Divulgações Comerciais Obrigatórias em Portugal (Simplex Urbanístico 2024-2026)
Requisitos de divulgação comercial em Portugal após as reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024): A Comunicação Prévia substitui o Alvará, a plataforma eletrónica PEPU, a certificação energética ao abrigo do DL 101-D/2020 e a revogação do RGEU a partir de junho de 2026.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: April 2026.
O quadro de licenciamento e divulgação de imóveis comerciais em Portugal passou por uma grande reforma entre 2024 e 2026 ao abrigo do programa Simplex Urbanístico. Proprietários e arrendatários comerciais devem estar cientes do quadro regulamentar atualizado, uma vez que documentos e procedimentos que eram obrigatórios antes de 2024 foram simplificados, substituídos ou totalmente digitalizados.
1. A Comunicação Prévia substitui o tradicional Alvará (Decreto-Lei 10/2024)
O tradicional Alvará de Utilização — anteriormente exigido para a maioria das operações comerciais — foi amplamente substituído por um regime simplificado de Comunicação Prévia ao abrigo do Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico).
Key changes:
- For most commercial and industrial activities, a landlord or tenant now files a Prior Communication with the municipality rather than applying for a formal Alvará.
- The municipality has 20 days to respond. If no response is received within that period, the communication is deemed approved by tacit consent.
- This applies to changes in the permitted use of commercial premises (e.g., converting an office to a restaurant) — previously a lengthy multi-stage process now benefits from the same simplified regime.
Nota sobre o RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi revogado com efeitos a partir de 1 de junho de 2026, simplificando ainda mais as normas técnicas aplicáveis aos espaços comerciais. A documentação de conformidade deve agora referenciar o quadro regulamentar atualizado em vez das disposições do RGEU.
Commercial Disclosure and Licensing Process in national
Confirm Energy Certificate (EPC) Validity
Ensure a valid Energy Performance Certificate (EPC) is issued under Decree-Law No. 101-D/2020 by an ADENE-certified expert. The EPC must be referenced in all advertising and provided to the tenant at contract signing. Certificates are valid for 10 years.
File Prior Communication via PEPU
For use changes or new commercial activities, file a Prior Communication through the municipal PEPU platform. The 20-day tacit approval period starts from the filing date. If the municipality does not respond, approval is deemed granted.
Obtain Tax Compliance Documents
Prepare: (1) Caderneta Predial Urbana (urban property tax booklet); (2) Certidão Permanente from the Land Registry. These confirm ownership, tax status, and absence of encumbrances.
Communicate Lease to Tax Authority (Modelo 2)
File Modelo 2 with the Tax Authority within the month following lease execution. Pay Stamp Duty (10% of the first month rent) at filing.
Provide All Documents to Tenant at Signing
Supply the tenant with: the EPC, the Prior Communication approval (or Alvará if still applicable), the Caderneta Predial, and the lease agreement itself.
2. Certificação Energética: O DL 101-D/2020 é o quadro atual
O Sistema de Certificação Energética de edifícios em Portugal é agora regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que substituiu e revogou o Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documentação de conformidade que ainda cite o DL 118/2013 como base para os requisitos de certificação energética está desatualizada e deve ser atualizada.
Current Energy Certificate requirements:
- Mandatory for all property advertisements and all lease agreements (residential and commercial).
- Issued by qualified experts (Peritos Qualificados SCE) registered with ADENE.
- Valid for 10 years from the date of issue.
- The energy class and certificate reference number must be explicitly stated in property advertisements and referenced in the lease.
3. PEPU — Plataforma eletrónica obrigatória a partir de janeiro de 2026
A Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) tornou-se obrigatória para todas as câmaras municipais portuguesas a partir de janeiro de 2026. A PEPU padroniza e automatiza todos os fluxos de trabalho de licenciamento, pedidos de alteração de uso, Comunicações Prévias e processos de licenciamento relacionados. Os pedidos submetidos fora da PEPU podem não ser aceites pelas autoridades municipais.
4. Divulgação à Autoridade Tributária: Registo do Modelo 2
Para além do licenciamento do imóvel, todos os arrendamentos comerciais devem ser formalmente comunicados à Autoridade Tributária:
- O Modelo 2 deve ser entregue pelo senhorio no mês seguinte à celebração do contrato.
- Imposto do Selo: 10% do valor da primeira renda é devido no momento do registo.
- Auto-registo do arrendatário: Ao abrigo da Portaria n.º 106/2025/1, se o senhorio não entregar o Modelo 2, o arrendatário pode registar o contrato de forma independente.
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Fontes e Referências Oficiais
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