Mietrückstände und Verzug in Bremen: Verzugszinsen und Räumung

Mietrückstände stellen für Vermieter eines der größten finanziellen Risiken dar. Während ausländische Rechtsordnungen oft hohe Strafgebühren für verspätete Zahlungen zulassen, verbietet das deutsche Recht im Wohnraummietrecht solche Strafen strikt. In Bremen verlassen sich Vermieter auf die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – gültig seit dem 1. Januar 1900 – und nutzen Verzugszinsen, formelle Mahngebühren und letztlich die Räumung, um mit nicht zahlenden Mietern umzugehen.

Rechtlicher HaftungsausschlussDieser Leitfaden bietet allgemeine rechtliche Informationen. Mietgesetze können sich ändern. Konsultieren Sie immer einen zugelassenen Notar oder Anwalt in dieser Region.

Wann tritt der „Verzug“ ein?

Automatischer Verzug bei Mietzahlungen (§ 286 Abs. 2 BGB)

Gemäß der gesetzlichen Fälligkeitsregel des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn des Monats, spätestens am dritten Werktag, fällig. Obwohl dies die gesetzliche Standardregelung ist, kann sie durch spezifische Bestimmungen in einzelnen Mietverträgen geändert werden. Da dieser Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist, gerät der Mieter gemäß § 286 Abs. 2 BGB automatisch in Verzug, sobald der dritte Werktag ohne Zahlung verstrichen ist.

Eine förmliche schriftliche Abmahnung oder Erinnerung (Mahnung) ist rechtlich nicht erforderlich, damit der Mieter bezüglich der Grundmiete in Verzug gerät.

Verzug bei Nebenkostenabrechnungen

Für andere unregelmäßige Zahlungen – wie eine Nachforderung nach einer jährlichen Betriebskostenabrechnung – gerät der Mieter in der Regel erst 30 Tage nach Erhalt der Rechnung in Verzug, oder unmittelbar nach Erhalt einer expliziten Zahlungserinnerung nach dem Fälligkeitsdatum.

Zulässige Verzugszinsen

Gemäß § 288 BGB hat der Vermieter das Recht, ab dem ersten Tag, an dem der Mieter in Verzug gerät, Verzugszinsen zu berechnen.

Berechnungsbeispiel: Zum 1. Januar 2026 beträgt der Basiszinssatz 1,27 %, wodurch die insgesamt zulässigen Verzugszinsen für Wohnraummietrückstände 6,27 % pro Jahr betragen.

Mahngebühren und Strafen

Da deutsche Gerichte willkürliche Mahngebühren für Wohnraummieter routinemäßig als „unangemessene Benachteiligung“ ansehen, sind die Regeln für die Erhebung von Gebühren für Mahnschreiben (Mahngebühren) streng reguliert:

• Erste Mahnung: Die erste Zahlungserinnerung sollte in der Regel kostenlos erfolgen.
• Folgemahnungen: Vermieter dürfen eine pauschale, angemessene Bearbeitungsgebühr – typischerweise zwischen 1,00 € und 2,50 € pro Mahnschreiben – erheben, um die tatsächlichen Materialkosten wie Porto, Papier und Tinte zu decken.
• Verwaltungskosten: Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 285/15) sind Verwaltungs- und Personalkosten Teil der allgemeinen Geschäftsausgaben des Vermieters und können nicht auf den Mieter umgelegt werden; Gebühren über 2,50 € werden häufig als ungültig erklärt.
• Tatsächlicher Schaden: Kann ein Vermieter unwiderlegbar höhere, durch die Verzögerung entstandene Schäden (z. B. Banküberziehungsgebühren, weil die Miete nicht eingegangen ist) dokumentieren, kann er diese genauen Kosten vom Mieter einfordern.
• Strafgebühren verboten: Jede pauschale „Strafgebühr“ (z. B. „50 €, wenn die Miete verspätet ist“), die in einen Wohnraummietvertrag aufgenommen wird, ist in Deutschland vollständig nichtig und nicht durchsetzbar.

Räumung wegen Mietrückständen

Obwohl Vermieter Mieter nicht mit hohen Strafen belegen können, verfügen sie über ein wirksames Instrument zur Vertragsbeendigung, wenn sich erhebliche Rückstände ansammeln.

Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 BGB)

Ein Vermieter kann eine sofortige Räumungskündigung (fristlose Kündigung) aussprechen, die den Vertrag rechtlich ohne Einhaltung einer Standardkündigungsfrist beendet, unter den folgenden spezifischen Rückstandsbedingungen:

1. Zwei aufeinanderfolgende Monate: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem Betrag in Verzug, der eine volle Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
2. Kumulierte Schuld: Über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten erreichen die gesamten Rückstände einen Betrag, der mindestens zwei volle Monatsmieten entspricht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB).

Abmahnung nicht erforderlich: Im Gegensatz zu verhaltensbedingten Vertragsverletzungen ist bei erheblichen Mietrückständen keine förmliche Abmahnung durch den Vermieter erforderlich, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen wird.

Die „Schonfrist“-Lücke (Schonfristzahlung)

Das deutsche Recht bietet Mietern gemäß § 569 BGB eine einmalige Rettungsleine. Die durch Mietrückstände ausgelöste fristlose Kündigung wird rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter die gesamte ausstehende Schuld (oder eine öffentliche Wohlfahrtsbehörde sich zur Übernahme verpflichtet) innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage – genauer gesagt, wenn die Klage dem Mieter vom zuständigen Amtsgericht offiziell zugestellt wird (Eintritt der Rechtshängigkeit) – begleicht.

Vermieterstrategie: Um sich davor zu schützen, dass der Mieter die „Schonfrist“-Lücke nutzt, sollten Vermieter immer eine „ordentliche Kündigung“ neben der „außerordentlichen fristlosen Kündigung“ aussprechen. Während die Schonfristzahlung die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam macht, halten Gerichte die ordentliche Kündigung in der Regel aufrecht – was bedeutet, dass der Mieter die Immobilie innerhalb der regulären Kündigungsfrist von 3-9 Monaten dennoch räumen muss.

Verjährungsfristen

Hinweis: Die Dreijahresfrist beginnt am Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Best Practices für Vermieter

• Zahlungen genau überwachen: Überprüfen Sie Ihre Konten am 4. Werktag des Monats.
• Konstante Erinnerungen: Obwohl nicht erforderlich, um Verzugszinsen auszulösen, hilft eine schnelle, höfliche Erinnerung sofort, kleinere Versäumnisse daran zu hindern, sich zu Rechtsstreitigkeiten auszuweiten.
• Zinsen fair berechnen: Bei der Geltendmachung einer förmlichen Forderung berechnen Sie die 5 Basispunkte über dem Bundesbank-Satz genau.
• Doppelte Kündigungsmethode anwenden: Wenn die Mietrückstände die Zweimonatsgrenze überschreiten, kündigen Sie den Mietvertrag sowohl außerordentlich als auch ordentlich gleichzeitig.

Wie Landager helfen kann

Das manuelle Nachverfolgen fehlender Mieten über mehrere Bankkonten ist fehleranfällig und kann zu kostspieligen Verzögerungen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte führen. Landager bietet Bremer Vermietern eine automatisierte Mietüberwachung, die verspätete Zahlungen sofort kennzeichnet. Die Plattform generiert automatisch rechtlich zulässige, nicht-strafende Mahnungen (Mahnungen), die Ihnen helfen, Ihre Rechte nach dem BGB durchzusetzen, ohne die Mieterschutzgrenzen zu verletzen. Zurück zur Übersicht der Vermieter-Mieter-Gesetze in BremenVorschau nicht verfügbar.