Divulgações Comerciais Obrigatórias em Portugal (2024-2026)
Requisitos de divulgação comercial em Portugal após as reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024): A Comunicação Prévia substitui o Alvará, a plataforma eletrónica PEPU, a certificação energética ao abrigo do DL 101-D/2020 e a revogação do RGEU a partir de junho de 2026.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O quadro de licenciamento e divulgação de imóveis comerciais em Portugal passou por uma grande reforma entre 2024 e 2026 ao abrigo do programa Simplex Urbanístico, assentando no fundamental Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) em vigor desde 2006. Proprietários e arrendatários comerciais devem estar cientes do quadro regulamentar atualizado, uma vez que documentos e procedimentos que eram obrigatórios antes de 2024 foram simplificados, substituídos ou totalmente digitalizados.
1. A Comunicação Prévia substitui o tradicional Alvará (Decreto-Lei 10/2024)
O tradicional Alvará de Utilização — anteriormente exigido para a maioria das operações comerciais — foi amplamente substituído por um regime simplificado de Comunicação Prévia ao abrigo do Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico).
Principais alterações:
- Para a maioria das atividades comerciais e industriais, um senhorio ou arrendatário apresenta agora uma Comunicação Prévia à câmara municipal em vez de solicitar um Alvará formal.
- A câmara municipal tem 20 dias para responder. Se nenhuma resposta for recebida dentro desse período, a comunicação é considerada aprovada por consentimento tácito.
- Isto aplica-se a alterações no uso permitido de instalações comerciais (por exemplo, converter um escritório num restaurante) — um processo anteriormente longo e multifásico beneficia agora do mesmo regime simplificado.
Nota sobre o RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi revogado com efeitos a partir de 1 de junho de 2026, simplificando ainda mais as normas técnicas aplicáveis aos espaços comerciais. A documentação de conformidade deve agora referenciar o quadro regulamentar atualizado em vez das disposições do RGEU.
2. Certificação Energética: O DL 101-D/2020 é o quadro atual
O Sistema de Certificação Energética de edifícios em Portugal é agora regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que substituiu e revogou o Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documentação de conformidade que ainda cite o DL 118/2013 como base para os requisitos de certificação energética está desatualizada e deve ser atualizada.
Requisitos atuais do Certificado Energético:
- Obrigatório para todos os anúncios de imóveis e todos os contratos de arrendamento (residenciais e comerciais).
- Emitido por peritos qualificados (Peritos Qualificados SCE) registados na ADENE.
- Válido por 10 anos a partir da data de emissão.
- A classe energética e o número de referência do certificado devem ser explicitamente indicados nos anúncios de imóveis e referenciados no contrato de arrendamento.
3. PEPU — Plataforma eletrónica obrigatória a partir de janeiro de 2026
A Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) tornou-se obrigatória para todas as câmaras municipais portuguesas a partir de janeiro de 2026. A PEPU padroniza e automatiza todos os fluxos de trabalho de licenciamento, pedidos de alteração de uso, Comunicações Prévias e processos de licenciamento relacionados. Os pedidos submetidos fora da PEPU podem não ser aceites pelas autoridades municipais.
4. Divulgação à Autoridade Tributária: Registo do Modelo 2
Para além do licenciamento do imóvel, todos os arrendamentos comerciais devem ser formalmente comunicados à Autoridade Tributária:
- O Modelo 2 deve ser entregue pelo senhorio no mês seguinte à celebração do contrato de arrendamento.
- Imposto do Selo: 10% do valor total da primeira renda é devido no momento do registo.
- Auto-registo do arrendatário: Ao abrigo da Portaria n.º 106/2025/1, se o senhorio não entregar o Modelo 2, o arrendatário pode registar o contrato de arrendamento de forma independente.
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