Divulgações Comerciais Obrigatórias em Portugal (2024-2026)
Requisitos de divulgação comercial em Portugal após as reformas do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024): A Comunicação Prévia substitui o Alvará, a plataforma eletrónica PEPU, a certificação energética ao abrigo do DL 101-D/2020 e a revogação do RGEU a partir de junho de 2026.
Aviso Legal
Este conteúdo é apenas para fins informativos e educacionais gerais. Não constitui aconselhamento jurídico e não deve ser considerado como tal. As leis mudam frequentemente — sempre verifique os regulamentos atuais e consulte um advogado licenciado em sua jurisdição para obter aconselhamento específico para sua situação. Landager é uma plataforma de gestão de propriedades, não um escritório de advocacia.Informações verificadas pela última vez: May 2026.
O quadro de licenciamento e divulgação de imóveis comerciais em Portugal passou por uma grande reforma entre 2024 e 2026 ao abrigo do programa Simplex Urbanístico, assentando no fundamental Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) em vigor desde 2006. Proprietários e arrendatários comerciais devem estar cientes do quadro regulamentar atualizado, uma vez que documentos e procedimentos que eram obrigatórios antes de 2024 foram simplificados, substituídos ou totalmente digitalizados.
1. A Comunicação Prévia substitui o tradicional Alvará (Decreto-Lei 10/2024)
O tradicional Alvará de Utilização — anteriormente exigido para a maioria das operações comerciais — foi amplamente substituído por um regime simplificado de Comunicação Prévia ao abrigo do Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico).
Principais alterações:
- Para a maioria das atividades comerciais e industriais, um senhorio ou arrendatário apresenta agora uma Comunicação Prévia à câmara municipal em vez de solicitar um Alvará formal.
- A câmara municipal tem 20 dias para responder. Se nenhuma resposta for recebida dentro desse período, a comunicação é considerada aprovada por consentimento tácito.
- Isto aplica-se a alterações no uso permitido de instalações comerciais (por exemplo, converter um escritório num restaurante) — um processo anteriormente longo e multifásico beneficia agora do mesmo regime simplificado.
Nota sobre o RGEU: O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) foi revogado com efeitos a partir de 1 de junho de 2026, simplificando ainda mais as normas técnicas aplicáveis aos espaços comerciais. A documentação de conformidade deve agora referenciar o quadro regulamentar atualizado em vez das disposições do RGEU.
2. Certificação Energética: O DL 101-D/2020 é o quadro atual
O Sistema de Certificação Energética de edifícios em Portugal é agora regido pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, que substituiu e revogou o Decreto-Lei n.º 118/2013. Qualquer documentação de conformidade que ainda cite o DL 118/2013 como base para os requisitos de certificação energética está desatualizada e deve ser atualizada.
Requisitos atuais do Certificado Energético:
- Obrigatório para todos os anúncios de imóveis e todos os contratos de arrendamento (residenciais e comerciais).
- Emitido por peritos qualificados (Peritos Qualificados SCE) registados na ADENE.
- Válido por 10 anos a partir da data de emissão.
- A classe energética e o número de referência do certificado devem ser explicitamente indicados nos anúncios de imóveis e referenciados no contrato de arrendamento.
3. PEPU — Plataforma eletrónica obrigatória a partir de janeiro de 2026
A Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU) tornou-se obrigatória para todas as câmaras municipais portuguesas a partir de janeiro de 2026. A PEPU padroniza e automatiza todos os fluxos de trabalho de licenciamento, pedidos de alteração de uso, Comunicações Prévias e processos de licenciamento relacionados. Os pedidos submetidos fora da PEPU podem não ser aceites pelas autoridades municipais.
4. Divulgação à Autoridade Tributária: Registo do Modelo 2
Para além do licenciamento do imóvel, todos os arrendamentos comerciais devem ser formalmente comunicados à Autoridade Tributária:
- O Modelo 2 deve ser entregue pelo senhorio no mês seguinte à celebração do contrato de arrendamento.
- Imposto do Selo: 10% do valor total da primeira renda é devido no momento do registo.
- Auto-registo do arrendatário: Ao abrigo da Portaria n.º 106/2025/1, se o senhorio não entregar o Modelo 2, o arrendatário pode registar o contrato de arrendamento de forma independente.
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Perguntas Frequentes
▶Quais são as principais leis de arrendamento em Portugal?
As leis de arrendamento em Portugal são regidas principalmente pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Alterações legislativas recentes em 2026 introduziram novos incentivos fiscais para rendas "moderadas", ao mesmo tempo que simplificaram o processo de atualização anual. Este guia aborda os requisitos de conformidade essenciais para proprietários e senhorios.
Leia o guia completo▶Qual é o processo legal de despejo para senhorios em Portugal?
O processo de despejo em Portugal exige que os senhorios sigam procedimentos legais formais. Os fundamentos válidos incluem, tipicamente, a falta de pagamento de rendas, violações do contrato de arrendamento ou a necessidade do imóvel para habitação própria do senhorio. Os senhorios devem fornecer uma notificação por escrito adequada, respeitar os períodos de cura exigidos e podem necessitar de obter uma ordem judicial ou do tribunal. O despejo por meios próprios é, em regra, proibido.
Leia o guia completo▶Quais são os limites e tetos para o aumento de rendas em Portugal?
Portugal possui regras específicas que regem quando e como os senhorios podem aumentar as rendas. Estas regras podem incluir limites à percentagem de aumento, períodos mínimos de pré-aviso e restrições quanto à frequência. Os senhorios devem cumprir todos os regulamentos aplicáveis ao aumentar a renda em contratos de arrendamento existentes.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre cauções e prazos de devolução em Portugal?
Portugal possui regras que regem o montante que os senhorios podem cobrar a título de caução, a forma como estas devem ser detidas ou protegidas e o prazo para a sua devolução após o termo do contrato. Os senhorios devem fornecer extratos discriminados de quaisquer deduções e cumprir todos os prazos legais para evitar penalizações.
Leia o guia completo▶Quais são os requisitos obrigatórios para contratos de arrendamento em Portugal?
Os contratos de arrendamento em Portugal devem estar em conformidade com as leis nacionais e locais aplicáveis. Os elementos obrigatórios incluem, tipicamente, a identificação de ambas as partes, a descrição do imóvel, o valor da renda e os termos de pagamento, detalhes da caução, a duração do contrato e a repartição das responsabilidades de manutenção. A forma escrita pode ser exigida para certos tipos ou durações de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as obrigações de manutenção e reparação dos senhorios em Portugal?
Os senhorios em Portugal são, em regra, obrigados a manter os imóveis arrendados em condições de habitabilidade, assegurando que a estrutura, canalizações, sistemas elétricos e serviços essenciais se encontram em bom estado de funcionamento. A repartição específica das responsabilidades de manutenção entre senhorio e inquilino deve estar claramente documentada no contrato de arrendamento.
Leia o guia completo▶Quais são as regras sobre taxas de atraso e penalizações para imóveis arrendados em Portugal?
Portugal possui regras específicas relativas a taxas de atraso e penalizações por rendas em atraso. Estas podem incluir períodos de carência obrigatórios, limites aos montantes das taxas de atraso e restrições sobre a cobrança de juros. As cláusulas sobre taxas de atraso devem estar claramente estipuladas no contrato de arrendamento e devem cumprir os regulamentos locais para serem exequíveis.
Leia o guia completo▶Que divulgações sobre o imóvel são os senhorios obrigados a fazer em Portugal?
Os senhorios em Portugal devem divulgar informações relevantes sobre o imóvel aos potenciais inquilinos antes da assinatura do contrato. As divulgações obrigatórias incluem, tipicamente, defeitos materiais conhecidos, riscos ambientais, histórico de danos anteriores e quaisquer condições que possam afetar o uso e fruição do imóvel pelo inquilino.
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