

Следователно „оповестяванията“ в българския търговски договор за наем са почти изцяло финансови и фокусирани върху стриктното спазване на данъчното законодателство, по-специално по отношение на данъка върху добавената стойност (ДДС) и декларирането на корпоративните приходи пред Националната агенция за приходите (НАП).

1. Оповестяване и прилагане на ДДС

Най-важното финансово оповестяване в българския търговски наем се отнася до Данъка върху добавената стойност (ДДС).

За разлика от жилищните наеми (които обикновено са освободени от ДДС), отдаването под наем на търговски имоти (офиси, складове, магазини) между две регистрирани фирми задейства сложни съображения по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС).

Задължително прилагане на 20% ДДС

В България, ако наемодателят е регистрирано по ДДС юридическо лице, отдаването на търговски имот на друг бизнес се третира като облагаема доставка на услуги.

• Стандартната ставка на ДДС в България е 20%.
• Клаузата в договора: Правно издържаният търговски договор трябва изрично да посочва дали договореният базов наем (напр. €5,000) е без ДДС или с включен ДДС.
• Пазарният стандарт е наемите да се обявяват без ДДС. Следователно наем от €5,000 изисква наемателят да плати общо €6,000 (€5,000 наем + €1,000 ДДС).

Статус на регистрация по ДДС на наемателя

За да се гарантира безпроблемното финансово опериране, наемодателят ще изиска от търговския наемател официално да декларира статуса си на регистрация по ДДС (обикновено представен с активен префикс „BG“ пред техния ЕИК номер) преди подписването. Ако наемателят е регистриран по ДДС, той може да възстанови платените 20% ДДС върху наема като данъчен кредит, което прави разхода неутрален за паричния поток. Ако обаче наемателят е малък субект без регистрация по ДДС, тези 20% се превръщат в пряк невъзстановим разход, което често проваля сделката.

2. Корпоративни данъчни оповестявания (НАП)

Търговският наем е източник на приходи за наемодателя и признат оперативен разход за наемателя. И двете страни имат стриктни задължения за оповестяване пред Националната агенция за приходите (НАП).

Задължения на наемодателя (ЗКПО)

Ако наемодателят е регистрирана фирма, доходът от наем не подлежи на 10% плосък данък върху доходите на физическите лица. Вместо това той попада под действието на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО).

• Наемодателят трябва да декларира общата сума на своите приходи от наеми заедно с останалите си търговски приходи.
• Корпоративният данък в България е силно атрактивен — плоска ставка от 10% върху нетната корпоративна печалба.
• Наемодателят е законово задължен да издава валидна Данъчна фактура на търговския наемател всеки месец в рамките на 5 дни от датата на данъчното събитие (обикновено датата за плащане на наема), за да формализира транзакцията.

Данък при източника (Чуждестранни корпоративни наемодатели)

Критично изискване за оповестяване възниква, ако търговският имот е собственост на чуждестранна компания (напр. австрийски инвестиционен фонд), която не е регистрирана за данъчни цели в България.

• Ако български корпоративен наемател плаща наем на чуждестранен наемодател, наемателят е законово задължен да удържи 10% данък при източника, да го декларира и да го внесе директно в българската НАП от името на чуждестранния наемодател (освен ако спогодба за избягване на двойното данъчно облагане не предвижда по-ниска ставка).

3. Търговска регистрация и Имотният регистър

За да се потвърди легитимността на договора, и двете страни трябва да представят информация за своето корпоративно състояние.

Търговският регистър

Преди подписване и двете страни ще представят актуално Удостоверение за актуално състояние от българския Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ. Тези публично достъпни данни доказват, че:

1. Компанията съществува легално и в момента не е в производство по несъстоятелност.
2. Лицето, което подписва договора (управителят/директорът), действително притежава законовата власт да обвързва компанията с многогодишен финансов ангажимент.

Вписване в Имотния регистър

При дългосрочни търговски наеми, особено такива, включващи големи инвестиции от страна на наемателя (като изграждане на кухненски блок за ресторант или преоборудване на склад), наемателят ще настоява за правото на вписване на договора. За разлика от 1-годишния жилищен наем, подписан търговски наем със срок над 1 година може да бъде вписан в българския Имотен регистър към Агенцията по вписванията.

• Защитата: Вписването на наема изисква нотариално заверен договор. Веднъж вписан, наемът става публично видим към партидата на имота. Ако наемодателят реши да продаде сградата на нов собственик, вписаният наем „преживява“ продажбата и е напълно обвързващ за новия купувач, което му пречи да прекрати договора на наемателя предсрочно.

Обратно към Търговски преглед за БългарияПрегледът не е наличен.

Как помага Landager

Landager проследява условията по договорите, автоматизираните напомняния за наем и изтичането на документи - което прави спазването на разпоредбите в България лесно.

Обратно към Общ преглед на законите за наемодатели и наематели в БългарияПрегледът не е наличен.